2004 中国房地产金融报告(11)

　　(二)提倡节约使用住房的消费理念

　　在住房消费上应提倡节约的理念。我国人多地少、水资源缺乏，是资源、能源消费大国，对能源的过度消耗形成了较为严重的空气污染和酸雨等环境问题。

    要引导以中小户型为主的住房消费，满足绝大多数居民的基本居住需 要。要提倡人人首先有房住，而不是少数人有多个房屋产权。我国城镇人均居住面积已达到了中等收入国家的平均水平，不应鼓励大户型住宅的发展，应从保护耕地出发，充分利用现有非耕地。小型舒适型住房的建设不仅节能、环保、省地、长期可持续，而且可以节约使用银行信贷资金，降低不良资产比率。

　　我国东部沿海地区和超大城市，虽然人多地少，但人均居住面积比东京、香港居民的居住面积还多。2004 年底，上海市市区人均住房使用面积为20.4 平方米，江苏省、浙江省、福建省城镇居民人均住宅使用面积分别为20.4、23.9 和24.5 平方米，北京市2003 年底城镇居民人均住房使用面积为18.7 平方米，2004年有望达到19 平方米。而上世纪90 年代初期，人多地少的香港和东京，人均住房使用面积分别只有7.1 平方米和15.8 平方米。

　　发展房地产业要走节约型道路，注意节能、节水、节电、省地。超大住房配备的暖气、空调等设备，不仅消耗电力、煤炭等能源，而且还造成环境污染。为应对资源短缺的制约，在建筑过程中要推广使用新材料，防止资源的不合理消耗，做到节约能源、环保，建设节约型城市。要提倡节约使用土地，合理控制房地产开发用地的规模和节奏，保证土地开发的长期可持续发展。

　　(三)加强城镇廉租住房制度建设

　　要全面掌握廉租住房需求情况，根据廉租住房需求情况，以财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设还要支持城市化，帮助解决“三农”问题。要支持农民进城居住，为进城农民全家提供廉租住房，使进城务工农民的子女获得在城市受教育的机会，以利于农民逐步摆脱贫困。

　　要加大普通商品房的建设力度，抑制高档房建设。在政府的土地、建设规划中切实提高普通住房的建设比例。

　　进一步完善住房公积金制度，提高中低收入者的购房能力。逐步做到所有居民都能上缴住房公积金，提高中低收入者的住房购买力；成立专门机构加强公积金监管；允许发达地区优先提高个人公积金缴存比例。

　　(四)坚持区别对待、有保有压的调控原则

　　要严格区分居民房改住房、居民居住购房需求与投机性购房行为，对第一套住房和第二套住房采取差别性的税收政策和房屋贷款利率政策，提高第二套住房贷款首付的比率。对普通商品住房和高档商品房实行差别政策，促进普通商品住房的供给与销售，在土地和信贷、税收几方面控制高档商品房建设的规模。促进中西部地区房地产业的发展，适度调控东部发达地区和中心城市的房地产市场。

　　(五)依法制止炒买炒卖和囤积土地的行为

　　土地出让合同要明确开工与竣工的条件和时间要求，严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让。要加大对闲置土地的清理力度，严格执行土地出让合同约定期限届满1 年不动工开发的土地收取闲置费、满两年不动工开发的无偿收回土地使用权的法律规定，制止囤积土地行为。

　　加强房地产开发用地供后监管，保证开发商按土地出让合同约定或国有土地划拨决定书的规定开工建设和竣工验收，并遵守套型面积、销售价格等控制性规定。

　　(六)利用税收手段限制投机性购房和短期炒作

　　认真落实2005 年七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，充分运用税收手段加大对投机性购房行为的调控。为调节开发商的过高利润，建议对过去以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管。

　　尽快建立公正、公平、促进房地产稳定发展的税收制度。开征不动产税在国内已经研究讨论多年，财政部也已在部分城市开展试点。开征不动产税的目的在于给地方政府提供稳定的税收来源，促进房地产市场的健康发展。各种房地产税不仅要涵盖开发、交易和使用全程，而且要鼓励自住型需求，抑制投机型需求；

　　要考虑对住房贷款实行税收抵扣；对于中小户型和中低价位普通商品住宅的自住消费，给予税收优惠，对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。

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