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2004 中国房地产金融报告
中国人民银行房地产金融分析小组
2005 年8 月5 日
目录
内容摘要……………………………………………………………………………4
第一部分2004 年房地产市场和房地产金融形势……………………………5
一、2004 年房地产市场的基本情况…………………………………………..5
(一)房地产开发建设增幅回落…………………………………………..5
(二)房地产市场的供求关系得到改善……………………………………6
(三)房屋销售价格上涨较快………………………………………………8
(四)住宅供应结构性问题凸现……………………………………………9
(五)投资性购房需求增长较快……………………………………………9
(六)境外资金加速进入热点地区房地产市场……………………………10
(七)已出让存量土地没有及时得到开发…………………………………10
二、2004 年房地产金融的基本情况……………………………………………13
(一)房地产投资到位资金增幅下降………………………………….…13
(二)房地产贷款增幅较高…………………………………………………13
(三)房地产开发商贷款增幅减缓…………………………………………14
(四)个人购房贷款维持高增长……………………………………………15
(五)个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区……………………17
(六)政策性住房贷款高速增长……………………………………………18
(七)房地产贷款具有潜在风险……………………………………………19
第二部分房地产金融政策与房地产金融风险的防范……………………………20
一、根据宏观经济形势的变化，人民银行及时调整房地产金融政策………20
(一)充分发挥信贷政策的作用…….……………………………………20
(二)灵活调整房地产贷款利率水平…………………………….………20
(三)规范住房金融业务………………………………………….………21
(四)加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理………………22
(五)推进房地产金融产品的创新…………………………………………22
二、房地产金融风险不容忽视…………………………………………………23
(一)部分地区房地产市场过热加剧市场风险……………………………23
(二)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险…………………………23
(三)“假按揭”凸显道德风险……………………………………………24
(四)基层银行发放房地产贷款存在操作风险……………………………24
(五)土地开发贷款有较大信用风险………………………………………24
(六)房地产贷款法律风险加大……………………………………………25
第三部分房地产业和房地产金融的趋势分析…………………….……………25
一、房地产市场和房地产金融发展趋势……………………………………25
二、促进房地产业和房地产金融的健康发展………………………………27
三、及时防范和化解房地产金融风险,维护金融系统稳定………………30
专栏
专栏1：中国房地产市场发展的历史……………………………………………6
专栏2：土地政策是调控房地产开发的重要手段……………………………12
专栏3：中国住房公积金制度…………………………………………………18
专栏4：房地产信贷政策………………………………………………………22
专栏5：影响我国房地产业和房地产金融发展的制度性因素………………27
表
表1： 四大国有商业银行房地产贷款不良状况………………………………20
图
图1：中国房地产投资累计同期比增长率(%)………………………………5
图2：商品房和住宅竣工面积增长率(累计同期比)……………………………7
图3：我国商品房供求关系………………………………………………………8
图4：商品房和住宅销售季度同期比价格指数(上年同期=100)……………9
图5：土地交易价格指数(季度同期比，上年=100)…………………………11
图6：全国土地开发情况………………………………………………………12
图7：1997 年以来房地产开发企业资金来源构成(亿元，%)…………………13
图8：房地产贷款与金融机构人民币贷款的对比………..……………………14
图9：对房地产开发商的贷款增长率(余额同期比，%)……………………15
图10：个人购房贷款余额和余额同比增长率(%)……………………………16
图11：中国住房贷款的按揭成数………………………………………………17
图12：2004 年个人购房贷款增加额的地区分布图…………………………17
图13：政策性住房贷款的变动情况(单位：人民币亿元)……………………18
图14：人均居住面积的国际比较………………………………………………26
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