2004 中国房地产金融报告(8)

　　(四)加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理

　　2002 年8 月15 日，中国人民银行印发《关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》(银发［2002］247 号)，要求商业银行严格执行《住房公积金管理条例》，严格执行《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》精神。

　　(五)推进房地产金融产品的创新

　　随着房地产信贷规模的迅速扩大，商业银行迫切需要提高房地产抵押贷款的流动性，2004 年底，人民银行向国务院提交了进行信贷资产证券化试点的申请，并于2005 年2 月获得批准，中国建设银行成为首家获准推出个人住房抵押贷款支持证券的银行。人民银行已联合10 个相关部委建立了跨部门协调小组工作机制，并与银监会联合发布了《信贷资产证券化试点管理办法》(公告[2005]第7号)。预计首批住房抵押贷款支持证券(MBS)将于2005 年第三季度发行上市。

　　专栏4：房地产信贷政策

　　人民银行积极利用信贷政策促进房地产业发展，在1998 年以前就先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》。这几个办法的出台，标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立。

　　1998 年以来，为扩大内需，促进经济增长，人民银行出台了一系列鼓励住房建设与消费的信贷政策，先后下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、《关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见》以及《个人住房贷款管理办法》等文件。这些文件要求，各商业银行要调整贷款结构，积极支持住房建设。1999 年，人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9 月，人民银行将个人住房贷款最长期限从20 年延长到30 年。

　　为促进房地产信贷市场的健康发展，2001 年6 月，人民银行发出《关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195 号)，2003 年6 月发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121 号)。2005 年3 月，人民银行对个人住房贷款的利率定价机制进行了市场化调整。

　　这些政策取得了显著成效，有效地支持了房地产业的发展，同时加强了风险防范。从房地产贷款的余额看，1998 年房地产贷款只有3106.23 亿元，2004 年底达到26306.3 亿元，6 年间年均增长42.8%。其中，1998 年居民个人购房贷款只有426.2 亿元，2004 年增加到16002.3 亿元，年均增长83.0%；1998 年房地产开发贷款只有2680.1 亿元，到2004 年房地产开发贷款达到7810.9 亿元，年均增长20%。从房地产贷款占金融机构全部人民币贷款的比例看，1998 年底房地产贷款余额只占金融机构人民币贷款余额的3.6%，到2004 年底这一比例提高到14.8%。

　　二、房地产金融风险不容忽视

　　当前我国房地产信贷面临的主要风险有：

　　(一)部分地区房地产市场过热存在市场风险

　　2004 年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。人民银行上海分行报告显示，2004 年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5%，另有调查显示上海二手房和高档商品房的泡沫程度也值得关注。

　　房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上

的直接反映。近期上海等地商业银行纷纷提高住房抵押贷款首付比例，有的甚至

高达50%，以防止抵押物贬值的风险。

　　(二)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险

　　房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，

2000-2002 年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

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