2004 中国房地产金融报告(6)

　　(五)个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区

　　从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅相当，中部地区略高，而西部地区偏低。地区分布极不均衡，从增加额看，2004 年东部地区个人购房贷款增加3129.1 亿元，占全国全部增加额的76.8%，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加2452.4 亿元，占全国增加额的60.2%；从余额看，东部地区占76.1%，上述五省市占59.9%，居民购房贷款集中在这些房地产热点地区。

　　这些热点地区的增幅也较高，如2004 年江苏增长50.5%，浙江增长45.1%，上海增长42.4%，天津增长39.9%，山东增长39.4%，北京增长30.5%。在中西部地区也有一些省份个人房贷高增长，如安徽增长62.6%，湖北增长59.9%，江西增长58.8%，湖南增长49.8%，广西增长44.9%，重庆和云南也增长39%以上。

　　(六)政策性住房贷款快速增长

　　政策性住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款。2004 年底政策性住房贷款达到2493.0 亿元，其中个人住房公积金贷款为2096.2 亿元，占84.1%; 2005年1 季度, 政策性住房贷款达到2650.1 亿元, 其中个人住房公积金贷款达到2223.5 亿元。2004 年底和2005 年1 季度末, 个人住房公积金贷款余额同比增长42.5%和38.8%。2004 年以来政策性住房贷款的变动情况见图13。

　　专栏3： 中国住房公积金制度

　　住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市(地、州、盟)设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，并设立住房公积金管理中心。

　　截至2004 年底，全国住房公积金缴存余额为4893.5 亿元。实际缴存职工人数为6138.5 万人，占在岗职工人数的58.4%。2004 年末个人公积金住房贷款余额2096.2 亿元，占住房公积金缴存余额的比例为42.8%，除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金2086.3 亿元，占缴存余额的比例为42.6%。

　　2005 年3 月17 日，中国人民银行决定将个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，其中，5 年(含5 年)以下贷款利率由3.78%调整为3.96%；5 年以上贷款由4.23%调整为4.41%。调整后，个人住房公积金贷款利率仍低于同期限个人住房抵押贷款利率1 个多百分点。

　　目前，住房公积金运作中存在的主要问题有：第一，公积金贷款有额度限制，一般较难申请，支持中低收入职工购房的效果不明显；第二，公积金资金运用收益的归属需要明确。

　　(七)房地产贷款具有潜在风险

　　总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于5%，见表1。

　　四大行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7%左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10-11%之间。四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%，农行的不良贷款率稍高于2%。

　　2005 年1 季度末房地产贷款质量比2004 年末有所提高，这主要是由于房地产开发商贷款质量有所提高。2005 年1 季度末房地产贷款不良率比2004 年末降低了0.1 个百分点，其中除工行的不良贷款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。

　　房地产贷款存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

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