2004 中国房地产金融报告(5)

　　(二)房地产贷款增幅较高

　　2004 年底，房地产贷款余额达到26306.3 亿元人民币，比上年同比增长22.8%。2003 和2004 两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2005 年一季度房地产贷款余额达到27650.6 亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。

　　房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2003 年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1 个百分点，2004 年这个差距有所减小，但仍高11.3 个百分点，2005 年1 季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为14.9 个百分点。2003 年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比

    见图8：

　　房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2002 年3 月末，这一份额为27.2%，2003 年6 月底达到32.1%，2004 年底达到34.3%，2005 年3 月底上升到34.5%, 见图8。

　　(三)房地产开发商贷款增幅减缓

　　2004 年底房地产开发商贷款为7810.9 亿元，2005 年1 季度末达到8177.5亿元。从增长速度看，2004 年3 月份以前，房地产开发商贷款增长速度在40%以上。2004 年4 季度开始房地产开发商贷款增长速度下降到20%以下，2004 年底增速降低到17.3%，2005 年1 季度增速进一步下降到15%，与金融机构全部人民币贷款的增长速度靠近，房地产开发商贷款增长得到了初步控制。

　　2005 年1 季度末8177.5 亿元房地产开发商贷款包括：(1)住房开发贷款4601.8 亿元，占56.3%，其中经济适用房开发贷款1468.3 亿元，占房地产开发商贷款的17.9%；(2)房地产开发企业流动资金贷款1605.4 亿元，占19.6%；(3)地产开发贷款1586.4 亿元，占19.4%，其中政府土地储备机构贷款950.2 亿元，占房地产开发商贷款的11.6%；(4)商业用房开发贷款383.9 亿元，占4.7%。

  1、住房开发贷款扭转了2003 年快速增长的势头，2004 年以来增幅连续回落住房开发贷款占房地产开发商贷款的比重最大，住房开发贷款2003 年快速增长，2003 年底余额同比增长率超过了100%，2004 年之后开始下降，到2004年底增长率下降到22.2%，2005 年1 季度末增长率进一步下降到19.3%。在住房开发贷款中约有三分之一的贷款用于经济适用房建设。

　　2、地产开发贷款和政府土地储备机构贷款高速增长

　　2004 年底和2005 年1 季度末地产开发贷款余额分别达到1471.6 亿元和1586.4 亿元，其中对政府土地储备机构贷款余额分别达到828.4 亿元和950.2 亿元。地产开发贷款在2003 年底增长54.3%的基础上，2004 年继续在高位攀升，2004 年底余额同期比增长63.8%，2005 年1 季度增幅虽有所回落，但仍维持30%以上。土地储备贷款快速增长，2005 年前3 个月余额同比分别增长52%、57.7%和54.9%，成为拉动房地产开发商贷款增长的重要力量。

　　(四)个人购房贷款维持高增长

　　2002 年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004 年底和2005 年1 季度末分别达到15922.3 亿元和16743.7 亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。

　　虽然2003 年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30%以上。

　　我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。2004 年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP 的比例为11.7%，而欧盟国家2001 年居民按揭贷款占GDP 的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。

　　从中国住房按揭贷款的实践看，1998 年以后，鼓励银行向消费者发放按揭贷款，有的银行按购房额全额贷款，2001 年6 月19 日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发［2001］195 号), 2003 年6 月13 日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003 ]121 号)，这些政策的目的之一是规范个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”个人住房贷款，提出按揭成数最高不得超过80%，对购买第二套或二套以上住房的，适当降低按揭成数。2002 年以来各季度住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额的比例，

见图11。用住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额比例的趋势值代表中国住房贷款的按揭成数，则从2002 年以来，按揭成数逐年下降，但即使这样，中国住房贷款的按揭成数在2005 年1 季度也为63%。

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