2004 中国房地产金融报告(10)

　　2、商品住房供给、需求预测。

　　从供给面看，住宅施工面积是住宅竣工面积的先行指标，根据住宅施工面积预测2005 年和2006 年住宅竣工面积的增长率分别为28.8%和23.1%，年新增住宅竣工面积分别达到4.5 亿平方米和5.5 亿平方米。

　　在综合考虑人均住房面积改善和住房自然折旧两个因素的情况下，2005 年和2006 年全国商品住宅市场将会出现供给和需求大体平衡(供给略大于需求)的局面，假定住宅竣工面积2005 和2006 年分别增长28.8%和23.1%，在人均居住面积年增加0.4 平方米的假定下，2005 年商品住宅供给大于有效需求约1.3 千万平方米，供给大于有效需求2.9%。同时由于国家近期出台了一系列调控房价政策，一定程度上遏制了对商品房的投机行为，2005 年、2006 年全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。

　　(二)房地产信贷将继续较快增长

　　2004 年底全部金融机构人民币贷款余额为17.7 万亿元，2005 年预计增加2.5万亿元，则2005 年底全部金融机构人民币贷款可能达到20.2 万亿元。假定房地产贷款余额和个人购房贷款余额占全部金融机构人民币贷款余额的比例维持在2002 年以来的趋势线的水平上，则2005 年底全部房地产贷款余额将达到3.1 万亿元，个人购房贷款(不含公积金贷款)将达到1.9 万亿元，分别比2004 年底增加5000 亿元和3400 亿元，房地产贷款和个人购房贷款分别增长20%和22%。

　　专栏5：影响我国房地产业和房地产金融发展的制度性因素

　　目前部分地区房价上涨较快等问题与我国住房制度改革和房地产市场发展中的制度缺陷有十分密切的关系。

　　一是住房制度改革衔接不好诱发新的住房需求。停止福利分房后，部分单位依然向职工提供低于市场价格的单位内部购房，形成新的单位住房需求，推动房价上涨。

　　二是对地方政府经营土地缺乏有效制约。地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，七十年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨。

　　三是缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度。虽然我国也建立了开发规划审批制度，但这些审批制度还存在缺陷，主要表现在：①土地规划缺乏严肃性，没有认真执行；②土地开发缺少应有的指导；③土地供应中，用于高档商品房和普通商品房建设的土地比例不合理，高档商品房占地过多；对解决低收入人群住房问题的廉租房建设，土地供应很少。

　　四是缺乏合理引导居民住房需求，有效调控投资、投机行为的税收政策。由于目前没有对房产征收房地产税，助长了居民对大户型、高档房的需求。房地产交易缺乏合理水平的税收制约，住宅投资交易成本较低，刺激了住房投机行为。

　　五是缺乏发达的多层次房地产融资市场。我国目前大部分房地产开发企业股本不足，融资渠道狭窄，经营资金过分依赖银行贷款；房地产开发商因为较高的资本回报率，也不愿让利从事股本融资。房地产融资对银行贷款的过分依赖，可能危及金融体系的安全运行。

　　二、促进房地产业和房地产金融的健康发展

　　(一)继续支持房地产业的健康发展

　　房地产业是拉动中国经济增长的支柱产业。1998 年以来，房地产业的兴起和住房消费的升温，带动中国经济强劲增长。房地产业产业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。发展房地产业可以拉动内需，扩大消费，加速实现城镇化，有利于全面建设小康社会。

　　发展房地产金融还可以降低金融风险。从1998 年开始到现在，居民住房按揭贷款迅速增加，对商业银行而言，居民按揭贷款的资产质量很高，是商业银行的黄金资产，金融业在支持房地产业发展的同时，自身资产质量和收息率都得以提升。因此，金融业要继续支持房地产业的发展，使其支柱产业的功能得到充分发挥。

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