2004 中国房地产金融报告(3)

　　(二)房地产市场的供求关系得到改善

　　供给增速减缓。2003 年2 月份以来，商品房和住宅竣工面积累计增长率逐步下降，2004 年商品房和住宅竣工面积增长率只有2.1%和2.3%。

　　需求增长较快。2004 年全年商品房累计销售3.8 亿平方米，销售面积较2003年增长13.7%，其中商品住宅销售3.4 亿平方米，增长13.9%。

　　供给与需求趋于均衡，出现了供需基本平衡的局面。商品住宅竣工面积与销售面积之比由2002 年的1.2 比1 下降到2004 年的1.03 比1，供求之间的差距持续下降。

　　商品房空置面积得到消化。2000 年至2003 年，全国商品房空置面积逐年增加，2003 年时达到1.28 亿平方米，2004 年该趋势出现了逆转，全国商品房空置面积为1.23 亿平方米，比2003 年下降了3.8%。

　　我国商品房供求关系见图3。

　　(三)房屋销售价格上涨较快

　　全国商品房和商品住宅价格稳中趋升，但是上升幅度逐年加快。以1997 年第4 季度为基期(1997 年4 季度＝100)，可以得到1997 年第4 季度至2004 年第4 季度全国商品房和商品住宅销售价格定基比指数，见图3。从价格指数图中可以看出，全国商品房和商品住宅的销售价格逐年上升，且上升幅度逐年加快。

　　2005 年1 季度，全国商品房平均销售价格同比增长12.5%，增幅同比提高5.8个百分点，其中住宅售价增长13.5%，增幅提高7 个百分点。国家统计局统计的全国35 个大中城市的住宅销售价格，1 季度同比上涨10.5%，环比上涨2.8%，其中有8 个城市的住宅销售价格同比涨幅超过10%，分别是上海19.9%，厦门16.5%，成都14.7%，青岛13.7%，杭州12.4%，济南11.9%，宁波11.4%，南京11.2%。房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨幅，见图4。

　　(四)住宅供应结构性问题凸现

　　中低档普通商品住房供应不足。突出表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低。从房地产开发投资完成额来看，别墅和高档公寓类住宅2000 年、2001 年和2002 年投资增长率分别为51.2%、37.0%和39.7% ，连续三年显著高于全部住宅的投资增长率。

　　从竣工套数来看，2000、2001 和2002 年的别墅和高档公寓类住宅竣工套数增速分别为36.0%、20.6%和35.4%，而同期住宅竣工套数增速分别为9.9%、

　　12.8%和8.9%。别墅和高档公寓的竣工套数占比由1999 的2.3%上升到2003 年的3.6%。

　　(五)投资性购房需求增长较快

　　尽管2000 年以来房屋租赁价格年涨幅不到2%，但租金收益在多数地区仍高于银行存款利率以及个人住房贷款利率，在其他投资渠道不畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。据建设部2004 年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。

　　部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房(购买后不到两年)短期炒作现象突出，如上海市2004 年次新房转让占二手房交易量的46.6%。

　　(六)境外资金进入热点地区房地产市场

　　受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内　房地产开发企业，2004 年全国房地产开发利用外资228.2 亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房

　　地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003 年1 季度的8.3%上升到2004 年4 季度的23.2%。据人民银行上海分行统计，2004 年1-11 月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222 亿元，较2003 年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150 亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70 亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005 年前两月，境外资金购买上海单价11000 元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000 元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8 倍和3.1 倍。

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