2004 中国房地产金融报告(9)

　　(三)“假按揭”凸显道德风险

　　假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。

　　开发商把假按揭作为一种融资渠道。2005 年3 月17 日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。

　　假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。

    (四)基层银行发放房地产贷款存在操作风险

　　突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

　　(五)土地开发贷款有较大信用风险

　　我国土地储备贷款2004 年底余额为828.4 亿元，综合授信额度更大。银行土地开发贷款面临四方面风险。一是土地储备中心资产负债率较高。虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。从《担保法》的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。土地储备中心只是代行政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有真正意义的使用权。可见，对于银行来说，土地质押并未落到实处。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。

　　(六)房地产贷款法律风险加大

　　新法律法规可能限制贷款抵押品的执行。最高人民法院2004 年10 月26 日发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，宣布自2005 年1 月1 日起施行。该规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。

　　第三部分房地产业和房地产金融的趋势分析

　　一、房地产市场和房地产金融发展趋势

　　(一)对商品住房需求、供给的预测

　　1、人均居住条件的改善和房屋的自然折旧是影响住房需求的主要因素。

　　人均居住条件的改善是决定住房需求的重要因素，我国人均居住面积虽然低于西方发达国家，但却超过了中等收入国家的水平。据建设部统计，2003 和2004年底，我国城镇人均住宅建筑面积分别达到23.7 和24.97 平方米，超过了90 年代初期中等收入国家平均20.1 平方米的水平，参见图14。

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