2004 中国房地产金融报告(4)

　　(七)已出让存量土地没有及时得到开发

　　土地价格增幅下降。2005 年1 季度全国主要城市地价同比增长5.9%，增幅同比下降0.2 个百分点。1998 年1 季度至2001 年3 季度，土地交易价格较为平稳，2001 年4 季度开始，土地交易价格开始攀升，其中居民住宅用地交易价格在2002 年4 季度至2003 年4 季度，各季增长幅度都在10%以上，2004 年1 季度增幅虽稍有回落，但2004 年2 季度以后季度同期比增长率又恢复到10%以上。2005 年1 季度地价增幅开始回落。

　　土地供应总量虽大幅下降，但存量用地盘活力度加大。2005 年1 季度全国建设用地供应总量为23602.0 公顷，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。普通住宅用地供应量占比逐步加大，在1 季度7877.9 公顷房地产开发用地中，普通商品住房等中低档普通住宅用地5706.9 公顷，占房地产开发用地总量的73%。

　　开发商手中掌握大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。1997 年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000 至2004 年一直维持在60%-70%的水平，2004 年该比值降到50%以下，已完成土地开发面积绝对数比2003 年有所下降。全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004 年该差额达到20044.5 万平方米，这意味着仅2004 年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。

　　从全国待开发土地面积来看，1999 年以来，该指标呈持续增长趋势(除2001年比2000 年小幅下降以外)，2003 年全国待开发土地面积为21782.6 万平方米。

　　参见图6：

　　专栏2：土地政策是调控房地产开发的重要手段

　　2002 年5 月9 日，国土资源部签发11 号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求从2002 年7 月1 日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。招、拍、挂制度实施使得开发商基于对土地价格上升的预期加快土地储备。

　　2004 年3 月31 日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71 号令)，从严查处2004 年8 月31 日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的行为。

　　2004 年4 月29 日国务院办公厅发布《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，用半年的时间治理整顿，整顿期间暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。对新批的县改市(区)和乡改镇，要暂停修改涉及土地利用的各类规划。

　　2004 年6 月6 日国务院下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，严格控制房屋拆迁面积，凡拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除保证重点建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，一律停止拆迁。

　　这些措施停止了已沿用多年的土地协议出让方式，据国土资源部统计，2002、2003 年全国出让土地总面积12.4 和19.4 公顷，分别增长37%和56%，2004 年出让土地面积17.9 万公顷，比2003 年下降7.7%。

　　二、2004 年房地产金融的基本情况

　　(一)房地产投资到位资金增幅下降

　　据国家统计局统计，2004 年房地产开发资金共筹措17168.8 亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3 亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6 亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4 亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。

　　但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，见图7。

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