2004 中国房地产金融报告(2)

　　内容摘要

　　2004 年，房屋销售价格较快上涨，但土地价格增幅下降，房地产开发投资增幅进一步回落。中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。投资性购房需求增长较快，部分境外资金流入国内热点地区的房地产市场。大量土地已经出让，但开发进度较慢。

　　房地产投资到位资金增幅下降，但房地产贷款增幅较高。从对房地产开发商的贷款看，虽然对政府土地储备机构贷款等地产开发贷款较快增长，但住房开发贷款2004 年以来月增幅连续回落，造成房地产开发商贷款增幅减缓。从个人购房贷款看，增幅虽缓慢下降，但依然维持高增长。个人购房贷款呈现以下特征，

　　一是集中于少数重点城市和热点地区，二是个人住房公积金贷款快速增长，三是个人购房贷款的不良率较低。

　　在党中央、国务院的正确领导下，中国人民银行依据宏观经济形势的变化，为支持房地产业的持续健康发展，充分发挥信贷政策的作用，灵活调整房地产贷款利率水平，加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理，推进房地产金融产品创新。房地产金融政策对房地产业的支持力度和服务水平得到明显提高和改善。

　　房地产金融风险的防范进一步加强。当前房地产金融风险集中表现为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险，二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，三是“假按揭”凸显道德风险，四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险，五是土地开发贷款有较大信用风险，六是房地产贷款法律风险加大。

　　为支持房地产业健康发展，发挥其支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为。要提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房的消费。加强城镇廉租住房制度建设。走节约型房地产业发展道路，提倡节地、节能、节水、节电，在房地产开发和消费过程中注重环境保护。

　　为及时防范和化解房地产金融风险，商业银行应加强对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理。完善住房置业担保制度，进一步研究制定房贷保险制度。

　　中国房地产金融报告

　　房地产业是中国经济的支柱产业，产业链长，关系千家万户。近年来，随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策。房地产业快速增长，城镇居民按户计算的住房自有化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP 的比例接近10%。房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要资产。房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。

　　第一部分2004 年房地产市场和房地产金融形势

　　一、2004 年房地产市场的基本情况

　　(一)房地产开发建设增幅回落

　　投资增幅回落。2004 年, 全国共完成房地产投资13158.3 亿元，比2003 年增长28.1%，增速高于25.8%的全社会固定资产增长速度，房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1998 年的12.7%提高到2004 年的18.8%。2005 年1 季度完成房地产开发投资2324 亿元，同期比增长26.7%，增幅比上年1 季度回落14.4 个百分点。

　　新购置土地增幅下降较多。2005 年1 季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积7374 万平方米，同比增长3.9%，增幅同比下降29.3 个百分点。1998年至2003 年，房地产开发企业累计购置土地面积12.9 亿平方米，年平均增长35%；支付土地购置费6149 亿元，年均增长42.6%。土地购置面积在1999 年4月以前，快速增长，增长率最高达91%，2000 年至2004 年初保持45%以上的增长，2004 年6 月份以后，土地购置面积的增长速度降到7%以下。

　　新开工面积增幅下降。2005 年1 季度新开工面积14096 万平方米，同比增长9.3%，增幅同比下降13.2 个百分点。

　　专栏1：中国房地产市场发展的历史

　　第一阶段： 理论突破与试点起步阶段(1978 至1991 年)

　　1978 年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980 年9 月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982 年国务院在四个城市进行售房试点。1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。1987 至1991 年是中国房地产市场的起步阶段。1987 年11 月26 日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990 年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991 年开始，国务院先后批复了24 个省市的房改总体方案。

　　第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992 至1995 年)

　　1992 年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993 年“安居工程”开始启动。1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。

　　房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993 年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

　　第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995 至2002 年)

　　随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

　　第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003 年以来)

　　2003 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

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