2005年房价增幅有望趋缓 二手房市场将持续升温

　　

■专家认为，过多的自有住房在增加了个人财富的同时，降低了流动性

　　北京青年报： 齐雁冰

　　社科院出版《2005房地产蓝皮书》———

　　2005年，房地产信贷增速将进一步放缓，并有可能再次加息；

　　被动需求有望下降，二手房市场将持续升温；

　　供求关系偏紧的局面很难改变，房价增幅将趋缓……

　　中国社会科学院近日出版《2005房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.2》，报告分别对北京、上海、天津、广州等中心城市的房地产业进行了分析和展望，并对2005年我国房地产业的发展趋势作出预测，得出上述结论。

　　今年房价增幅将趋缓

　　报告分析认为，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率措施对需求量影响不大，今年房地产市场的需求将持续旺盛。2005年，在国家控制投资规模、紧缩“地根”、“银根”的调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面很难改变；不过，由于政策变动对市场预期(供给减少)的影响随着时间减弱、市场经济自身的价格调整，特别是政府将采取措施抑制房价过快增长等因素，报告预计房价增幅将趋缓。

　　在2004年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题的基础上，可以期望2005年的拆迁工作将慎重进行，拆迁导致的被动需求将有较大幅度下降。随着一系列二手房交易管理政策的完善和实施、已购公房的大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成，市场活力增强。

　　报告指出，近年来房地产市场概念炒作标新立异，浮躁色彩浓厚，顺应了高收入阶层追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层对住房需求的满足，市场重心将转向中低收入者，购房者将更重视住房的原有本质，以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性。土地市场阳光化，地产企业将走向平等竞争，质量、品牌、资本的竞争将成为地产企业的竞争基础，在竞争中土地资源将更有效地配置到实力强的企业，导致企业的洗牌重组持续进行。

　　廉租房和经济适用房之间存在夹心层

　　针对北京市住房市场发展及住房保障体系建设，北京市建设委员会住宅发展与保障处处长程建华建议：逐步扩大廉租住房的覆盖面，并将经济适用住房、廉租房整合到住房保障体系中来。

　　程建华在近日出版的《中国房地产发展报告》中表示，在廉租房和经济适用房之间存在夹心层，这部分人既不符合廉租条件，又无力购买经济适用房。因此需要加大财政支付力度，扩大廉租覆盖面，在原低保、优抚家庭的基础上，先将危改拆迁、文保区外迁及市政府重点工程拆迁中的国企困难的老职工、无房的返城知青、低收入重残、长期失业的原国企职工等纳入廉租住房对象。

　　廉租部门按廉租住房申请、核查、公告、登记的程序对符合条件的对象实行租金补贴或租金补贴还贷政策。筹集二手房，对困难国企中市级以上劳模和低保重残人员实行实物配租。在扩大廉租面，调整经济适用房供应面的基础上，将二者整合，建立统一的住房保障体系。

　　9大因素促使2004年房价攀升

　　对于中国房地产市场来说，2004年是极不平静的一年。国家出台宏观调控政策的频率之高、调控力度之大，前所未有。以“管严土地”、“看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉———土地和资金。房地产业及房地产市场呈现出不同以往的鲜明特点，包括投资增速放缓、信贷比重降低、土地开发面积减少、拆迁规模受到限制，等等。

　　而在房地产销售市场上，2004年，商品房销售量继续大幅度增长，达到了38231万平方米，比2003年增加4514万平方米，为住房商品化以来的最高值。与此同时，2004年全国商品房房价大幅攀升，达到2714元/平方米，比2003年增长355元，远远高于1998至2003年平均售价的增长(59元)。

　　报告认为，2004年房价上扬，是各种原因综合作用的结果，这些因素包括：1.土地价格上涨；2.建筑材料价格上涨；3.新建住宅品质提升；4.中低价位商品房供应量下降；5.投资和投机性购房拉动；6.国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩；7.房地产市场中存在的特定形式的垄断；8.新兴产业的较高利润。此外，应当承认，2004年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，事实上起到了推动价格增长的作用。但是，宏观调控的首要目标是要抑制房地产投资过快增长而非降低房价，不能以房价走势作为判定调控成效的标准。房价的升高使苦于房价高涨的居民特别是低收入居民失望，但解决低收入家庭的住房问题主要靠住房社会保障体系，而不是产业的宏观调控政策。

　　专家视点

　　居者有其屋≠居者购其屋

　　昨天，在社科院举办的《2005房地产蓝皮书》出版暨房地产市场研讨会上，相关专家表示，目前住房自有房比例相当高。过多的自有住房在增加了个人财富的同时，也降低了流动性。适度的投资性购房具有积极意义，但是，租房需要大量税收及其他相应政策来支持，因此，无论是需求方，还是管理层，都需改变“居者有其屋”就是“居者购其屋”的观念。

　　据了解，在发达国家和地区，住房出租率多在30%以上，其中香港租房家庭比例为40%，日本38%，法国36%，英国34%，新加坡30%，美国28%。而在中国内地，个人自有住房比例高达84%，出租率很低。中国房地产业协会会长杨慎认为，国内房地产需完善改革体制涉及的方面很多，其中就包括“住房需租售并举”。中国的住房改革，20年建了84亿平方米房子，到现在缺房户比过去还要多，原因之一在于过多的自有住房导致了流动性差，资源呆滞。

　　国家统计局黄朗辉认为，从住房需求方面来讲，应该转变观点，居者有其屋不一定要购房。在房屋的供给方面，也应该进行调整，既要满足中低收入阶层合理购房，也要满足中低收入阶层廉价租房。此外国家应出台系列宏观政策、金融政策，采取综合措施，引导商品房的快速健康发展。

　　第一访谈

　　控制投资和房价不应是房地产调控方向

　　社科院城市发展与环境研究中心主任 牛凤瑞

　　控制房地产投资和控制房价既不是调整的方向，也难以达到平衡房地产供求的目的。

　　理由有三：第一，控制投资和房价与市场经济规律的运行规律相悖。平衡市场供求的基本途径有两个，其中之一是减少需求和增加供给，控制房地产只能增加房地产供给，不能减少需求，控制房价只能扭曲房地产市场真实的市场关系，不可能达到减少需求、平衡市场的目的。由于房地产业不是完全竞争性的产业而引发的市场问题，应该通过反垄断立法和强化行业管理解决。

　　第二，控制房地产投资与中国房地产基本走势相反。中国处在加速城市化阶段，住房已经成为最基本的需求，商品住房的增量需求和改善需求双旺盛，是中国房地产业持续发展的动力。住房的不可替代性，住房需求的刚性，土地资金稀缺等约束，决定了供不应求是未来几十年中国房地产市场的基本走势。控制投资，不仅对房地产无益，而且还会危害社会协调发展。

　　第三，控制房价不能平衡住房市场供求。对一个普通家庭来说，住房既是必需品，又是耐用品，当年实际发生的购房行为是以往多年的积累，或者对于未来长期收入预期为前提的，当年房地产的供求关系也是以往多年积累的结果。

新浪财经调查：2005房地产蓝皮书出版

1.您认为现在是不是买房的最佳时机？ 是 不是 有待考察 2.政府使用宏观调控手段来解决是否能抑制房价上涨？ 能 不能 不好说 3.2005房地产蓝皮书预测今年房价增幅将趋缓。您是否赞同这一观点？ 赞成 不赞成 不能确定