北京房价缘何低于上海 揭开上海房价狂升之谜

　　俞坚/文

　　上海房价狂升之谜

　　上海最近几年房价实际增长率在20%以上！有了这么大的利润空间，上海人以及更多的境外人士和外地人对投资上海房地产“有恃无恐”！投资和投机“蔚然成风”

　　上海房价比北京贵，而且贵多了。

　　上海6000元的房价一下“窜”到1万元，1万元的“窜”到15000甚至2万元。上海中心城区房价的涨幅高达20-30%以上，市中心均价已达17000元，而北京CBD商品房均价才过1万。从2004年年初起，北京就有权威人士高调嚷嚷涨价，年底结算，涨幅不过7%、8%。

　　上海房价从比北京低一大截，到大幅反超北京，不过短短二三年。

　　去年底，从上海住交会回来的京城大腕们，以不平之心开始探究北京房价没有上海贵的原因，后将“罪过”归咎于京城媒体宣传力度不够及北京政府规划措施不够。而两位权威人士更是通过媒体宣称，应该从京沪文化差异和价值取向差异上寻找根源。

　　其中一位认为，上海是一个商人意识占主体的城市，北京市民的价值取向则更为多元化，绝大多数北京人对投资不敏感，投资只是他们关注事情中的一项。但是对上海人而言，投资则是全体一致的第一要务，这是上海楼价能够升高的前提。” 另一位的分析如出一撤：“上海人更容易将彼此投资获利的信息进行传递，从而在传递过程中，将大家对于地产投资获利的心理热度越抬越高，使得越来越多的人参与投资，这是上海房价上升的极其重要的原因。”

　　上述权威人士的分析有一定道理，但将人文因素作为主要原因，未免本末倒置。

　　作者认为，京沪两地房价上涨幅度和投资热情不同，根本原因不是北京人没有上海人想赚钱，而是北京市场无法让人赚钱！北京最近几年房价上涨较慢，投资热情较低，投资比重较小，投资获利信息不畅的主要和根本原因。一般来说，当房价年增长率在10%以内时，公众投资过热及房价上涨过快的情况就不会出现。超过10%就将出现截然不同的情况，年增长率10%是投资分界线。北京和上海正好处于这个界限的两端，两地房地产市场的各种不同均由此而来。

　　北京是温水

　　北京这几年房价上涨大约就在5-10%之间，并没有出现上海那样普遍强劲和持续20%以上的上涨，加上北京交易成本和交易难度比上海大很多，使得本来就“偏低”的房价上涨和投资回报变得更加“似是而非”，人们萌发出“赚得不爽”或者“根本没赚”的感觉，这是造成北京市民以及“两外”人士对北京房地产投资热情不高和不敏感的根本原因。

　　北京房屋交易的费用比上海大得多。首先，买进要支付签约及产权代办费、外地人购房审批费、公证费、按揭律师费、抵押登记及公证费等等(在上海这些都不需要，除了境外人士需要做买卖和贷款公证外)。卖出时，委托寻找买家必须支付中介费，提前还贷有些银行也要收取手续费。第二、北京房地产局规定必须拿到小产证才能转让(上海直到2004年4月才禁止期房转让)，由此又增加了很大一笔费用。第三，外地人在北京买房手续麻烦，必须到公安局办理“暂住证”。在上海，外地身份证“一视同仁”，与本地人买房一样简单。在北京办理产权证、过户等手续只能由开发商代理，在上海都可以自己办理，既方便又省钱。

　　另外，北京契税比上海高。北京规定合同单价9432元以上契税为3%，9432元以下为1.5%。1999-2003年期间，上海还曾对“库存房”执行全免契税及契税减半(0.75%)政策。另外，截止目前上海任何价位的公寓以及联体或叠加别墅都只支付1.5%的契税，只有独立别墅才支付3%的契税。

　　如果在北京买了一套100平方米的商品房，两年中单价从1万元上升到12000元，年增长率10%，总价上涨了20万元，但是扣除两年10万元的银行利息，3万元的契税和2万元的维修基金，所剩只有5万元，再去掉至少2万多元的中介费用和其他交易费用，实际到手也就2万元左右，年利润率不足2%，这不是“好买卖”。

　　上海是火焰

　　房价年增长率达到10%是投资的临界点，越过这个临界点，投资就从“不太值”变成“比较值”；如果连续几年如此，又会变得“蛮有赚头”；如果年增长率超过20%以上，连续几年如此，投资房地产就成为最好的投资和买卖！

　　上海最近几年房价实际增长率就在20%以上！有了这么大的利润空间，上海人以及更多的境外人和外地人对投资上海房地产“有恃无恐”！投资热情互相感染，获利信息互相传递，投资和投机“蔚然成风”。这时候，即使成本上涨，比如杭州一度执行、后来又不得不取消的征收20%“资本收益税”政策，卖家也可以轻易将成本和费用“转嫁”到买家身上，加价出售；买家因为预期赚钱空间很大，加上市场上一房难求，非常乐意接受转嫁来的成本和费用。

　　如果在上海以100万元总价买进一套房子，12个月后涨到130万元。首付20%即20万元，加上其他各种开支总投入25万元，房价上涨30万元。用25万元赚回30万元，年利润率高达120%。卖掉这套房子后还掉银行80万元贷款，此时手里现金就有50万元。用50万元作为首付可以再去“博”总价250万元的房子。如果房价继续上涨20%以上，250万元的房子纯利润可以达到50多万元，利润率依然在100%以上。再次顺利抛售，此时手里现金达到100多万元，短短三年里实现财富翻倍增长。

　　值得一提的是，当时上海期房转让政策及期房买卖中，执行时间不长的银行“转按揭”政策，更是“火上加油”。在上述交易过程中，最困难的环节就是卖方拿出全额房款80%的资金(上面例子中的80万元)还掉银行贷款，将银行抵押解除出来，并将“产权”(实际上是预售合同所规定的权益)转让到买家。此时能否拿出80万元(虽然只需要几周甚至几天周转的时间)成为可以“吊死英雄的绳索”。有了银行“转按揭”之后，一切变得非常简单。银行将卖家债务(上面例子中的80万元)“自然而然”地转到买家手里(当时规定只要贷款总额和贷款年限不超过原来贷款)。

　　风险堪忧

　　此时，“一般投资”已进入“过度投机”阶段，不仅跟风者无数，而且长期投资变得没有意义，出租房屋的事情根本不用考虑，短期和超短期投资可以频频得手，投资活动于是演变为单纯的买进卖出。由于上涨幅度太大，人们担心后市有变甚至崩盘，因此大多数人选择落袋为安。但卖掉后发现房价继续以20%以上速度上涨，因此再次入市，变本加厉快进快出，上海二手房交易量(其中很大一部分是次新房)迅速上窜，大约是北京的5倍。而由于此时手里的现金比首次投资时增长一倍，再投资时人们的“赌性”更大。

　　此时的房地产市场，投资者和投资量急剧增长，大量未来需求被强制性提前释放，供需矛盾进一步恶化，引发房价进一步上涨，短期和超短期投资盛行，长期投资被“消灭”，房价上涨,由此引发的过度投机轮番上攻，互为因果，形成难以逆转态势。房价上涨的“自动力”和“惯性”已然形成。而此时公众投资者手里大量“囤积”的空转房伺机而动，随时可能从“需求”转变为“供给”，市场稳定和健康程度迅速滑落。

　　改变这种局面，政府“有形之手”完全可以和应该发挥作用，通过行政和经济措施，加大交易难度和成本，使得房地产投资从“能够赚”变成“不能赚”，从“大有赚”变成“稍有赚”，以此降低投资数量和投资频率，起到冷却和保护作用。长远而言，对自住者与投资者都是有益的。所幸的是，目前上海的这些措施已经在实施之中，因此2005年上海房价上涨速度有望降下来。

　　作者：俞坚 (长期担任美国道琼斯公司中国经济顾问，道琼斯和CNBC集团电视财经节目制片人和主编，现为“每一文化传播有限公司”董事长)

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