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专家认为，利率变化对住宅市场走势心理预期影响最大
王舒 NBD上海报道
研究中国房地产发展，“上海篇”是必然的章节。昨日发布的《2005房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.2》，对上海市住宅市场去年的运行分析及今年的走势预期作了全面
概述。
由上海市房屋土地资源管理局张洪武撰写的这部分内容明确指出，由于市场运行的惯性和宏观调控措施发挥效力具有滞后性，今年上半年，上海房价继续上涨的可能大于降价的可能，但涨幅明显低于去年同期；下半年上海的市场趋势，将取决于宏观调控政策的明朗化。
张洪武认为，影响2005年上海住宅市场走势的因素来自三个方面。
一是全球房地产市场的发展趋势。今年，全球经济继续向好，但一旦利率提高和政府干预导致房地产行业衰退，全球经济压力将突增。
其次，宏观调控的政策措施牵动全局。土地政策、信贷政策、汇率变化、利率变化和规范市场交易行为、开征税费等政策措施的出台，都将对房地产市场产生重大影响。
这其中，利率变化对心理预期产生的影响最大，远胜于对开发成本、还贷压力等资金方面的直接影响。张洪武指出，去年10月29日加息的真实效应，或将在今年二季度显现。利率上调，将对全国房地产市场的有效需求构成抑制作用，在心理上也将不可避免地影响发展商的运作计划，同时改变购房者的消费预期。
张洪武分析，在政府对土地市场严格清理的情况下，部分被发展商囤积的存量地将被逼向市场。与此同时，严控房贷，也使民间资本的生存空间更为广阔，有望成为楼市开发资金的主力。今年高档房价格将可能再攀高峰。汇率变化已成为左右上海高档房房价的重要因素，其变动将直接影响海外投资者和部分国内投资者的购房行为。
最后，上海的楼市走势与商品住宅市场的供求关系密切联系。从当前市场预期来看，新盘的供应总量仍在放大，一手房市场整体供应充足，二手房市场交易量在去年赶超一手房之后，今年还将继续放大。但去年三次需求调研表明，消费者的购房预期呈现先抑后扬的攀升势头。今年，随着经济向好，世博动拆迁带来的刚性需求，“新上海人”安家的有效需求和外来人群购房投资需求的不断增加，住宅市场需求仍将保持旺盛态势。
尽管对于刚刚发布的《2005房地产蓝皮书》，上海业界尚不知全貌，但不少专家也表达了与报告相符合的观点。
“调控房价的最有效手段是金融。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟非常肯定地说。他认为，用金融手段提高购房贷款的首付比例，包括提高利率等等，立刻能够让整个房地产市场的需求得到控制。
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