央企曲线回避房地产重组 民企觊觎1800亿蛋糕

　　实际上，为了避免自身的房地产业务被无偿划转给其他中央企业，还有少数央企通过与境外企业合资的方式，既保留了部分地产业务，又巧妙地回避了重组问题

　　本报记者 龚怡

　　1月29日，华能集团所属的华能房地产总公司将价值16亿元的房产正式整体无偿划转给 中房集团，喧闹已久的央企房地产重组终于正式拉开大幕，完成了第一单。

　　此时的中房集团雄心勃勃。中房集团资产管理公司副总经理，同时也是集团“整合运动”主要执行者之一的梁运斌则透露，还有几家企业和中房的谈判已经进入最后阶段，总额大概在50亿元左右。但梁拒绝透露价格、人员和公司名称。

　　重组进程缓慢

　　2004年6月底，国资委下达了《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，中建总公司、招商局(资讯 行情 论坛)集团、中国房地产开发集团、中国保利集团及华侨城(资讯 行情 论坛)集团被“钦点”为可以重组其他央企房地产资源的企业。通报称，拟寻求重组合作方并准备将房地产业作为非主业剥离的有关中央企业，根据本企业发展战略，可与上述五家企业联系，在自愿协商的基础上，研究有关重组问题。同时国资委将做好有关协调工作。

　　然而央企房地产业务重组进展非常缓慢，业内有关专家曾对央企房地产重组做过这样的评价“想法很好，操作很难”。企业之间部分业务的重组，操作起来有时并不比企业的整体重组更容易。如果是央企的优良资产，企业不愿意让出，如果是不良资产，又未必会被接纳。迄今为止，只有华能地产业务无偿划拨给中房集团这一单。知情人士透露，去年国资委下达通报不久，不少央企认为国资委在几个月之内会再次下达具体执行文件，房地产业务有可能会被强制性剥离，因此他们纷纷主动与其他房地产企业进行意向性接触，为自身地产业务寻找出路。但近9个月的时间过去了，国资委并没有后续动作，不少央企已经将重组事宜束之高阁。

　　为中房量身订制？

　　与中房的高调相反，另外四家同样被“钦点”参与重组的企业并没有表现出多大热情。

　　对于记者关于其他四家“钦点”央企鲜有重组动静的疑问，中房集团董事长孟晓苏表示，尽管国资委的文件没有提到股份制也没有明确说明重组工作以中房为主，但实际上国资委的重组建议对中房而言就好像是量身订制的。尽管白英姿否认了孟晓苏这一说法，但她同时承认，中房的确是其中最积极的一家。

　　“中房的优势是毋庸置疑的。”孟晓苏说。中房是央企中唯一的房地产专营企业，其资产构成中房地产份额占到90%。在国资委“钦点”的五家企业，唯有中房是围绕全国开展房地产业务的中央企业，而且中房是整合中央企业房地产资源，提倡股份化的发起人，同时也是第一个实践者。

　　从其他四家企业的客观条件来看，华侨城和招商局最重的房地产业务，一个在深圳，一个在蛇口，跨地域重组并不现实；保利有多种业务在做，房地产业务并不算特别突出，这三家对中房的威胁都不大。只有中建总公司，其拥有中国海外和中海地产两家市场表现优异的建筑地产公司，其中，中国海外在2003年的利润总额达到8亿港元。

　　可以预见的是，中建总公司将是中房在重组中央企业房地产资源过程中最强劲的竞争对手。而接近该公司的业内人士也表示：“如果确实有不错的地产业务的话，中建估计不会轻易放过。”

　　中房集团改制的总体目标是将改制后的中国房地产集团股份有限公司发展成具有规模优势、国际竞争力和影响力的“房地产航母”。该战略目标分为三个阶段：第一阶段，在中房集团公司的基础上吸纳现有中央企业经营性房地产资源，改制成立注册资本100亿元，总资产500亿元的以经营房地产业务为主的股份有限公司；第二阶段，通过增资扩股的方式继续吸纳中央企业、地方国有企业和金融企业的经营性房地产资源，将中房集团股份公司发展成为资产总额在1000亿元以上的房地产集团公司；第三阶段，整合股权结构，引进国内外战略投资者，寻求境内外整体上市，将中房集团公司打造成为具有多元投资主体的、具有国际竞争力和影响力的“房地产航母”。中房欲执掌央企房地产重组大旗的雄心可见一斑。

　　行政收编与市场配置

　　然而，中房通过行政方式收编华能，此后却并非一路坦途。这无疑来源于中房股份(资讯 行情 论坛)本身的“脆弱”。目前，中房自称在全国31个省市的200多个城市拥有340家企业，但实际上只有60%是中房直属、控股和参股的企业，其他40%只是挂着中房的旗号，归当地政府管理。从经营效果来看，目前中房集团的经营业绩在房地产行业也并不突出。如何整合资源成为摆在中房面前的一道难题。

　　实际上，为了避免自身的房地产业务被无偿划转给其他中央企业，还有少数央企通过与境外企业合资的方式，既保留了部分地产业务，又巧妙地回避了重组问题。早在去年11月，中远集团就将自己在中远三林置业中45%的股份出售给了印尼三林集团；今年2月初，也就是在华能无偿划拨给中房的第三天，上海宝钢集团与香港嘉华国际集团、日本三菱商事、日本东急不动产签订了上海宝地置业有限责任公司合资协议，根据协议，嘉华国际、三菱商事和东急不动产按照41.5%、15%和2%的股权比例对上海宝钢地产有限公司进行增资，很显然，尽管宝钢执行了辅业分离的指令，但并没有彻底退出房地产业，更不用说无偿划拨给其他央企。事实上，早在2004年8月2日，宝钢将旗下宝钢建设有限公司60%股份，以5400万元卖给了上海绿地集团；不久前，大亚湾核电站的地产业务也部分出售给了一家香港公司。

　　据华高莱斯国际地产顾问公司董事总经理李忠分析，央企房地产的剥离不可能全部由这五家来完成接受。这五家能接受到一大半就不错了。1800亿元资金以及丰厚的土地储备成为外资、民企等觊觎的目标。

　　作为目前国内房地产行业的领头羊，万科(资讯 行情 论坛)董事总经理郁亮就明确表示了参与央企房地产重组的愿望。他认为，尽管万科大股东华润集团并没有被国资委列入“钦点”名单，但这对万科准备涉足央企地产业务重组并无明显障碍，“市场经济是不讲出身的。央企房地产业务整合不会仅仅用行政手段，市场方式一定是最好的整合方式，最有利于国有资产的保值增值。”郁亮称。