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本报记者 龚怡
3月4日，周末傍晚时分，《财经时报》记者第一时间从万科(资讯 行情 论坛)集团总部得到确切消息，万科集团下属上海万科公司、万科浦东公司、深圳万科公司已于3月3日与南都集团下属的上海中桥基建公司在上海签署协议，万科集团以总计18.5785亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益，和在浙江的20%权益。至此，业界流传半
年之久的“万科并购南都”一案终于尘埃落定。合作之后，万科与南都两家公司在长三角地区共同拥有的土地储备量达到了1000万平方米以上。18.5785亿元的巨资收购也创下了国内房地产企业最大宗企业并购案例的纪录。
缓解土地饥渴
此次合作在很大程度上缓解了万科土地储备不足的饥渴状态。万科通过本次合作新增的项目储备超过219万平米，万科董事总经理在接受《财经时报》专访时透露，“18.5785亿元的收购价格是按照市场对南都集团的土地、品牌等作出综合评估后打7.5-8.0折后的价，另外还扣除了30%的所得税”，其成本显然低于以市价购买土地。此前，万科在长三角地区已经取得了相当成绩，目前是上海、江苏地区市场份额最高的外地开发企业，但土地资源获取上的瓶颈，一定程度上束缚了万科的发展。南都集团成立于1991年，是一家以房地产业、基础设施产业、金融服务业、通讯产品及网络资讯业为主的大型企业集团。公司自1993年进入房地产领域以来，以杭州为中心，以住宅为主体，创建了“南都房产”品牌。在此基础上公司依托“南都房产”核心品牌，以长江三角洲为重点发展区域，又逐步开拓了上海、宁波等多个城市的房地产市场。目前，公司已在杭州、上海、宁波、南京、长沙等地储备了近千公顷的发展用地。
成功完成此次合作之后，万科表示将继续探讨并实践多种合作方式。郁亮在接受《财经时报》专访时特别指出，对于目前正在进行的中央企业房地产业务重组，万科也有浓厚的兴趣。万科是国资委着重提出的中房、华侨城(资讯 行情 论坛)、保利、中海、招商等5家参与央企房地产重组的企业之外首家高调对外宣称想参与重组工作的房地产公司。郁亮认为，万科具备重组最需要的跨地域发展能力，这种能力体现在团队、资金、品牌等多个方面。
“曲线”登陆浙江市场
对于此次成功进入浙江市场，郁亮表示，考虑到南都在浙江市场上数一数二的地位，以及在消费者中名列前茅的品牌影响力，万科以这种方式进入，其风险显然低于在浙江购买土地独自开发。此前，众多大牌开发商都未能顺利进入浙江市场。
而且这样的方式可以更快产生经营现金流，提高其资产的使用效率。据万科聘请的财务顾问做出的盈利预测，这批土地资源可以创造数亿元的项目利润，这将为万科在2006年之后的业绩作出重要的贡献。尽管出于上市公司不能随便公开项目利润以避免哄抬股价之嫌的考虑，万科没有透露具体数字，但依据新增的可观土地储备量以及万科集团从郁亮到普通员工溢于言表的喜悦之情来看，其数额一定不菲，“此次合作共有6个项目可以马上进入现金流，上海有4个，苏州、镇江各1个，上海的项目里面有一个别墅销售快尾期了，卖的非常好；还有一个项目今年要开工销售了；还有一个已经开了第一期；另外一个项目今年开工的。苏州工业园区的项目也在销售之中”。
另外，在付款方式上万科也颇为划算，整个付款计划共分四步，第一步，在相关协议生效之日起10个工作日内，万科支付第一期股权转让价款：为全部股权转让价款的40%，即人民币74314万元；第二步，在中桥将上海南都70%的股权、浙江南都20%的股权过户至万科名下之日起5个工作日内，万科支付第二期股权转让价款：为全部股权转让价款的10%，即人民币18578.5万元；第三步，在相关协议生效之日起1年内，万科支付第三期股权转让价款：为全部股权转让价款的30%，即人民币55735.5万元；第四步，在相关协议生效之日起2年内，万科支付第四期股权转让价款：为全部股权转让价款的20%，即人民币37157万元。
从美国优秀房地产企业的发展历程来看，在通过自身发展蓄积力量之后，以合作的方式实现自身的快速成长，这样的案例可谓比比皆是。通过资产收购进入新的区域市场和产品市场，进而迅速扩大市场的品牌影响力和完善自身的产品细分和区域布局，也是一个非常普遍的现象。
国内市场又何尝不是如此。尤其是2004年在土地、金融政策双双收紧的情况下，通过合作方式获取资源，尤其是盘活存量土地，成为企业发展壮大必然选择的出路之一。万科自2004年以来，就展开了一系列的合作行动，合作对象包括境外实力雄厚的投资机构，如GIC(新加坡政府投资公司)、HI(Hypo Real Estate Bank International，国际专业房地产投资银行，德国)；以及带有金融产品创新价值的信托基金；也包括同行业的其他优秀企业，如招商地产(资讯 行情 论坛)。本次与南都的携手亦可称得上是拉开了中国房地产合作时代的大幕。
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