新浪法问 王茜

　　深圳福田区的一众业主们原本名校学位在手，但近来因为“单身公寓”的属性争议，他们面临着70年产权房屋被认定为非住宅性质，子女入学基础分“降级”的尴尬局面。

　　资深的房地产律师对新浪法问指出，此事背后的核心问题是“公寓”概念的模糊和滥用。判断“单身公寓”或“单身宿舍”到底是住宅还是商业性质，应当以相关政府部门的认定为准。在相关部门认定前，根据购房者购买时需要购房资格这一事实来判断，相关小区应该属于住宅性质。

　　70年产权的单身公寓被校方认定为非住宅性质

　　深圳福田区是深圳的中心城区之一，也是深圳房价较高的区域。房天下研究院发布的数据显示，深圳5月二手房参考均价68328元/平，而福田区5月二手房参考均价达到了74793元/平。

　　所谓“深圳四大中学”之一的深圳高级中学南校区（简称“深高南”）就位于福田区的繁华地段，该校附近的楼盘更是“寸土寸金”。这其中，就包括泰安轩、泰康轩、泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦、竹园小区和安华小区等八个小区。房屋中介平台数据显示，这些小区的二手房均价在7-10万/平不等。

　　然而，据深圳当地媒体近日报道，临近“小升初”入学申请期限，上述八个小区却被深高南认定属非住宅用途的商品房，导致小区录取基础分被降低，掉出了第一类积分行列（注：深圳义务教育阶段实施积分入学制，见图2），小区业主子女的学位申请显示“初审不通过”（见图1）。

　　图1 相关业主出具的学位申请结果截图 来源：深圳乐居

　　图2 深圳福田区积分入学办法 来源：福田教育

　　相关业主提供的信息截图显示，入学申请初审不通过的理由为“第一类要求住宅用途商品房，请出示住宅用途商品房相关证明”。而校方认定上述小区房屋不属于住宅的依据，是业主房产证上的用途一栏标有“单身公寓”或“单身宿舍”字样（见图3、4）。校方将“单身公寓”或“单身宿舍”视作第三类特殊房产类别，后者入学积分较第一类住宅低。

　　图3 相关业主出具的房产证截图 来源：深圳乐居

　　图4 相关业主出具的房产证截图 来源：房天下资讯

　　业主们对校方的举动极为不满。他们称在该校往年的招生中，所在小区均是按住宅用途商品房申请学位。一些业主提供的不动产证明也显示房屋为70年产权的商品房，土地性质为住宅。此外，有业主表示，购买小区房屋时占用了购房指标，属于限购限贷范围。

　　前述媒体报道称，福田区教育局与业主们的最新沟通结果是，将“初审不通过”的结果改为“待初审”，并于6月3日作出情况说明。不过，小区业主们依然愤愤不平。有业主对媒体表示，如果得不到满意答复，他们将发起集体诉讼。

　　资深房地产律师的观点：涉事小区应属住宅

　　围绕此事的争议焦点，即房本上有所谓“单身公寓”或“单身宿舍”字样，房屋属于商业性质还是住宅性质这一问题，我们来听听深圳当地的资深房地产律师如何分析。

　　信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣对新浪法问指出，此事背后核心问题是“公寓”概念的模糊和滥用。依照相关规定，只有商业公寓是明确不授予学位的，但是实践中开发商乱用“公寓”概念，同时相关部门也没有做一个统一的概念定义，导致围绕这种单身公寓的性质发生了争议。

　　他表示，单方面从名字“单身公寓”或“单身宿舍”来看，无法定义是不是商业公寓。判断该公寓到底是住宅还是商业性质，应当以相关政府部门的认定为准；在相关部门认定之前，可以根据购房者购买的时候需要购房资格这一事实来判断，认为它应该还属于住宅性质，因为商业公寓是不限购的，只有住宅是限购的。

　　“所以说，我认为这个单身公寓应当还是属于住宅性质，而不是商业性质，应当是有学位的，不能比照商业公寓来进行处理”。张茂荣说。

　　其实，福田区学位房风波并非个例。新浪法问查阅发现，在深圳论坛的“问政深圳”栏下，“单身公寓”的性质问题引发的入学、入户争议比比皆是。

　　2018年，深圳罗湖区某小区的业主们也向有关部门投诉了类似问题。业主们在查询产权证明时，发现自家的房屋用途是单身公寓，与当初签订的预售合同不符。尽管土地使用年限为 70 年，也占用购房指标，但是按照罗湖区当年的最新升学政策，“单身公寓”或“单身宿舍”，与“商务公寓”、“酒店式公寓”一样，都属于特殊房产，子女的入学积分受影响。

　　该事件的后续结果，是深圳市规土委罗湖管理局确认该小区土地用途为商业混合用地，罗湖区教育局则表示该小区房屋在申请学位时可以视为住宅类的商品房进行申请。那么，福田区的这些业主们能否也能得偿所愿呢？现在不得而知。

　　新浪法问查阅《深圳市城市规划标准和准则》2019年局部修订（全本）发现，该文件提到 “学生公寓、专家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商务公寓”等分别属于三类居住用地（R3）、二类居住用地（R2）和商业用地（C1），但并没有关于“单身公寓”或“单身宿舍”的明确说明。

　　张茂荣律师说，“（深高南）这个事情也提示了政府相关主管部门，应当对开发商在销售楼盘时公寓概念的使用进一步进行规范。如果不规范，会导致在实践过程中，人们对公寓概念理解歧义，乃至于产生性质的争议。

　　此次深高南学位风波即是如此：有相关部门认定是商业公寓，不能赋予学位的；购房者则认为买房的时候是限购的、占指标的，所以是住宅性质。对此，政府部门应该明确定义，并就开发商的命名行为进行规范。”