易宪容：加息对房地产市场影响深远

    易宪容

　　这次央行加息的目的是为了化解国内固定资产投资增长过快、货币信贷增长偏快等方面的突出矛盾，但实际上，房地产市场的问题仍然是中央宏观调控所关注的焦点。

　　尽管个人住房消费信贷余额到6月底上升到2.1万亿，比年初增加1820亿，同比增长15.9%，比上年同期下降9.7%，但上半年完成房地产开发投资达7694亿元，同比增长24.2%，而在资金来源上，上半年房地产开发投资的银行贷款增长为56.4%。

　　这些数据说明，今年以来的房地产投资快速增长的基础是建立在国内银行贷款上的；个人住房消费信贷增长幅度的下降，说明了近来的房地产

宏观调控政策对房地产市场炒作起到了一定的遏制作用，但效果并不显著。

　　价格统计缺陷误导了市场预期

　　实际上，

房价上涨的幅度比公布的数据要严重得多。因为，目前国内的住房价格指数体系相当的不规范、不科学。目前我们关注的住房价格通常是指单位住宅建筑面积交易价格的平均价格，即平均的销售价格。它是指在一定的时间范围内，在特定的区域市场上，新建商品住宅和

经济适用房的平均交易价格。

　　但对于住房平均销售价格来说，它是一种在一定区域内住宅价格的平均，是一手房的价格。正因为这种住宅价格的性质，它的价格比较其实是一种不同质量、不同类型、不同样式的产品的比较，因此，这种价格比较不仅对消费者的意义不是很大，而且也容易为地方政府所操纵。如果用二手房市场的价格指数来比较，情况就不一样了，即通过这种价格指数对同一产品在不同时期的价格来表示住宅价格的变化情况。正因为住宅价格统计上的原因，目前国内房地产市场的价格上涨幅度可能会严重低估。而用这种严重失真的数据是无法来判断国内房地产市场的发展形势的。

　　而房地产市场价格快速上涨的最为重要的原因是银行资金的利率过低，是不少人借助于国内银行的低利率通过金融杠杆炒作之结果。因此，提高银行的贷款利率是打击房地产市场炒作最为重要的方面。可以说，如果央行能够清楚地认识到这一点，采取连续加息的方式，对房地产市场炒作的打击是会很沉重的。

　　有人说这次央行加息的幅度小，对房地产市场的影响是心理上的因素大于实质上的因素。其实这种说法既不了解房地产市场实质也不了解金融工具的实质。房地产业是一个资金密集性产业，资金成本的增加岂能对房地产没有多大影响？如果说，央行加息是一次连续性的行动(有人说，这是今年央行加息的最后一次，我且不认为是这样)，那么居民就得把自己的金融行为所面临的风险考虑在未来的决策中，并从中找到应对的方式。如果企业与居民的预期改变，那么加息岂能对房地产市场不产生大的影响。

　　政策谨防被炒作者利用

　　这次央行加息与以往不同一个重要特点是，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，将其利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。其他商业性贷款利率下限继续保持0.9倍。也就是说，这次央行利率调整对居民个人住房贷款利率采取优惠的政策。这样既可以降低居民住房消费贷款的负担，也希望促进个人住房消费信贷的发展。

　　但这里有几个问题必须厘清。央行对个人住房消费贷款的优惠利率政策是对的，但必须采取对象限制，即这种个人住房消费贷款利率优惠只能限定在购买一套住房及自住者的个人，而不是对每一个住房消费贷款都适用的政策。否则，一些人就会利用这种优惠的利率政策、通过银行金融杠杆来炒作住房，制造房地产市场的泡沫。

　　对大多数住房消费者来说，当利率处于上升通道时，购房的居民不仅要根据自己的财务状况选择不同的贷款利率模式，而且要考虑让个人住房消费贷款的浮动利率如何来规避与锁定风险。在这里，有两个方面的问题，一方面是已经购买过房子的住房消费信贷者，应该如何把浮动利率转为固定利率以便规避与锁定利率风险；另一方面是那些准备进入市场的民众如何选择适应于自己的住房按揭贷款利率类型。因此，住房消费者应该看到，尽管这次上升0.27个百分点利率，对现有贷款所增加的负担不会太高，但是如果利率还会上升，其住房按揭贷款的利率风险就得高度关注并采取相应的对策。

　　这次央行加息也增加了各商业银行利率定价的空间。这当然是为实现利率市场化的重要方面，也为银行增加利润创造了不少条件。但是，目前的国内银行并非完全是商业化的银行，其短期行为十分普遍。政策放宽一尺，商业银行的行为就会放纵一丈。因此，监管部门加强对商业银行的监管是十分重要的。

　　总之，尽管这次小幅加息对房地产市场不能产生立竿见影的影响，但如果央行认识到利率工具的重要性，如果央行能够连续加息，对国内房地产市场的影响会是深远的，只要看看目前美国的房地产市场(二手房市场价格下降7%)就可知道。而且这次央行加息对个人住房消费贷款采取优惠的政策，也是一种好的政策开端，但这种政策一定得清楚界定对象，不要让炒作者所利用，否则央行加息的政策效果会南辕北辙。