2017年末住宅待售面积骤降25.1% 全国去库存已无必要

　　新浪财经讯 1月18日消息，国家统计局今日公布了2017年的经济数据，12月末全国商品房待售面积58923万平方米，比上年末下降15.3%，其中住宅待售面积大降25.1%。中原地产首席分析师张大伟对新浪财经表示，当前房地产去库存任务初步完成，一二三四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下，“全国意义的去库存已经没必要，但库存依然不均衡。”

　　年末楼市销售修复 全年销售面积和金额创新高

　　2017年房地产销售额和销售面积再度刷新历史记录：全年商品房销售面积169408万平方米，商品房销售额133701亿元，同比分别增长7.7%和13.7%，均创历史新高。据中原地产测算，12月销售额达1.8万亿，销售面积达2.2亿平方米，也刷新了单月中国房地产市场的纪录。

　　12月楼市销售延续修复趋势，单月销售面积增速回升至6.1%，单月销售额则大幅反弹至20.5%，销售均价累计涨幅随之重回5%。

　　张大伟认为，12月销售数据回暖受二三线楼市成交活跃推动。这也跟统计局分析吻合，统计局城市司高级统计师刘建伟称，12月份二、三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均略微扩大0.1个百分点。

　　海通证券首席经济学家姜超则表示，12月全国商品房销售面积增速因低基数小幅回升，待售面积跌幅扩大至15.3%，指向地产库存继续去化，但受房贷利率持续上行和楼市调控延续影响，地产销售仍较低迷。

　　房地产销售面积增速在不断下滑，但销售金额已经企稳回升，两者增速出现背离。对于出现背离的原因，张大伟认为主要是楼市出现分化，二三线市场12月份成交非常活跃，所以导致销售金额超过了销售面积。

　　“从2016-2017年去库存政策看，楼市去库存第一阶段基本完成。全国除东北、西北地区的少数城市外，大部分城市库存已经进入良性周期。”张大伟称。

　　房地产开发投资增速或进一步回落

　　国家统计局数据显示，2017年全年全国房地产开发投资109799亿元，比上年增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，其中住宅投资增长9.4%。房地产开发投资数据四季度连续三个月回落，单月投资增速已由9月份的9.2%降至2.4%。全年7%的增速亦为年内低点。张大伟认为，如果各地限价政策不放开，房地产开发投资不可能明显上升，在限价政策下，大部分企业会延缓开发手里的土地。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为， 2018年受房地产金融调控等影响，房地产开发投资增速或进一步放缓，进入到0%至5%区间，实际上依然是正增长，所以开发投资将表现不错。

　　中科院《2018年中国房地产行业走势展望》预测报告预计，2018年房地产开发投资完成额约为116509亿元，同比增长5.7%。报告预计今年房地产市场投资将保持低速增长，新开工面积保持中低速增长，商品房待售面积将有显著下降，土地供给增加，房地产企业资金开发资金增速较2017年有一定的放缓。

　　2018年销售或继续放缓

　　虽然去年楼市调控力度不减，但市场表现仍然乐观，房企不但销售大增，甚至很多企业在前三季度就已达成年度目标。中原地产统计42家上市房企2017年全年销售额高达43897亿，同比上涨50%，且房企越大涨幅越快。碧桂园、万科、恒大三家大型房企销售均超5000亿，其中碧桂园销售额增长73.4%，达到5508亿元，超越万科的5299亿元成为销售“一哥”。

　　伴随销售业绩大增，房企纷纷在土地储备中发力，土地市场竞争仍然很激烈，大型房企拿地热情高涨。张大伟称房企目前依然处在非常明显的加速拿地过程中。

　　招拍挂数据显示，2017年全年，拿地最积极的50家房企合计拿地金额达23927亿，同比增长75%。中指院数据显示，去年50家百亿级代表房企拿地面积同比增加81.4%，拿地楼面均价则同比减少19.1%。大型房企的拿地重点正在向 三、四线城市下沉，2017年50家百亿级代表房企在三、四线城市的拿地面积同比增加了145%。

　　最近部分媒体报道兰州市松绑住房限购措施，合肥市取消住房限价措施，成都等地借人才落户政策放松调控。住建部则明确回应称，兰州合肥成都等地调控松绑系误读，住建部对房地产调控的态度是明确的、坚决的，是一以贯之的。

　　张大伟认为，整体看全国房地产市场持续分化，一线过热城市的虚火被抑制，二三四线中非调控热点城市依然在高温中。因房地产调控政策持续加码，叠加信贷收紧，他预计2018年全国房地产市场涨幅将继续放缓，销售额与2017年相比可能有轻微回落。

　　中信建投地产团队认为，2017年末销售有所反弹，但2018年下行趋势依然明确。投资方面企业补库存意愿依然较强，2018年投资预计略有回落，但幅度有限。

　　而中科院报告则预计2018年全国商品房销售面积约为179553万平方米，同比增长6.3%；商品房销售额约为145836亿元，同比增长10.2%。在房地产价格方面，预计2018年商品房销售均价为8122元/平方米，同比增长3.7%，增幅较2017降低约1.0个百分点，其中住宅平均销售价格较2017年同比增长4.2%，增幅较2017年下降约1.3个百分点。（新浪财经 刘金磊 发自北京）

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