年内最大规模土地出让遇冷 广州房价拐点将现

　　广州报道 本报记者 苏丝

　　12月6日下午，广州市土地储备中心出让10幅地块，结果出人意料。10幅地中，有5幅直接以底价成交，10幅地块成交楼面地价介于1482元/平方米至4241元/平方米之间。

　　土地市场往往是房价走势的晴雨表，高价拍地直接拉升房价，那么，低价成交是否意味着房价将进入下滑通道？

　　楼面地价大幅缩水

　　广州12月6日出让的10幅地块，总用地面积达到690395平方米。其中，9幅住宅地块用地面积达530341平方米，仅套型建筑面积90平方米以下的住宅就最少可提供5621套，约相当于广州一个月一手住宅成交量。这不仅是广州今年推地力度最大的一批地块，也是今年广州最后一次大规模卖地。

　　今年9月，保利地产竞得金沙洲B3701A02(占地面积为86347平方米)、B3701A04(占地面积为91579平方米)两地块，规划容积率均为2.8，均为住宅用地，取得价款分别为21.2亿元、20.8亿元。楼面地价分别为8769元/平方米和8112元/平方米。

　　而保利地产于12月6日拿下的两幅地块，楼面价分别为3324元/平方米、4241元/平方米。同一区域，仅仅三个月，楼面地价至少缩水1倍多。

　　同样的情况出现在竞价最为激烈的是番禺中心城区南区5-3地块。合生创展(0754.HK)子公司——广州艺景文化艺术发展有限公司以3.5亿元胜出，折合楼面地价4048元/平方米。而在同样区域，三个月前的9月份，金地集团(600383.HK)以15.9亿元竞得编号为4-2地块(占地面积243989平方米)，楼面地价达6230元/平方米。这一次，该片区的楼面地价缩水1/3。

　　开发商们对住宅用地的谨慎，同样反映到商业用地上。截至规定时间，白云区金沙洲B3726E01地块、白云金沙洲B3730E01地块仍无买家报价。据广州市房管局介绍，由于该两块商业地块无买家报价，房管局已取消了该两块地块的拍卖。这也是继2006年12月，金沙洲板块首推商业用地后，金沙洲商业地块再度流拍。

　　房价将回到一年前？

　　土地出让价深幅下探，意味着什么？

　　广州市房管局有关负责人指出，这次出让的居住用地成交楼面地价较为合理，主要原因是：广州近期加大了商品住宅用地出让、增加保障性住房供应等宏观调控措施，改善了市场供求关系，目前为止，广州已经供应2.75平方公里商品住宅用地，已批准预售624.9万平方米商品住房。加上中央出台了一系列旨在解决房地产市场投资过热的问题的金融调控政策，采取了更加从紧的货币措施，如加强外资房地产企业的结售汇的管理、提高发放房地产信贷的条件等等，抬高了开发商的资金门槛。

　　如果说地价下跌是合理的，那么，房价是否也要回归合理？

　　最近一段时期，广州房地产市场交投惨淡，多个楼盘成交量萎缩。最先降价的是郊区，金沙洲片区恒大地产、万科地产(000002.SZ)、中海地产(0688.HK)项目比传闻定价跌了2000元-4000元/平方米左右；番禺雅居乐地产(3883.HK)项目新货售价也比预期定价降了2000元/平方米左右。

　　紧接着，老城区的房价下跌通道被打开。万科地产位于荔湾区老西关的两个项目将于近期领取预售证，根据销售人员透露的信息，两盘均价13880元/平方米，70多平方米和80多平方米的小

户型均价12000多元/平方米，除了会员优惠和开盘当天98折优惠之外，一次性付款可获额外97折，在规定天数内交完首期则还有额外98折。而该区域附近的富力地产(2777.HK)某项目，此前均价17000元/平方米。

　　某外来开发企业营销总监表示，这一次房价调整将会理性回归，但再跌也不过是回到2006年底—2007年初的水平，而2006年—2007年成交量最大的月份均价将是2008年整体的价格指向。

　　上述营销总监还认为，楼价在春节后也不会出现反弹。关键是现在开发商的心态变了，明年国家将会实行紧缩的货币政策，从规避风险的角度，发展商不会冒险涨价。他举例说，金沙洲万科金域蓝湾均价9000多元/平方米、番禺广州雅居乐花园新组团均价8500元/平方米，郊区盘已跌破万元均价。而此次土地出让也集中于城市周边区域，开发商对后市看淡可见一斑。

　　广州某知名咨询顾问公司人士指出，此次成交的楼面地价，是房价拐点出现的明显信号。他分析，目前房价正在盘整期内，开发商存货卖不出去，回款困难就会有资金压力，一旦开发商对后市犹豫，则会产生担心崩盘的心态，加上此前的碧桂园事件，政策导向之下，人人自危，谁也不愿意做崩盘之前接盘的人。

　　目前广州市政府计划每年供地5平方公里，而这些地块大部分集中于城市近郊，一旦近郊地块成交价走低，市区中心的地块也很难逆势上涨。因此上述顾问公司人士认为，即将到来的12月20日的老城区闲置地出让，也将延续这一疲软竞价态势。

　　12月6日的土地成交价也许就是

广州楼市一个标志性的转折，房价拐点就要到来吗？