中国奥园IPO募资31.14亿港元 郭梓文四年终翻身

　　广州报道 本报记者 苏丝

　　沉寂4年后,郭梓文乾坤大挪移,成功登陆香港市场。

　　7月29日,中国奥园地产集团股份有限公司(简称中国奥园,3883.HK),宣布公开招股,并将于10月9日在香港联合交易所(简称联交所)主板上市交易,每股招股价4.1—5.2港元,市盈率16.1-20.4倍。与其同时公开招股的内地房企还有SOHO中国(0410.HK)。

　　中国奥园计划发售7亿股股份,占公司经扩大股本31.8%,按其集资净额31.14亿港元匡算,该公司总资产大约97.9亿港元。

　　根据招股书披露,瑞士信贷(香港)有限公司及

摩根士丹利亚洲有限公司为是次全球发售的联席全球协调人、联席账册管理人、联席保荐人及联席牵头经办人。

　　4年翻身路

　　据香港媒体报道,已有客户"预订"SOHO 中国及中国奥园的孖展("孖展"为一种以保证金交易为基础的杠杆式交易制度,可撬动10倍甚至20倍的资金),金额达5亿元,而因为SOHO中国集资额较大,加上超购100倍以上可回拨至占招股总数的50%,投资者预期SOHO中国首日挂牌升幅有限转向认购中国奥园。也有投资者认为,SOHO中国拥有一定比例的

商业地产项目,其产品结构比以开发大型小区住宅项目为主的中国奥园较多元化。

　　很明显,比两家房企早一天招股的大成食品(3999.HK),孖展认购反应却不及远洋地产(3377.HK)及群星纸业(3868.HK)热烈,皆因投资者押宝SOHO中国及中国奥园。

　　据了解,该公司已获得多名基础投资者认购其股份:中国信达资产管理公司、The Kuok Group、嘉里集团主席郭鹤年家族、南丰集团及会德丰有限公司(0020-HK)主席吴光正家族,同意按发售价认购价值2,000万美元的发售股份数目。新鸿基地产发展有限公司(0016-HK)主席郭炳湘同意按发售价认购价值1,000万美元的发售股份数目。

　　内地分析人士则认为,在国内外汇管制的政策环境下,民营房企能够获批登陆港股的难度加大、数量极少,投资者选择面不广,而近期港股地产股开始发力,"市道好",中国奥园可谓占尽天时地利。毫无疑问,中国奥园主席兼行政总裁郭梓文重振其地产事业的第一步已经从香港迈出。

　　中国奥园前身为香港金业集团,由郭梓文于1996年创立。作为董事局主席,郭梓文凭借其前瞻性战略眼光,开创复合型地产开发理念,提出奥林匹克花园系列品牌扩张模式,后来更推出"新奥龙"计划,坚持品牌输出的同时物管输出,每年均为公司带来盈利。中国奥园及其奥园系列产品在广东地区一时风头无两,位于广州番禺的南国奥园广告语——"运动就在家门口"与碧桂园的"给您一个五星级的家"同样脍炙人口。

　　然而,中国奥园旋即遭遇了措手不及的低潮:2002年底,中体和中国奥园闹分家,双方为奥林匹克名称专利权反目,至今中体在各地

房地产项目仍然沿用奥林匹克花园,是为中国奥园品牌输出的尴尬之处;2003年初,中国奥园欲借壳上市却深陷贷款担保漩涡。上市搁浅,中国奥园自此在房地产业的风口浪尖急转而下,面临资金链断裂和人员流失风险,在建的广州南沙奥园陷入停滞,"新奥龙"脚步放缓。其间公司内一批任职多年的管理层骨干如游文庆、张维伦、梁东昭、方志华等相继离开。郭梓文一度消失于公众视线。

　　实际上,郭异常低调地踏上了翻身之路。经过多方接触,2006年初,中国奥园成功引入战略投资者——美国国泰财富基金,并与旗下国泰中国地产公司合作改善集团内部管理。很快,南沙奥园重新启动并于2007年7月开售,南国奥园推出新组团,并新增重庆、江西、沈阳、广西共5个项目,目前重庆项目、江西项目相继开售。

　　年内实现业绩翻番?

　　广州业内人士认为,与其他广东民企尤其是巨无霸——碧桂园不一样的是,中国奥园拥有一个复合地产的开发理念,其独有的操盘能力和产品打造能力可为后续扩张和开发打开局面。而在中国奥园资金链几近断裂的时候,却受机构投资者青睐并顺利融资,除了郭梓文善于借助外力,还有一个重要原因:中国奥园以开发城郊大型楼盘为主,早年在广东具有发展前景地区圈地面积大、成本较低。时至今日,地价翻倍,公司资产值也水涨船高。资料显示,中国奥园2006年整体毛利率42.4%,今年首季毛利率由去年同期的34.7%升至48.2%。

　　"2006年,我们的土地成本占销售收入仅约7%。公司的住宅项目均策略性选址于指定的近郊地区,配以广受市场接纳的项目设计概念。"郭梓文说,现时土地成本占总销售比重维持8%以下水平,公司期望今年土储可增至1000万平方米。

　　"以具吸引力的低成本优势壮大土地储备"仍是郭的扩张信条,但他同时也认知:中国奥园要做大,就要"进一步拓展业务至经策略性挑选的国内其它地区的目标城市,采取产品多元化策略"。

　　郭梓文希冀未来广东、沈阳及重庆可以三线发展,日后三地项目各占土储比重1/3。目前,中国奥园主要业务重心在广东省内,土储约610万平方米,当中500万平方米已取得土地证,现土储足够未来三年发展之用。然而,中国奥园土储结构有很大局限性:约51%位于广东,在中国奥园11个项目中,7个分布于广东省,总建面360万平方米,占总量60%,其余分布在江西省、广西省及重庆、沈阳。

　　招股书表明,估计全球发售所得款项净额约为31.14亿港元(假设发售价为每股股份4.65 港元,即指示发售价范围的中位数)。融资所得将用于现有项目发展、土地储备以及一般营运资金。

　　截至今年3月底止,中国奥园负债对股本比率约1.5倍,估计上市后可下降至约19%,负债对资产比率可望由42.9%下降至13.4%。2007年前3个月,中国奥园纯利1,890万元人民币,2006全年为2.99亿元人民币,预测2007年盈利不少于5.423亿元人民币,实现业绩翻番。

　　企业发展愿望是美好的,投资者又能获利多少?郭梓文承诺,该公司派息率为每年盈利不少于40%。

　　分析师则表示,加强成本控制及提高营运效率是目前中国奥园直面的难题,后市所表现出的每股净资产值和每股收益,才是真正衡量该股含金量的指标。事实是,近几年中国奥园的业绩比不上刚上市的合景泰富(1813.HK),开发规模和销售收益甚至逊色于广州几家新崛起的民企——百嘉信、力迅投资等。据透露,百嘉信和力迅投资2006年销售额均有近10亿元人民币。

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