上半年住宅成交量增22.9% 楼市重心转至外环

　　薛建雄

　　购房者的高涨热情终于不敌炎热的7月天气，上海楼市停止了持续上升的趋势。过去一周里(6.28~7.4)上海商品住宅的成交量下滑了5.11%，且由于外环外房源的成交，导致了全市平均成交价格下滑3.51%。

　　佑威地产研究中心统计的数据显示，本周(6.28~7.4)上海共成交商品房(不记动迁、配套房，下同)71.12万平方米，比上周的74.71万平方米减少2.59万平方米，楼市成交量告别了连续三周上涨的趋势。成交均价经过几周的下滑后，也在本周跌到万元以内，为9776元/平方米。其中，商品住宅的成交量环比更是下滑5.11%，从上周的63万平方米下滑至本周的59.78万平方米；平均成交价格也从6月第一周的10569元/平方米连续下滑，至本周也已跌破万元，为9772元/平方米。

　　在

房价不断上涨的情况下，全市统计的平均成交价格在6月后逐步走低。原因在于，平均成交价格不到7500元/平方米(商品住宅)的外环外新房成交量的上升。佑威地产研究中心的数据显示，外郊环区域商品住宅的成交量占全市的比重从5月的44%上升到6月的49.8%。

　　此前，部分利好因素使得2007年初的楼市量价齐高，少数楼盘甚至提价探市。但是，这个涨价苗头被随后的春节长假所冷却，一直到3月底天气回暖的时候，楼市行情才开始逐步走高，在随后的楼市旺季里一发不可收拾，房价一路涨到天气炎热的夏天，且不见平稳。

　　其中，5月份商品住宅的成交量达到234.52万平方米，比历史高位的去年同期还多出19.76万平方米。但是这一记录被随后6月的266.17万平方米所刷新，整个6月的成交量比5月高出31.65万平方米。

　　5、6月楼市的火爆，使得上半年商品房的总成交量比去年同期高出23.3%，达到1290.3万平方米，平均成交价格也突破万元关口，从去年同期的9813元/平方米上蹿到上半年的10028元/平方米，涨幅达2.19%。其中，商品住宅的成交量高达1046.4万平方米，比去年同期增加22.9%，平均成交价格上涨4.16%。由于商品住宅供应不足导致的房价上涨、市民提前入市购房，是引起上半年楼市过热的主要原因。同时，也可以看出，楼市的购买力已经透支，楼市高成交的支撑力已经大幅减弱，未来楼市走入低迷的可能性非常大。

　　商品住宅的成交均价从3月的低谷走到5月高位后，6月又向下走。主要原因是，外环线内外新房成交比重发生偏移。因为年初政府在工作报告中表示要加速地铁建设，这对配套相对落后的外环外形成巨大利好，3月房源积压量较大的外环外成交量大幅上升。与此同时，经过漫长的夏季消化后，市区可售的优质房源量下降。这个时候，因为房源供应相对充足，一直未涨价的外环外，已经与外环内拉出了4000元/平方米的价格差距。一些难以承受市区高价的购房者纷涌至外环外购买质优价良房源，很快导致了外环外的量价齐升。与去年同期相比，上半年外环外的平均成交价格已经上涨了9.04%，涨价之风也已刮到了这一区域。

　　另外，“90/70”政策调控后的小

户型楼盘，将于下半年开始大规模上市。由于这些楼盘被突然要求造成

小户型，开发商都特别用心地在品质和建筑设计上下功夫，相信这批房源的品质会有很大的提高，而且建筑设计的更加深入，会让得房率有所提高。而这部分去年开工的楼盘，也多集中在外环周边，为下半年外环优质房源的供应提供了基础。

　　以上分析可以得出，外环周边在下半年的供应量和成交量都会上升，因此我们预计外环周边将会是未来一段时间内成交量最大、房价上涨最为明显的区域。

　　(作者系佑威地产研究中心主任)