房价涨势由内而外 波浪传递效应再现沪市

　　薛建雄

　　自上海市房屋土地资源管理局宣布彻查楼市交易违规之后，以内中环为主的优质房源开始逐步上市，给6月底的楼市带来新一轮成交高峰。而房源供应充足房价相对优质的外郊环区域，也开始出现了涨价苗头。这个区域公寓的成交均价已在6000元/平方米的水准上维持了两周，此前这一区域的成交价格基本在6000元/平方米以下。

　　天天房展网(www.ttfz.net)研究中心根据“网上房地产”公告的预售统计显示，本周上海楼市共有29个楼盘推出新房源，比上周多了7个项目，新增供应面积比上周多了10.32万平方米，达到38.32万平方米。其中，新推的住宅个数比上周多1个，新增供应面积比上周多4.53万平方米。

　　在新房源上市量增加的带动下，本周新房的成交量也再掀高潮。天天房展网研究中心根据“网上

房地产”7天的交易数据统计得出，本周上海共成交商品房(不记动迁、配套房，下同)74.51万平方米，比上周大幅增加12.7%，平均成交价格从上周10507元/平方米的高位下滑到本周的10369元/平方米。

　　在多数楼盘抬高价格的情况下，本周楼市的平均成交价格却出现了138元/平方米的下滑，分析原因有二。

　　其一，近期一直涨价的外环以内，少数捂房的质优价低楼盘，在政府调控下上市，带来了外环以内新房成交量的大增；特别是内环内和中外环这两个今年

房价普遍上涨的区域，成交量上升和平均成交价格下降都非常明显。前两个月维持在18000元/平方米以上的内环公寓价格，本周的价格只有17752元/平方米。中外环公寓的平均成交价格前两个月一直在9500元/平方米左右，本周低至8763元/平方米。

　　其二，受房价上涨压力，一大部分原先打算在市区买房的购房者，转移到前期房价没有上涨的外郊环区域，使得这一区域的成交量逐步上升。而外郊环远低于全市水平的成交价格也拉低了近期的房价。这也是全市住宅价格从上周的10363元/平方米，下滑到本周的10037元/平方米的主要原因。

　　价格在6000元/平方米左右的外郊环房源受到购房者青睐之后，这一区域的房价也从原先少数

开发商提价，到了现在出现总体涨价的苗头。数据显示，5月以前的外郊环公寓，周平均成交价格基本在6000元/平方米以下，但是近两周都维持在6000元/平方米以上，本周更是高达6244元/平方米。

　　目前，房价还相当有优势的外环周边15个板块，所呈现的这种趋势着实令人担心。虽然，外环周边新房供应充足，却还是受到了市场房价上涨的波及。从上海房价的历史走势来看，也是如此。2005年汤臣一品的推出，标志着中心城区的新房供应已经达到顶点，房价在前3年的高速上涨后也达到顶点。之后，差不多以每半年一个环线的速度向外转移；至今中外环的新增供应量已呈现下滑之势，多数新盘价格在万元水平，这标志着中外环经过今年春节的高涨之后也几乎达到顶点。

　　按这个趋势来判断，外环周边15个板块虽然近期房源充足，价格相对涨价后的中外环也很有优势。但因此吸引来的大批购房者，很可能会让外环周边步入房价高速上涨的轨道。

　　因此，将经济功能点式分散到各个卫星城，才是解决房价超速上涨最有效的手段。如果，“十一五”规划中“1966”的城市发展框架获得快速进展，其中9个新城的建设能够长足进步，就有希望平抑目前高速上涨的市区房价。同理，60个新市镇和600个中心村，也能对上级行政区过快上涨的房价起到有效抑制作用。

　　虽然，这样的城市发展规划，并不能改变由经济快速发展带来的房价攀升之势；但对抑制过快上涨的上海房价，还是值得期待。

　　(作者系天天房展网研究中心主任)