失控的高房租 比高房价更可怕

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　　失控的高房租，比高房价更可怕

　　来源：正解局

　　买不起房子，可以租房，那万一租不起房子了，又该怎么办？

　　躲过了高房价，躲不过高房租。最近，不断上涨的房租，引发了人们的关注。其实，这波涨价潮，从六七月份的毕业季就开始了。

　　01

　　有人说大学毕业生初识社会残酷的第一堂课，可能是在群租房里学到的。

　　这堂课的第一个关键词，叫价格高。

　　某房地产研究院统计数据显示，北京的平均租金是82元/平米，也就说，租个100平米的小三房，要8200元。注意，这只是平均数，越靠近市中心，租金越贵。

　　比如，北京西城区这套小房子，建于90年代，房龄比刚出校门的大学生还老。装修简陋、家具破旧，面积仅40平米，要价5500元。别瞧不上，很抢手的。

　　再看南京，6月份的平均房租是2774元/套。然而，像地铁2号线集庆门站区域，80平米的小两房，价格都在5000元以上。

　（南京房租价格）

　　一二线城市房租高，三线城市也不甘示弱。在山东济宁，装修简单的房子，租金也要1000元以上。

　　这堂课的第二个关键词，叫涨幅快。

　　先看全国的情况，今年5月，CPI同比上涨了1.8%，租房指数同比上涨2.4%，比CPI高了0.6个百分点。

（上海各区房租价格）

　　热点城市租金上涨更快。据房天下的数据，2017年2月—2018年5月，17个热点城市房租年均上涨超过了8%，上海上涨19.5%、深圳上涨15.5%，北京更是大涨25.9%！这个涨幅，似乎离失控不远。

　　02

　　房租为什么涨得这么快？还是要看供需关系。

　　先看需求。

　　从2009年到2017年，中国流动人口（非本地户籍）规模从1.8亿增长到2.5亿。

　（中国流动人口规模）

　　其中的67.3%，也就是1.7亿人，需要靠租房解决住的问题。

（67.3%的流动人口租住私房）

　　每年的5月底到7月中旬，是租房市场的高峰期（另一个高峰期是务工人员进城的3月份）。

　　大量高校毕业生离校，造成短期内租房需求暴增，推高了房租。

　　某中介机构的统计数据显示，今年5月，北京西城、东城、海淀租赁成交量，环比增加了10%以上，决策时间也明显低于去年同期。这表明，北京租赁需求扩大，很多人已经开始抢房子了。

　　再看供给。

　　北京的租房供给，不增反减。特别是2017年年底，因大兴一场大火，北京开始整治群租房，客观上，压缩了供给量。

　　可以简单地算一笔账。北京规定，“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间的居住人数不超过2人”，也就说，一套100平米的小三房，最多只能住6个人，但搞成群租房，住25个人绰绰有余。仅以20人计算，清理一套群租房，意味着14个人无房可住，相当于消减了2套房源。

　　看数据，2017年1—4月，北京就整治违法群租房3709户，全年预计在7500套。也就是说，北京租房市场，变相减少了1万余套房源。

　　（北京整治群租房情况）

　　房源减少，北京不是孤例。链家研究院数据显示，从去年8月到今年2月，链家平台新增租赁房源套数连续7个月环比下降，目前租赁新增供给仅为2017年高峰的50%，租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。

　　租赁需求上升，供给不增反降。房租能不涨吗？

　　03

　　资本力量，正在成为房租上涨的另一个推手。

　　当北京在清理群租房，深圳正引入资本，将城中村改造成长租公寓。

　　公寓的住房条件大为改善，房租也涨得吓人。有记者调查，改造后的长租公寓，租金比改造前，涨了两倍。

　　正因如此，深圳富士康员工不干了，要求涨工资，并希望深圳降低改造城中村的速度，以免交不起租金。

（深圳富士康员工的公开信）

　　根据计划，“十三五”期间，深圳要将100万套（间）城中村住房改造为长租公寓。可以预计，改造完成后，租金至少上涨50%。

　　在租购并举政策推动下，我国住房租赁市场一片火热，长租公寓尤其火爆。

　　据自如寓公布的数据，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，2016年增长了35%，2017年更是高达40%。

（长租公寓品牌榜单）

　　资本正大举进军租房市场，烧钱抢占房源。前两天有一条新闻，蛋壳和自如两大长租公寓巨头争抢一套房源，原本房东心理预期在7500元一月，硬生生被炒到10800元让蛋壳拿下。

　　资本不是做慈善，一旦站稳脚跟，必然大幅提高租金，将付出的成本，转嫁到租户身上。

　　04

　　中国的情况，更为特殊。

　　国际上，衡量房产运行状况良好的租售比一般为1∶300到1∶200，即一个月的房租用200个月的时间能够把买房的投资全部收回。

　　（中国城市房屋租售比）

　　中国一线城市的租售比，普遍在1比500左右，有的城市甚至高达1比700。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本。

　　也就说，相对于房价，中国的房租，太便宜了。所以，这是不是意味着，房租还将继续涨？

　　05

　　高房租，已经超过了很多人的承受能力。

　　通常来说，30%是房租收入比的“黄金分割”点。低于30%，处于幸福区间范围，超过30%，租金压力就会影响生活的幸福感。

　　北京大学毕业生的起薪没有准确的统计，如果以“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”作为参考的话，清华、北大这样顶尖名校的毕业生，平均月薪也就9000元。

（2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜）

　　仅仅租房，就要花掉其中的三分之一。由此看来，绝大多数的北京大学毕业生，恐怕都不太幸福。

　　中国青年报社社会调查中心联合问卷网，对租房的年轻人进行的一项调查显示，55.5%每月房租占月收入的1/3，20.7%每月房租占月收入的一半及以上。

　　易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告，全国50个城市中，超七成房租收入比较高。

　（《全国50城房租收入比研究》报告）

　　房租一年要涨个10%，算一下，你的收入增幅，能跑赢房租吗？

　　06

　　政府不断出台调控政策，死盯着房价。视线之外的房租，却一路狂奔。

　　有人会说，市场经济下，房租应该是市场说的算，让供求关系自由调节。

　　但要知道，租赁关系中，承租人始终处于弱势地位。供求失衡之下，承租人基本没有议价的本钱。

　　失控的高房租，比高房价更可怕。

　　居住是刚需，却不一定需要通过买房实现。当房价高到高不可攀时，租房就成为了人们最后的退路与底线。

　　不断上涨的房租，正在一步步击穿底线。买不起房子，可以租房，那如果租不起房子，又该怎么办？

　　据冰川思想库特约研究员今纶分析，从政府层面来说，三个办法：

　　其一，加大土地供应。别老想着把土地卖个高价，即使是低价也要卖，不要人为制造土地供应的紧张局面。土地财政的思路要换一换，老老实实按市场规律办事，企业的压力少一些，税收自然会慢慢跟上来，这叫放水养鱼，以前是竭泽而渔。如果生产要素成本急剧上升，必然导致中国企业的竞争力下降。

　　其二，把公租房做到实处，真正做到租售同权。

　　其三，减少把公立优质教育资源和房产捆绑的可能性。以前的“就近入学”成为推高学区房房价的手段，地方政府、开发商、教育部门是最大受益者。长期来看，中小学九年义务教育的公立教育资源可以学习日本，不存在所谓名校，而是至少在一市之内保持同一水准，这样可以有效灭杀学区房的价值。想要优质教育资源，可以寻找私立学校解决。

　　政策常新，问题仍在，利益纠葛，何时作结？

　　安居乐业不该是梦。

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责任编辑：刘万里 SF014