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“豪宅”昆仑域现形记：单价近10万元 配置却大缩水
每经记者 王佳飞 每经编辑 魏文艺
近两年，在“限房价、竞地价”规则下，北京产生了大量地块，而这些地块上正在或即将上市的“限竞房”，也成为北京楼市的主力军。由于限竞房在土地出让时就提前锁定了房价，利润摊薄的趋势下，房企为了最大限度地节约成本与互相竞争，也是使出了浑身解数，以期最大限度地“挤出”利润。但在“挤”利润的同时，部分项目也在配置上“大缩水”，给业主们带来无端的损失。
位于北京西南二环的昆仑域，无疑是北京人羡慕的高端住宅。而昆仑域所在地块，正在3年前以总价87亿元成交的“地王”的一部分。
然而当昆仑域业主们站在房前屋内察看时，让项目配置的大缩水震惊得说不出话来。与此前的楼书相比，单价9.8万元的高端住宅，却是活生生的卖家秀和买家秀。
单价近10万元的高端住宅，缘何会出现配置大缩水现象？近日，《每日经济新闻》记者来到昆仑域现场，近距离了解该项目的现状。
千呼万唤始出来
昆仑域项目位于北京西南二环，家世显赫，有华润置地、招商地产、港资九龙仓和平安不动产四位老板。项目共设计有5栋超高层、2栋高层、6栋叠拼、1所幼儿园和1栋会所，内部建筑高低起伏，从整体规划上发散思维，似乎真有昆仑山的味道。
2015年，招商华润九龙仓平安联合体以87亿元将北京市丰台区亚林西居住区一期地块收入囊中，当年的“地王”就此诞生。按照此前的计划，该地块将一分为二，分别由招商团队、华润团队独立操盘，由后者操盘的项目案名正是昆仑域。
但是受制于隐形政策红线，昆仑域曾一度沉寂。曾经报给北京市住建委的销售均价是11万元/平方米上下，但是建委方面没有批准这一价格，要求项目推迟入市销售。随后，申报价格到10万元平方米，再到9.5万元平方米，这个二环豪宅项目不断拉低预售价格预期。
一年半前，站在房地产调控政策明令收紧的风口浪尖上，昆仑域打破8万元隐形限价“红线”，以9.8万元/平方米的价格获批入市，一时间声名大噪。据测算，该地块成交楼面价据测算接近4万元/平方米。
去年8月，首期200套房源低调开盘，即开即售罄，未给市场留下喘息机会。
豪宅变为“大杂院”
在距离合同交房日9月30日的前20天，昆仑域组织业主到现场参观，但当到达自己期待已久的家园后，这里的外立面、楼梯、一楼大堂的多处建筑用料减配，以及楼板多处水泥补痕，令所有业主始料未及。
9月12日，一些昆仑域现场破败的照片在网上流传，昆仑域宣传册上标明的外立面是红色手工砖而实际上外立面用的是网格布+涂料。入户大堂装修严重缩水，挑高不足，与楼书上的大堂有着天壤之别。这组照片立即引起了网友的围观，纷纷对华润进行口诛笔伐。
“确认了几次，才发现没有走错地方。”有业主如此调侃。
《每日经济新闻》记者在昆仑域项目现场看到，售楼处光鲜非常，但施工现场还是稀稀拉拉地堆放着建筑垃圾，一个大铁棚子还在施工的过程中，铁架斑斑驳驳。
昆仑域方面9月11日回应称，将进行多个单元入户大堂背景墙的风格、石材选型与装饰调整；更换部分户主入户门；进一步优化园林方案，增强园林层次感、丰富度。
华润置地品牌负责人向《每日经济新闻》记者表示，昆仑域方面会发布一个正式声明，但到记者发稿时尚未见到。
记者还注意到，一个月前，有昆仑域业主在微博维权，第一条就直指开发商在商品房与两限房的分区管理上有问题，称“开盘时宣传商品房和两限房之间有一米多的垂直地势差，且会配以密集的绿植及门禁系统等保证分区管理，但现在两个区域间是畅通无阻的。”
业主还表示，商品房与限价房相比，房价相差近5倍，物业费相差近3倍。从蓄客宣传时的“豪宅”到混用的大杂院，操盘公司不但没有按照售房时的宣传来做，而且随心所欲做出种种变动，严重损害了商品房业主权益。
昆仑域中配建的限价房，仅21000元/平方米。
豪宅遇到限竞房
缩水配置的豪宅背后，是大量上市的限竞房。
为了限制房价上涨，北京市采取了两方面的措施，一方面推出大量的限价地，二是在审批环节限定房价。
昆仑域面对严峻的市场环境是一方面要和身边低价拿地的限竞房展开竞争；另一方面，面对政府限价，又不能通过品牌溢价来进行适当提价。
《每日经济新闻》记者调查发现，作为今年的限竞房，与昆仑域相邻的佑安府项目均价为8万元/平方米，比去年开盘的昆仑域每平方米低了1.8万元。同样位于丰台的洺悦苑项目，主要户型为89平方米通透三居和120平方米四居，均价不超61881元/平方米，最高销售单价不超过64975元/平方米，总价在540万元到780万元之间。
限竞房项目入市的节奏，不是商品房时代的“接续式”，而是“集中式”。商品房时代，项目是几个接着几个入市，但限竞房项目为主的时代，节奏变成了一批集中入市，而后市场消化，而后，再集中上市一批。昆仑域环顾市场，已经满是限竞房了。
因为定位高端，陷入尴尬的昆仑域只有两种选择：一是选择捂盘等待，等待政策松动再横空出世；二是接受限价，以低于预期的价格上市，放下身段来参与市场竞争。
显然昆仑域选择了后者，因为对于房企来讲，现金流有时候意味着生死存亡。
面对咄咄逼人的限竞房，以正常地价拿地的房企所要选择的只有压缩成本。《每日经济新闻》记者在昆仑域现场所看到种种劣质表象，可以说是在目前市场环境中，华润为了挤出最后一丝利润的选择。
无怪乎中原地产首席分析师张大伟张大伟要说：“2018年买到的房子，将是这些年质量最差的一批。”
无独有偶，与昆仑域一墙之隔的，是由招商地产操盘的中国玺，其被曝出要求每位业主补缴26万~29万元不等的面积差额款。中国玺的业主王先生认为，因为开发商的违规行为，2号楼的业主不仅要面临入住后因电梯间面积缩小而带来的使用不便问题，还要向开发商补交缴面积差额款，实在难以接受。
当然，种种减配豪宅出现，也正说明了通过大量限竞房和限价政策的推出，拉低了市场预期，使楼市更趋理性。
责任编辑：李锋
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