谁是推手？溢价采购市场15%房源 就能带动房租上涨

　　长租品牌公寓风波愈演愈烈，谁才是房租飙升的推手？

　　作者：格隆汇·陈肖

　　我爱我家副总裁胡景晖高调隔空炮轰长租公寓市场乱象引发的大地震愈演愈烈。

　　从网友的纷纷发帖吐槽，到媒体跟进深挖事件原委，到政府介入约谈，再到各品牌公寓接连陷入口水内斗，这一场关于谁推高房租和谁对谁错的舆论风波简直停不下。

　　胡景晖曾在电话会议中称，自如、蛋壳等长租公寓运营商推涨房租，“资本大幅进入长租公寓”是主因之一。他还放出危言，“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P，2018年是长租公寓的死亡之年。”这话的分量不亚于一颗威力巨大的炸弹，长租公寓到底有什么样的黑幕，他们的资本运作方式究竟有什么问题会成为不亚于P2P带来的危害？谁才是房租的飙涨背后的推手，而那些作为最早的房租承担者的无辜租户们，他们又能怎么办？

　　一、租金海啸汹汹来袭

　　这次长租公寓舆论大涨，主要是水木论坛上出现的一则帖子引发的。

　　7月中旬，在北京市里还有套房子的陈先生（化名），将目前闲置在天通苑西二区的一套120平三居室挂在58同城网站，打算出租，未料到引来一场令人哭笑不得的“中介抢房大战”……

　　陈先生向记者表示，他的预期价位原本在7500元每月，而自如和蛋壳两家中介在经过三轮抬价之后，该房子原地暴涨 3300元，直达10800元每月。

　　据陈先生表示，当时蛋壳公寓的中介表示，不管自如出多少，他们都追加300元。

　　该帖子一出，立即便有一大堆网友在帖子下面跟上了自己相似的经历。大多数都是房租在这2年飙涨特别厉害，尤其是一些品牌公寓介入后，直接把房租炒高了。很快，关于长租品牌公寓哄抬房租的全面大讨论火速引爆，矛头直指国内几大长租公寓品牌。

　　据（链家）贝壳研究院统计数据，2018年7月，北京每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。我爱我家集团研究院数据显示，2018年7月，北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月上涨2.9%。中房协实时数据显示，北京近一月实时每平方米月租金为93.79元，环比上涨1.58%，同比上涨19.78%。上述机构的同比增幅数据皆在20%左右。

　　一线城市的房租整体涨势非常明显。据中信证券，2018年7月以北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位，尤其在过去一年来，其平均租金涨幅达到20%。其中，北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%；广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%，均处于过去五年间的较高水平。环比方面，今年7月，某些热点地区房租整体涨幅甚至超过10%，如北京五六环、深圳福田区等地。而这些数据仅是表面可查询到的平均数据，在热点区域的房租事实上早已飙升了至少3成以上。

　　比如在深圳，有6成左右的打工族居住在城中村。在近一年前，市内城中村的小单间也就在1200元-1800元左右，但近这几年来，随着万科等龙头企业对深圳城中村的旧改推进，带动资本发展各类所谓的品牌公寓，大肆通过高价从一二手房东手上拿到房源在翻新装修，这些小单间转身一变加上了某某公寓的称号，普遍增加了800元-1500元的甚至更高的租金。现在2000元以下的稍微有点光线的小单间已基本绝迹。

　　在深圳的南山区的一些城中村或小区，经过品牌公寓介入后同样地段的房价，同样大小的个人月租房和品牌公寓的价格相差一般在2000元以上（如下图，作为安选的公寓和个人民房的实际图片和大小均为虚构，现实落差会极大，两者的实际价格也远比图中的高）。

　　事实上，国内一线城市的房租飙涨迹象从2016年便开始有抬头了，当时只是在北上广深的热点市区的公寓涨价比较快，非热点的市区年度涨幅一般在10%-15%左右。不过经过品牌公寓参与之后，房租飙升的速度被大大激化了。

　　二、疯狂崛起的品牌公寓

　　自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商，近两年来在资本市场大受垂青，关于“资本推涨房租”、“垄断房源”的质疑也不绝于耳。

　　公开资料显示，今年1月份，自如宣布完成40亿人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。其估值逾200亿元，刷新中国长租公寓行业单笔记录。今年6月，蛋壳公寓也宣布完成7000万美元B+轮融资，由老虎环球基金（Tiger Global）领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本跟投。此前，蛋壳公寓于2月底完成1亿美元B轮融资。

目前市场上已有近20家房企成功发行了住房租赁资本化产品，规模千亿元。

　　资本加持作用显而易见。自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商开启规模战，正向一二线城市加速布局。比如，目前自如已经进入北京、上海、深圳、杭州、武汉等九个城市。熊林表示，2018年上半年自如管理公寓超过70万间，今年的目标是突破100万间。7月31日，自如（深圳）城市总经理郭伟提出，未来3年在深圳总运营达30万间的新战略目标。

　　而2015年1月成立的蛋壳公寓，到2018年6月已经进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州8个城市，房源规模为12万间；融资之后，蛋壳公寓计划加快布局速度，2018年底目标管理30万间公寓。这就意味着蛋壳公寓在半年时间内要拿下18万个房间，保守估计6万套房源。

　　三、不惜一切代价争抢房源的背后

　　自如的规模扩张与业务拓展依赖于投资者的真金白银，但并非所有接受投资的长租公寓运营商都能拥有好运气活得长久，租金回报率低、回报周期长、盈利模式模糊等难题至今仍未“解套”。根据公开资料，自如自2011年成立以来，仅在北京实现微利，我爱我家旗下也只有长租公寓品牌“相寓”为盈利状态。

　　目前所有的长租公寓品牌都否认资本推动房租上涨的说法，原因是本身从房东手里拿房成本就不低，加上装修、运营、维护等成本，基本无利可赚。

　　但业内人士称，品牌公寓无利可赚的说法实际上并非成立，首先如果真是亏钱的生意，他们为何愿意如此拼命甚至出现同行之间恶性竞争的行为都要抢着去做，而且规模扩张都如此迅猛？

　　其次，这种说法其实是一个错觉，短期规模扩张确实可能赚不了什么钱，但不代表长期规模扩张形成垄断拿下房租定价权后，不会赚钱。

　　长租公寓运营商究竟采用何种方式扩张规模？其实与商品房套路差不多：以高价取胜，想尽一切办法从一二手房东手中抢购房源，最快最大限度扩大规模，只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、利益权。

　　事实上，长租品牌公寓的资本的运作方式与房地产开发商一样，堪称一本万利：将杠杆引入租房市场，获取大量廉价资本——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵，即从房东手中收过来的价格高过租出去的价格——受债券收益率驱动，开始哄抬房租以此获利——租金暴涨，泡沫隐现。

　　目前长租融资在金融系统的口子一直是开着的，只要挂上长租公寓的噱头，都可以募集巨量低成本的资金，基本想要多少有多少。比如中介长租公寓链家自如发行的5亿元ABS（资产支持计划）、创业型公寓新派公寓发行的2.7亿元ABS、开发商保利近期发行的保利一号16.7亿元ABS。

　　于是，到2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个，管理房间数量超过200万间，自如对外公寓的已开业房源数量近50万间、我爱我家约40万间、万科约8万间、魔方约4.35万间、世联红璞约3万间。最可怕的是，资本家有充足能力吃下北上广深新放出来的所有房源，直接推高租金和租售比。

　　巨头用这种方式抢夺市场中的剩余房源，收割新客户，同时谋取市场垄断地位，真形成垄断的时候就会开始收割老客户。

　　更重要的是，通过资本运作方式，让做大做强后的品牌平台上市，赚得高于资产数倍甚至数十倍的估值溢价后套现，成为资本方心照不宣的套路方式，这才是最有可能是赚大钱的方式。比如亏本上市的拼多多或尚未上市的滴滴，虽然目前业务尚未来赚钱，但不妨碍其创始人和投资人成为百亿甚至千亿身家的富豪。

　　而那些租房的年轻韭菜们，只有乖乖等待被割的命。

　　四、谁才是房租飙升的推手？

　　虽然我爱我家、链家等品牌公寓高管纷纷发声称，导致近期房租上涨的原因是多样的，CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季和违规建筑、群租房等被清理等是房租上涨的重要原因，跟长租公寓方没关系。

　　但真是这样吗？

　　不可否认，以上因素确实是有可能导致房租上涨的原因，但这不可能是房租短期快速飙涨过半乃至近倍的推手。

　　中原地产分析师张大伟认为，资本大量涌入长租公寓市场，但租赁市场并没有多少是新增供应量，只是通过升级或者分割获得投资溢价，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断，并叠加对同区域普通租赁业主定价的影响，长租公寓抢占房源行为就放大了这种紧张现象，这相当于多了一道关口赚取租金差价。以北京为例，目前市场上已经出现了几十万套分散式长租公寓，局部区域占比甚至高达40%。

　　在这种背景之下，分散式长租公寓租金比房东直租普遍高出30%以上，叠加对房东直租的心理影响，分散式长租公寓规模扩张对房租上涨具有放大效应。

　　有人称，目前的长租市场还相对分化的份额格局，房租价格变动仍然只是市场行为，中介不可能控制得了，但这种说法可能也站不住脚。

　　事实上，在剥削无力反抗的并且足够大的刚需蛋糕时，资本从不会相互妥协礼让，只要一方上调价格，另一方必然也会跟着上调，更多时候他们往往会形成一致行动默契。

　　同时，看上去市场规模很大资本也没有足够能力能左右市场价格，但在一致行动默契以下，只要局部重点小区房源宣布涨价，接下来所有周边房东会喜闻乐见的组团涨价，根部无需资本的出手。

　　即时是资本方硬要控制房价，事实上也有足够的能力：

　　当前北京约有17000套房源在出租，就算资本家（手持资本的巨头）全部以涨价50%扫货吃下，月均价从5000涨到7500计算，年租金总额也不过15.7亿元，单单是自如便在今年融了40亿，并且还完全可以通过项目资本化发债来融得更多的资金，仅是其一家，就完全有能力推高房租了。

　　何况推高房价并不需要资本家把出租房源全吃下去，市场上只要有大买家溢价采购了15%的房源，就已经能成功带动房租上涨。

　　正如胡景晖曾爆料所言，自如、蛋壳等长租公寓运营商推涨房租，“资本大幅进入长租公寓”是主因之一。

　　但中介哄抬房价，并非是本轮房租上涨的唯一原因，事实上，供给端与政策端的传导作用同样值得关注。

　　在过去几年中，北京“拆除违法建设”之行动力超乎想象：

　　2015年拆违任务量是1500万平米。

　　2016年拆违完成量是2979万平米。

　　2017年拆违完成量是5985万平米。

　　2018年计划4000万平米，前4个月就完成了1640万平米，占比41%。

　　北京的房屋建筑总面积为8.82亿平方米，一年拆掉近6000万平米的违章建筑，相当于每年拆掉了全市1/14以上的房子。

　　2017年底，北京为了疏解非首都功能开始大整顿，新增房源数量在大幅减少。而在整顿了隔断间、群租屋后，大量的蓝领、基层白领被赶到了更为狭小的租房市场中，需求量激增。从2017年8月到2018年2月，链家平台新增租赁房源套数连续7个月环比下降，租赁新增供给仅为2017年高峰的50%。

　　造成供需面突然失衡，3个人争一套房变成了8个人争，房租上涨成为必然。深圳的城中村改造、上海的群租屋整顿，都是这个玩法。

　　还有人说，今天中国城市的租金北上广深租金回报率皆不达2%，全球垫底。因此相对于房价，房租有上涨的空间。

　　但这也是一个伪命题，结合从北上广深极为靠前的房价收入比可以得知，这些城市的过高的房价才是导致的租金收入比过低的根本原因。对此跟本就不用展开讨论。

　　五、打工族已沦为房租奴隶

　　据北京市统计局数据显示，2017年全市居民人均可支配收入为57230元，比上年增长8.9%。即月人均可支配收入为4769元。另据58同城和赶集网发布的报告，2017年北京人均月租金为2795元，同比上涨14%。

　　按照上述两数据粗略计算，北京租房者的房租收入比，已惊人地超过58.6%。此外，人均月租金涨幅，已超过人均可支配收入涨幅。

　　据中国国际技术智力合作公司发布的数据，2017年本科毕业生起薪平均水平4854元，其中北京本科生为5200元。另据《2017年应届生租房价格报告》，84.2%的应届毕业生需要租房，北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

　　那些满怀憧憬留在北京的年轻人，还未体会到求职、求婚、为子求学、求医等接踵而来的人生压力，就先感受到了来自真实世界和经济学原理的第一轮恶意。通着全国最长时间的勤，把工资六成交给房东，眼看房租还要涨……房租，或将成压垮年轻人的第一根稻草。

　　上广深甚至其他城市也一样，房租的涨幅远远超过了通胀和收入的涨幅，目前的租金水平对租房者已经不能再高，涨租金仅是一个无奈的牺牲和压缩其他方面开支作为代价，如果再涨下去，必然会导致租客离开。

　　现在，对于很多打工族来说，到大城市打工讨生活每月一半左右的收入给了房东，剩下的大半寄回去给老家的老人孩子生活开支，剩下的只够应付自己日常的开销，现在更可怕的是，他们每年工资收入增幅越来越跑不赢物价通胀和日渐高涨的房租，又不知道能怎么办，这简直就是一个沦为给房主打工的奴隶时代。

责任编辑：李彦丽