长租公寓玩砸三方受损:房东收不到钱赶租客 网贷追债

　　震惊！租金上涨，长租公寓居然爆雷！老天，租金究竟是涨是跌？！

　　来源：叶檀财经

图片来源：视觉中国

　　文/赵十一

　　一语成谶，长租公寓真的爆仓了。

　　8月20日，杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，4000户租客受损，涉及6家的网贷平台，其中爱上街是租客绑定最多的。

　　“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。

　　在讨论租金上涨最热烈的时候，我爱我家前副总裁胡景晖又抛出了惊人言论，一下子把长租公寓拖进了舆论漩涡。

　　大家终于了解到这个行业不可描述的秘密：长租公寓原来不是玩儿经纪业务，而是玩金融。

　　房产中介正常业务流程是，中介负责撮合房东和房客，所有的租金由房客直接交给房东，它们只拿中介费。

　　但是长租公寓的模式不是这么简单，他们让租客签的其实是一份贷款合同。以个人信用做承诺获得了金融公司一年的租金贷款，金融公司一次性把你这12个月的租金全部打给了中介，然后你逐月还钱给金融公司。

　　长租公寓一次收了12个月租金，但是每次只付给房东3个月房租，剩下的9个月房租，完全有自己支配，抢占规模，做理财等等，想干嘛干嘛。

　　搞金融的，最怕资金链断裂，如果长租公寓公司玩儿砸了，宣布破产，那么房东、租客及网贷公司三方都有面临损失：

　　房东收不到长租公寓承包钱，肯定要把租客赶出去，租客付给网贷公司“房租”后肯定也不会搬家，并且后续网贷公司也肯定追着租客要债，问题及其复杂，胡景晖所言绝非危言耸听。

　　想搞事情？政府出手敲打市场

　　大型租赁企业加速扩张，为争夺房源哄抬租金、高价收房，确实在一定程度上推高了区域租金，还好政府开始出手遏制炒房租乱象了。

　　北京市住房和城乡建设委员会联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；并严查不按约定用途使用融资资金的行为等。

　　随后，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业共同承诺不涨租金，并拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投入市场。

　　调控房租，这绝对不是终点，而是刚刚开始，以后房租市场会像楼市调控一样严厉。

　　深圳市在7月底出台了整顿房地产市场乱象的一个通知，将租赁市场的乱象整治也列入房地产市场乱象整治的一个重要措施。在稳定租金方面，主管部门现在正在先行先试，探索限价租赁房制度。

　　所以深圳可能今后会采取限定租金，限定租期等等，双限方式来稳定租赁市场。改革开放以来，深圳一直是各项政策试点的排头兵，而对房租市场的调控也将起到风向标的作用。这就意味着楼市调控之后，国家也将加码房租调控。

　　困惑：房租到底是高还是低？

　　政府为何要出手调控房租？因为房租市场与房地产市场的畸形发展！

　　8月20日潘石屹在微博表示，房租猛涨是因为租金回报率低，房子长期供不应求，就算租金再翻两番，房东也仍然亏本。

　　潘石屹说的确实有道理，就房租市场来说，房价不涨的前提下，适合投资的租金回报率应该在5%以上。目前，中国城市的租金回报率普遍较低，北上广深仅为1.5%左右，这就意味着光靠出租，国内一线城市买个房要60年以上才能收回成本。

　　而全球租金回报率最高的城市是美国的达拉斯市为7.35%，欧洲的伦敦为3.76%。所以从租金回报率来看，房住不炒之后，房租要涨是个必然事件。

　　但是我们在看租金收入比，目前的房租水平现在却是很多人负担的极限了。

　　通常，20%被认为是房租与收入最为理想的比例。但据《中国经济周刊》报道，北京的房租与收入比已高达40%以上，并有可能达到45%的新高度。

　　45%的占比是个什么概念呢？以世界上房价最高的三个一线城市作为比较，2017年旧金山房租开支占收入47%。伦敦49%，香港44%。但是值得注意的是这三个一线城市的居民在医疗上几乎不花钱，而中国低收入人群通常无法享受与本地居民同等的公共服务和社会保障。

　　站在房东的角度看，房租房价比显示，房租太低；站在租客角度看，房租收入比显示，房租又太高。

　　租房，就靠国家了

　　理想状况下，房价涨跌是由供需决定的，这是一个市场化的行为。但是在各方的干预、利益的驱使下，本该由市场调节的房价，如脱缰的野马一样加速上涨。

　　在市场机制失灵、不能自我修复的时候，政府干预应该是促使楼市回归正常。但我们不是这样，我们是在市场机制有效的时候不断地强加干预，使得市场机制失灵。

　　比如说房价下跌，本身是市场对不合理高房价的一种调节，我们却是放水救市。房地产供应过剩，我们就棚改货币化，还有新房限价导致的万人抢房……

　　还有租赁市场，根据规划，北上广未来五年租赁用地占比近三成，这样的租金回报率，开发商怎么赚钱？房租能不涨吗？凡是有利益的地方，我们就过分干预，其实不仅是房地产市场，股市中大家也会深有体会……

　　市场终于畸形，在“既要……又要……还要”的多目标下，房子回归居住功能，只能靠政府了。

　　楼市，不用说了，已经几乎冻结，严厉调控下满足极少部分人群的居住需求。

　　关键是租房市场。目前不少城市已经出台了租赁相关的文件和政策，未来国内租赁很有可能上升到国家法律层面。

　　实际上，国家也是这么做的，从土拍市场就能看出来。

　　今年前7个月，300城总流拍宗数达到258宗，流拍率约6%，其中一线城市的流拍率甚至在二季度创下17%的最高值。不要只看到上市房企不拿地，还要看到，有些企业在疯狂的拿地，这些企业都是不缺钱的国资。

　　这些企业不怕赔钱，他们听话行事，经营决策要兼顾社会效应。或许有一天，市面上供应的租赁租房房源，大部分都是这类企业提供的。

　　租房，还得靠政府。

　　这还不够，政府还要继续整顿畸形的楼市。

　　8月22日，胡景晖又爆料称，我们频繁地在郊区盖廉租房和经济公租房，而在北京五环、六环以内，90万套已经建成的房子处于空置的状态。

　　所以，空置税还等什么？当然收出来的钱可不是为了增加地方政府财政收入的，要“专款专用”大力补贴刚需租房。

　　天下寒士未来能否在广厦中俱欢颜，未来就靠国家了！

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责任编辑：陈永乐