破解90平方米70%之谜 165号文件拨开迷雾

　　建设部于7月6日下发至各地方政府的建住房［2006］165号《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》13日在媒体亮相，使得此前对90平方米、70%的种种猜测得到了确切的答复。

　　国务院有关部门在今年5月出台的有关调整住房供应结构、稳定住房价格的文件中提出:“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”什么是套型建筑面积，90平方米规定的是建筑面积还是套内面积？70%如何理解，是指单个项目还是城市开发的总量？对此，在社会上引发了种种争议。

　　新规定五大看点

　　看点一:90平方米有定论

　　《意见》规定，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

　　看点二:套型结构比例不得擅自突破

　　为将套型结构比例落实到具体项目，《意见》特别提出城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作。对于拟新建或改造住房建设项目的居住用地，《意见》明确提出两项强制性指标以保障规定的落实:住宅建筑套密度和住宅面积净密度。其中，住宅建筑套密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅套数；住宅面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。

　　此外，《意见》还强调不得擅自突破套型结构比例要求，并对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证等。

　　看点三:调整住房与土地供应相衔接

　　九部委文件要求，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。与此相适应，《意见》明确提出，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。

　　看点四:调整未取得施工许可证项目

　　过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合结构比例要求的，提出具体措施，九部门文件仅仅提出要进行套型调整，那么在实际操作中，应遵循什么原则，调整项目的顺序、调整的程序是什么，是部分房地产开发商颇为关注的问题。

　　这些问题此次在《意见》中都有了答案。如规定了调整项目的顺序。首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，在土地出让合同中约定了销售价位、套型面积等控制性要求但企业未执行的普通商品住房项目以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。

　　另外，对具体调整工作提出了程序性要求。特别提出对于已明确为需要调整套型结构比例的项目，建设单位拒不调整的，原审批机关可以依据《行政许可法》第八条有关规定，作出变更规划等许可的决定。

　　看点五:强调加强市场监管

　　与已往文件不同的是，此次《意见》针对违法违规行为作出了明确的界定，并分别对开发建设单位、设计单位、施工单位、监理单位提出重点查处的内容。如针对开发建设单位，查处不按照批准的规划设计条件委托设计；明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定，规避套型结构要求等行为。针对设计单位，查处采用不正当技术手段规避有关规划控制性要求，或向建设单位提供与审查合格的施工图设计文件不符的图纸，擅自改变套型建筑面积的行为。针对施工单位，查处不按照审查合格的施工图设计文件进行施工，擅自变更设计、预留空间、改变套型建筑面积的行为。针对监理单位，查处接受开发建设单位明示或暗示，不严格按照技术标准和规划要求进行监理，致使套型结构要求没有得到落实的行为。

　　由此可以看出，查处的违法违规行为主要是指运用各种方式变更套型结构要求。同时，这也显示出主管部门此番调整住房结构比例的决心。

　　90平方米从严70%从宽

　　此前，业界对90平方米、70%存在很大争议和猜测。受此影响，地方细则迟迟未能出台，市场处于迷惘状态，许多开发商、购房人都保持观望的态度。而《意见》的出台虽不能说是及时，但对重要概念都做了明确说明，也让开发商、购房者们松了口气。

　　《意见》给人的整体感觉是:90平方米从严，70%从宽。其中，90平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。70%是指:各城市(包括县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。

　　“90平方米不是拍脑门想出来的，是有依据的。”一位建设部内部人士表示。此前，建设部曾就个人住房面积进行过专项调研，得出的结论是人均30平方米最适合中国国情。随后，建设部在“十五”计划当中明确提出了这一概念。“但是，后来这个指标在地方扩大了，变成了35平方米、40平方米，在这样思路的指导下，大户型开始偏多，结构的问题凸显出来。”他说。所以，此次《意见》中再次使用这一标准，结合“户均3.1人口”，得出90平方米的标准，而这一严厉限制没有给地方政府回旋的余地。从社会调查结果来看，普通老百姓的住宅面积集中在两个区段，一个是50至60平方米，一个是80至120平方米左右，两个平均下来90平方米，所以以90平方米作为一个限定是有一定道理的。

　　《意见》下发各方反应

　　有些开发商表示，明确了90平方米为建筑面积等于在小户型的界定上更加严格。同样，以建筑面积代替套型建筑面积的做法，其实是简化了评估标准。也有开发商认为，与70%的城市总量相比，90平方米建筑面积的界定其实影响不大，建筑面积与套型建筑面积的差别只是很少的单套指标的变化。有的开发商认为，对于大多数市中心项目或已经在规划阶段的项目而言，“70%”使用城市总量的说法无异于“大赦令”。

　　也有开发商表示:“70%由单个项目变成各城市总量控制，看似宽松了，其实麻烦更大。已经审批但没有拿到开工证的项目本来就在等着，总量控制意味着规划部门要重新制定控规，这一拖10个月、8个月的，还不有一批开发商都要死掉！”

　　事实上，正如北京大学周春生教授所说，90平方米是建筑面积还是套内面积并不是最关键的问题，通过众多建筑师、设计师的探讨，中小户型的设计在技术上不是不能解决，重要的问题是70%的定义由此前的单个项目到总量控制，从规划的角度来讲虽然更加合理，但随之而来的问题是操作的难度。

　　《意见》中指出，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。这就表明，政策执行的关键还是要靠地方政府。业内人士担心，地方规划部门如何公平、科学地制定规划？如何准确地判断市场需求？

　　开发商改户型北京细则在酝酿

　　或许是提前闻到了165号文件的味道，7月12日北京市期房住宅网上签约套数由前一天的552套降至328套。业内人士认为，165号文件明确了“国六条”细则的几个关键性内容，也打破了房地产行业的观望气氛，在市场前景逐渐明朗的情况下，以大户型为主流的住宅市场上交易量短暂下降，也是可以理解的。但根据分析，短期内住宅交易量的下降，并不能完全说明是受新政的作用。建设部政策研究中心副主任王珏认为:“调控的真正效果还要再等一段时间才能看到，特别是要看地方政府落实政策一段时间后才能确定调控的成与败。”

　　近期，上地“地王”橡树湾等住宅项目着手更改规划，将原来的大户型改成建筑面积90平方米以下的小户型，以降低时间成本。但有业内人士表示，北京细则出台之前，项目盲目更改规划将来可能会遇到审批难的问题。而从北京三家规划设计院得到的消息，除上地“地王”橡树湾外，北京还有至少10个项目开始更改户型规划。调查显示，目前更改规划的项目仍占少数，而且大部分是一些规模较小、临近市区的项目。

　　银行方面，建设银行北京分行、工行北京分行以及深圳发展银行等银行都表示，将按照“建筑面积90平方米”的界限执行首付成数标准。所以，消费者要想申请到8成的贷款，就必须符合“建筑面积90平方米以下”的条件。

　　本市实施细则将何时出台？北京市建委新闻宣传部的负责人表示，因为此次地方细则涉及多个部门的执行内容，地方细则的讨论将召集规划局、发改委、建委等各相关部门。该负责人同时透露，此轮房地产