房地产业是否真的泡沫泛起

　　

前不久，在昆明举办的房地产交易会上，引来了众多购房者，表现出楼市供需两旺(本报记者 谭熙鹏 摄)

　　本报记者：李佳鹏 方烨

　　张先生是一家外企公司的职员,想在北京购买一套两室一厅的住房。经过仔细考察，他终于选到了自己心仪的房子。然而就在他打算购买此房时，却遭到了亲戚朋友们的反对。亲戚朋友们劝他说，北京的房价已经涨得很高了，连外国人都表示中国房地产业的泡沫已越吹越大，此时购房风险性太大。于是，在亲朋们的劝说下，张先生暂时放弃了买房的想法。

　　和张先生的犹豫不决不同，北京人刘强，对房地产业的发展前景却十分看好。他对记者说，正打算购买第二处房产，并明确表示这套住宅是用来投资的，因为目前把钱放在银行不合算，投入股市风险性又太大，而把钱投入到房地产领域更划算。

　　一边是购房者对买房的顾虑，另一边是投资者对房地产市场前景的看好，那么张先生的顾虑有必要吗？真的会象分析人士预测的那样房地产泡沫即将破裂吗？

　　一个声音高叫着：中国房地产泡沫吓人

　　“在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50%……”美国《纽约时报》不久前报道，中国房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。

　　根据摩根士丹利的估算，世界经济中25%存在房地产泡沫，另外40%的地区处于“泡沫预警”状态。摩根士丹利首席经济学家史蒂芬.罗奇近期表示：“目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机，而即将到来的货币政策调整，将为全球房地产和世界经济带来更巨大的风险。在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排第一。上海和北京因占中国销售量的14%，且房价涨幅最大而将首当其冲”。

　　9月初，国内也出现了同样的警告声音。浙江省统计局企调部公布的一份《浙江房地产时常发展研究报告》发出预警：目前浙江省房地产已进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。

　　北京天则经济研究所所长张曙光认为，中国房地产已经出现了泡沫，这从房价的快速增长就能看得出来；而且，房地产投资还有继续扩大的趋势，许多开发商还在大规模地圈地，许多不是搞房地产的公司也纷纷挤进房地产，这在很大程度上加大了房地产业的危机。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容最近撰文指出，“房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济。”他警告说，“如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是银行。”

　　南京航空航天大学人文学院法律系孟繁超教授指出，迄今为止，国际上对泡沫或泡沫经济并没有作出统一的令人信服的释义，但我国大多学者认为泡沫经济是指一种或一系列资产在经历一个连续的涨价过程后，其市场价格远远高于实际价值的经济现象。在泡沫经济的形成过程中，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，这些新的买主一般只是想通过未来价格的提高牟取利润，并不关心这些资产本身的状况和盈利能力。当这种行为成为一种普遍的社会现象时，社会资产所表现的账面价值远高于其实际价值，于是就形成一种所谓的“泡沫经济”。

　　针对目前状况，他说，一边是房价的快速上涨，老百姓买不起房子；一边却是房屋的空置率节节攀升，资金得不到流通，银行易形成呆帐，这一现象如果得不到有效的遏制，必将会给我国的经济发展带来前所未有的负面影响。

　　另一种声音：中国房地产不存在泡沫

　　面对国外和国内各种质疑的声音，国内的房地产业内人士发表了不同的看法。对于房价的上涨问题，华远集团的董事长任志强说：“我不认为有泡沫，尤其拿发达国家和中国比。房价市场跟股票市场一样。它可能会有波动，但波动不等于说有泡沫。中国不可能出现大规模的泡沫，因为中国人住房条件太差。普遍上涨意味着需求存在。”他举例说，被普遍认为存在房地产泡沫的美国，布什上台的时候，一是减免个人所得税，即使穷人也买房子；二是相对固定的利率，美国的按揭贷款利率不是随着浮动调整，用房地产拉动整个经济的增长。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌认为，当前房地产热不是泡沫。有人认为当前房地产热就是泡沫，其实这是两个不同的概念。房地产热不是泡沫，投资热、销售热都不是坏事。如果整个行业都是冷冰冰的，那才不是好事情。

　　房地产业内一致的说法是，目前中国的房地产仍处于快速发展的阶段，过去5年里房屋累计价格涨幅超过30%，是正常的范围内，今年有加快的趋势，上半年上涨了12%，今后仍有加快的迹象。

　　国家信息中心经济预测部周景彤对记者说，有人说中国的房地产存在泡沫并且已经到了破裂的边缘这是一种以偏概全的说法。他分析认为，从销售、房屋成本等因素考虑，中国房地产业泡沫成分并不大，房地产开发投资增速较高，在有效供给不足的条件下属于正常现象。目前，房地产的投资和销售是有需求支撑的，表现的是供需两旺的态势。因此只要商品房是以市场决定的价格销售给消费者，其价值得到实现，在这种情况下，即使房价上升也不应视为泡沫现象。

　　近期,建设部政策研究中心课题组的报告也指出,泡沫之说并不成立,因为在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是"泡沫经济"。

　　首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55%至60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3至3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验和我国城市化的进程等多方面因素，以目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米。也就是说，每个城镇居民人均住房面积要在现有基础上再增加10平方米以上。

　　其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。

　　对于房地产空置问题，根据目前的统计数据分析，如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空置问题。但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比去年底减少3%。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。一方面，房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。因此，房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑”。

　　同时，需要补充说明的是，对于我国的房地产空置率，不能简单套用国际上10%的警戒线，其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国的空置率是用空置量除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。

　　国家统计局一位不愿透露姓名的司长在接受记者采访时表示，中国房地产业并不存在泡沫。他说中国房地产业的发展是有需求作为支撑的，中心城市吸引大量的外来购房者，他们愿意在这些城市购房、生活，这是城市生活日趋现代化的结果。此外，由于当前股市股指衰退，其他投资渠道单一，所以越来越多的人将资金投向购房，以作为自己私人财产保值增值的一个重要手段，这也支撑着房地产业的发展。

　　三个突出问题值得关注

　　“当前,房地产在宏观调控下已取得显著成效,但还存在和出现了一些突出的矛盾和新问题需要加以解决。”国家统计局中国经济景气监测中心张海旺、席念霞对记者说。

　　第一，房地产开发投资降幅放慢和出现反弹苗头。由于宏观政策的重点调控，房地产开发投资增长从今年1-2月50.2%的高位，回落到1-5月份的32.0%，降幅达18.2个百分点；其中办公楼和东部地区降幅分别达52.7和23.9个百分点。近期房地产开发投资增长虽然仍高于合理区间约9至14个百分点，但降幅大大减缓，甚至出现反弹苗头。他们说，对此要给予高度重视，因为房地产开发投资降幅减缓和小幅回升，对房地产及与其高度相关的行业乃至整个国民经济具有广泛深刻影响。

　　第二，我国房地产存在的另一突出问题是，房价增速过快，房价持续大幅攀升。今年1-8月商品房价格增长13.5%，增幅比前5年分别高13.1、12.1、11.6、9.5和7.8个百分点，比今年前两个季度分别高5.8和3.8个百分点。其中今年第2季度，住宅中的豪华住宅和普通住宅价格就已突破2位数，分别达11.1%和10.6%，非住宅中的写字楼价格也接近2位数，达9.7%；上海、宁波、天津、南京和重庆等城市的房屋价格分别增长21.4%、19.9%、16.7%、16.2%和15.0%。

　　第三，房地产结构和体制性矛盾突出，是当前房地产各种问题和新情况存在和产生的根本性原因。。张海旺指出，从结构矛盾来看，一方面，在住宅结构中，长期以来低投入、低价位的商品房比重过低。到今年1-2月，低价的经济适用房投资仅33.5亿元，分别占房地产开发投资和住宅投资的3.5%和5.3%；增长11.9%，增幅分别比房地产开发投资和住宅投资低38.3和34.5个百分点。今年1-8月，低价的经济适用房投资仅359.34亿元，分别占房地产开发投资和住宅投资的5.0%和7.4%；增长4.4%，增幅分别比房地产开发投资和住宅投资低24.4和23.3个百分点。另一方面，非住宅商品房比重过大。今年1-8月，非住宅投资2307.65亿元，虽然比1-3月低1个百分点，但比去年同期增加1752.2亿元，分别相当于同期经济适用房投资的6.4倍和中西部住宅投资总和的1.6倍，是同期第一产业投资的7倍。

　　张海旺和席念霞认为，作为资本密集和对土地依赖很大的房地产，由于政府特别是地方政府对银行的干预以及在出让土地中的权力，更容易受到地方政府权力及其投资冲动的主导。同时，房地产开发企业缺乏内部约束机制，也是推动其开发投资扩张、反弹和房价过快上涨的重要原因。与整个国民经济和其它行业相比，房地产业的体制矛盾不主要是所有制结构问题，而主要是缺乏内部约束机制。

　　最近由于银行资本金比例提高等原因，对银行资金依赖性更强的房地产国有经济投资比重和增速进一步下降。今年1-8月，在房地产开发投资中，国有经济占9.3%，比重比去年同期降低2.9个百分点，比今年1-2月份降低0.2个百分点；增长负1.8%，增幅比今年1-2月低25.1个百分点，比同期整个房地产开发投资低30.6个百分点，比同期全国国有及国有控股经济投资低27.7个百分点；房地产国有联营企业和国有独资公司投资降幅更大，分别为负35.4%和负13.2%。而房地产私营企业虽然与市场经济结合较紧，但由于其发展的时间不长和缺乏健全的内部约束机制，加上融资的灵活优势，投资扩张和反弹相对突出。在房地产开发投资中，今年1-2月份私营企业投资占25.5%；增长达76.0%，增幅比同期整个房地产投资高25.8个百分点，比房地产国有经济投资高52.7个百分点，比房地产国有联营企业和独资公司分别高80.4和82.2个百分点。今年1-6月房地产私营企业投资开始小幅回升，到今年1-8月增长达40.4%，增幅比1-6月和1-7月分别高1.8和0.8个百分点。

　　专家建言如何防范地产泡沫

　　有人曾经说，哪个城市在把房地产价格推向一个又一个高潮时，无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐，一旦房地产泡沫破灭时，所有的资本都争先恐后地出逃，对当地经济的打击，用十年衰败来形容都不为过。

　　由此可见，无论地产泡沫是否存在，加强防范都显得至关重要，谈到如何防范房地产业的泡沫问题，有关专家指出，考虑到中国房地产业的特殊性，结合国际经验，第一，对于中国房地产未来5至10年的需求和供给总量和结构要进行整体的把握，并提出恰当的解决现有供给不足和供给的结构性问题，以及控制房地产金融业的风险，弥补其不足；第二，统计已有房地产(新建和成屋)的详细信息，并根据居民收入情况调整房地产开发商的房屋建造结构，增加经济适用房的建造，保证一定收入水平的居民能买得起或租得起房；第三，大力发展房地产金融业，加强对房地产按揭贷款的风险控制，控制投资性购房，尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房，并要加强房地产商通过按揭贷款的回收进行再开发的能力，但同时要注意控制房地产金融业可能会带来房地产“泡沫”的负面影响；第四，必要时加息以控制对房地产按揭贷款的过分需求。但建议目前不必急于加息，因为中国房地产开发商开发性贷款是购房者按揭贷款的两倍左右，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链条出现脱节的情况。

　　孟繁超教授指出，从法治和经济学的角度来考虑，我们可以从以下两个方面来遏制房地产“泡沫经济”的形成：第一、出台新举措，控制房地产价格的攀升。遏制房地产业出现“泡沫经济”的一个有效办法就是对房地产等开征财产税，这个税种在发达国家普遍开征。其好处是，抑制了房地产的炒卖。此税开征，即使房地产闲置，也要按房地产评估价征财产税，加大了囤积房地产的成本，其增值减去税后利润低于银行利率，自然就不会囤积房地产，也可平抑价格。

　　第二、政府部门应利用宏观调控手段，用经济杠杆来调整房地产业的产业结构，使开发商等明白房地产价格过高不是理性的选择，房地产开发和经济发展应当保持一个合理的比例，同时对真正需要住房的公民提供合理可行的优惠，这样既解决居民缺房却又买不起房的尴尬，又能够有效控制土地的浪费使用，提高土地的使用率，同时也使高房价得到了有效的抑制，解决房地产开发成本居高不下的局面，可谓一举多得。

　　针对当前中国房地产业存在的问题，有关部门正在采取相应的对策，从去年9月开始，央行就对房地产业采取了一系列的调控措施。先是发布了在业内引起很大反响的121文件，提高了房地产开发企业进行投资的自有资金的比例。之后两次提高了存款准备金率，引导商业银行控制对房地产企业的贷款规模，最近又提高了个人住宅按揭贷款的门槛。这些措施取得了明显的成效，上海地区二季度的房价比一季度就出现了回落，而北京地区1到7月份房地产开工面积下降了近40%。

　　围绕当前部分地区房价过快上涨的问题，建设部非常重视并进行了调查分析，提出了抑制房价非正常上涨的相关对策。包括抓紧市场结构的调整，加大中低价普通商品住房和经济适用住房供应比例；控制非住宅和高档项目投资，加大普通商品住房用地的供应规模；要严格控制城镇拆迁规模，确保实现今年全国房屋拆迁总量比去年明显减少的目标(全国27个省上半年拆迁总量同比下降56%)；加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设等。

　　业内人士指出，随着国家宏观调控作用的不断显现和有关部门的措施进一步得到落实，房价大幅上涨的势头和房地产局部过热问题是可以逐步被抑制的，因此没有必要过分惊慌。