各取所长万科主导 招商万科系天津小试牛刀

　　本报记者 桑妮 深圳报道

　　一度曾有合作意向的招商、万科，此次终于遂了心愿。

　　10月12日，万科、招商分别就双方合作开发项目发布公告。公告称，万科A之下属子公司天津万科房地产有限公司和招商局地产控股股份有限公司之下属子公司深圳招商房地产有 限公司于2004年10月11日签署了《合资经营兴海公司的框架协议》，共同开发天津西青区项目。

　　从公告内容看，该合作项目总占地面积约342.81亩，“仅算是万科天津项目的中上水平”，万科集团副总经理兼天津万科董事长刘爱民说。

　　但这是招商、万科任一家都可独立承担的项目，为什么会大张旗鼓地合作开发呢。

　　各取所长

　　天津作为环渤海区域的一大中心，已成为地产兵家必争之地。对天津的共同关注只是让两大巨头站到同一个战场，真正让双方携手的原因是各取所长。

　　该项目是招商进入天津的第一个项目，借万科之力是招商布局天津的巧妙之处。“万科很早就进入天津，在当地有较高的知名度、市场份额以及丰富的项目运作经验，对招商也是一个很好的学习机会。”招商局董事总经理林少斌说。

　　而对万科而言，“天津是其软肋”，业内人士指出，虽然万科在天津已发展十余年，但一直没怎么赚钱。深圳资深地产研究人士认为这次合作对于万科来讲，也等同一次反扑的机会。

　　至于万科前期天津项目开发乏力，招商地产副总经理贺建亚认为这是由早期历史遗留问题和市场原因造成的。“万科早期进行写字楼开发确实是走了一些弯路，但近两年，万科转入住宅开发后，天津份额一直处于上升状态。”

　　郭建波也认为，“天津市场不顺并非万科单方面原因，对各地发展商来说，天津市场都是块难啃的‘硬骨头’，大家都对这第三大直辖市地产发展状况很不理解，消费水平低，市场进步慢，成熟度较差。”

　　国家宏观调控则使分担资金投入亦成为双方的共同诉求。一方面，银根紧缩使地产开发商的资金链更加紧张；另一方面，土地紧缩又加紧了地产商进行土地储备。垄断土地一级市场，拥有更多的土地，成为当前地产商的重头戏。这对开发商的资金实力提出更高的要求。

　　“随着房地产行业门槛不断提高，地价上升，总的规模扩大，再大的企业也难以单独应对。”郭建波表示。2003年招商地产拿地一年就消耗掉32亿元；而万科先是在7月5日公告其境外融资及信托融资近5亿元的计划，又于9月22公告称将公开发行19.90亿元可转换公司债券，对资金的渴求可见一斑。

　　在该项目中，双方各自投资675万元分别取得45％的股权，“尽管项目并不大，但也算是双方合作的起点吧。”刘爱民说。双方均表示，不仅是天津，以后还将扩大在其它区域的合作。

　　万科主导

　　万科董事总经理郁亮笑称此番合作是与招商“化敌为友”。去年7月，万科曾与招商竞投深圳坂雪岗项目，“由于招商的坚持，万科给国土局多贡献了5000万元的地价。”

　　世联地产顾问(中国)有限公司董事长陈劲松认为万科一直在尝试用不同途径寻求发展，如发行可转债及信托融资等；同时也尝试不同模式的合作，如此前和南昌土地方的合作。“这次和招商的合作，应该算是探讨与国营为主的地产公司的合作。”

　　而招商钟情于强强联合的发展模式却是由来已久，曾先后与华侨城合作了深圳尖岗山项目、与TCL合作了深圳罗湖某项目，在合作方面也算是颇有经验。

　　从该项目股份持有情况看：招商、万科各自持有45％，天津市中海兴业投资发展有限公司持有10％。但“双方不存在对控制权的争夺，相反是各自谦让。”贺建亚表示，该项目采取由万科主导和双方共同决策的模式。具体操作上是双方成立董事会决策，董事会由双方各自派人进入，林少斌任董事长，总经理及主要经营队伍由天津万科担任。

　　业内人士认为此种合作模式值得推广，“以前地产公司合作不愉快的事很多，双方都不信任，都要管事，这边派一个总经理，那边就要派一个副总经理，互相牵制，招万这种模式使决策和执行分开，对项目贯彻执行应该是有好处的。”

　　陈劲松认为，“民营地产公司合作上的矛盾一般来自于双方老板在决策上的扯皮，比如一家要卖7000元，一家要卖6000元。对于这两家以职业经理人队伍来经营的团队，合作上只要解决操作上以谁为主的问题就可以。”

　　郭建波认为万科主导操作实际上“表现了招商对于万科营运能力的认可，是这个有海外背景的国有公司市场化的选择。”

　　对未来的合作，林少斌显得颇为乐观，“香港大地产商合作的方式早在前几年就有了，但并没有哪个项目因为合作出了问题的。合作开发分散了投资风险，对那些大型项目，自己能吃下来当然利益空间可能会很大，但一旦风险来临则极有可能被拖住难以脱身。”