经租房“回家”遭遇法律“难题”

　　-本报记者 王小霞

　　国家执行了近半个世纪的经租房政策近两年来受到越来越多的质疑，法学界、经租房政策的利害关系人(这里仅指经租房所有权人及其继承人)要求彻底解决经租房问题的呼声不断。在对一些经租房权属人进行调查后，法学界、房地产专家告诉记者，经租房是历史原因造成的，但严格从法律角度讲，经租房应该还给权属人。

　　据了解，同样是经租房，南方一些省、市已经开始发还给原房主，而北京却不见动静。

　　谁是真正的经租房产权所有人

　　经租房一词来源于1956年1月18日的一份中央文件，这份文件提出了对城市私房进行社会主义改造，“由国家经营租赁”，即“由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护”。 据有关信息介绍，国家当初之所以出台经租房政策有两个考虑，一是认为私产所占比例很大，感到很不安全。二是由于私产所占比例很大，使得许多人靠经营私产租赁(即二手中介)吃饭，上海一年就曾出现了六千户经营私产租赁的中介，这也被视为危险因素。

　　中国政法大学民商经济法学院副院长费安玲在接受中国经济时报记者采访时表示，经租房以及代管房的相关背景必须考虑。“过去私房比较少，但是最近几年私房主越来越多。”她表示，房屋的私权保护作为很重要的问题必须关注，这种关注不仅要解决未来的问题，也要解决现实的问题。

　　据她介绍，过去国家确实有规定，经租房可以给房主一定租金、一定时间后，房屋的所有权逐渐发生变化。但问题在于这种政策性的规定应该有个界定，就是给多少租金、给多长时间房屋所有权就能发生变化。如果没有这个界定或者界定还在商讨中，那么经租房的所有权就仍没有发生任何变化。“从这个角度来看，这个界定还没有出来，我个人认为应该把经租房和代管房性质定位更明确一些。老百姓原本是花钱购买房屋的所有权，不应因一个法律条款的解释不确，导致他们手里的权益蒸发。”费安玲坚持这样的观点。

　　她举例说，吴先生早年购买了一座有18间房的四合院，基于历史原因，当时房地产管理部门却安置别人住进去，吴先生被迫搬出来，没有人明确这个四合院的所有权到底是谁的，而吴先生的房子却就这样没有了。“这种悲哀今后不应该再出现。”费安玲表示，政府应该尽快解决经租房和代管房的问题。

　　“当时符合经租房政策的经租房户也就是现在的经租房权益人，这意味着当时政府与经租房权益人虽然形成了一种契约关系，但却是不平等的契约关系。即使是不平等的契约关系，也证明了当时政府只是要求经租房权益人把超过15间以上的房子租出去，并没有改变房屋所有权，因此经租房的产权不变。” 高智晟律师事务所高智晟律师这样认为。

　　土地收归国有并非“一刀切”

　　据费安玲介绍，过去私房主在买房产时，房地产合同上写得很明白，购房者购买的这个院子有土地多少亩多少分、共有几间房、多少面积等等，这实际上说明这个私产包括土地的所有权。1982年《宪法》规定城镇的土地归国家所有，包括马上出台的《物权法草案》也是如此，但没有一个法律条款告诉人们城镇的土地一律归国家所有。

　　她认为，“城镇土地归国家所有”和“一律归国家所有”是两个不同的法律概念。也就是说，当一块土地没有所有权人、或者至少它既不是自然人也不是集体的时候，这块土地就是国家的；但是如果已经有所有权人，不管是通过遗产行为或者购买行为获得了土地所有权，只要没有经过变更的法律程序，这块土地的所有权仍然归属所有权人。

　　北京旧城保卫者华新民告诉记者，经租房目前在全国的待遇有所不同，南方的一些省市已经还给房主了，而北京非但不还，有的还被充公甚至出售。她认为之所以出现这种情况，主要是基于1964年9月18日《最高人民法院关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权的批复》：国家经租房的性质是对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。这就是说国家经租房屋的业主实际上丧失了所有权。因此业主死后，经租房屋不能允许他们的家属继承，但可以继续领取国家给予的固定租金。

　　“不是一直是国家替我们经租的吗，怎么一下子变成国有财产了？为什么从来没有人和我们说过？就算是赎买也得让当事人知道吧，也得办个手续吧，是谁通过什么方式从我们手里赎买走的，从‘国家经租’到‘国家财产’是怎样突变的？”北京西城区廊中下胡同10号院的马振环至今不解。马家想起诉，但最高人民法院在1992年的一份文件中明确规定，此类案件“不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”。

　　至此，通过正常的法律渠道讨回经租房产权的道路被堵上。但经租房权属人在按照国家《宪法》等法律规定，仍希望要回自己的房产。

　　“一女”岂能嫁“二夫”

　　不少法学专家均多次表明，在不动产的制度中有一个基本原则即一物一权原则，它强调在同一块不动产上或者在一个物质上同时不能存在两个相互冲突、不相融的物权。但目前经租房的问题恰恰与此相反：本来处房产只有一个所有权人，但突然某日另一个人宣布他有使用权，让原来的所有权人离开。

　　据费安玲介绍，现实中往往出现这样的情况：一个城市的某一块土地被批准给某开发商或者用作其它商业用途，然后一纸通知告之这片土地已被国家收走，凡是在这片土地上拥有使用权的人必须离开这片土地。“就完整的法律程序而言，相关的一切必须公开、公示，必须告诉人们这片土地的使用权为何被收回。但是，当相关程序缺失的时候，人们能否选择抗辩？究竟可以通过什么程序来保护自己的权益？这在我国有关制度设计上是个空白。”她同时表示，即使出现法制空白，土地管理者也不能在不告知土地使用权人的情况下，把土地的使用权转给其他人，即造成“一女嫁二夫”现象。

　　“中国近年取得土地有两种，一种是划拨一种是有偿取得，这两种取得方式都是依法取得。但无论是划拨取得还是有偿取得，政府都认为土地是国家的，所以国家在任何时候或者基于任何意愿都可以收回土地使用权。而实际上这是不负责任的。”高智晟律师认为，国家在依法处分之前土地是自由的，但是当土地使用权被他人地上建筑物所占用时，政府对该土地的处分就不能随意，因为此时政府不享有这样的自由，“经租房也不能随意处分，这是同一个道理。”