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本报记者 桑妮 深圳报道
中国楼市无疑是要测量测量体温的，而测量体温的方式可以是中医式的，也可以是西医式的，还可以是中西医结合的，而不是简单地摸摸脑门子，吃一剂败火药了事。
“房价泡沫”“空置泡沫”并存
石旭升驱车16000公里，完成了对30个城市、100个楼盘的全国大“踩盘”行动。东南西北跑过一圈后，石旭升对城市地产最直接的印象是“南北要求差异，东西贫富差距。”
南北差异主要由自然气候带来。北方偏功能，要求恒温恒湿、抗风沙；南方偏景观，要求采光与通风。与东西差异相比，南北差异并不是什么问题。因为东西贫富差距直接导致了全国作为一个整体市场的供应不足和供应过剩，呈现出价格飞涨和空置严重两种现象并存。
一般说来，价格飞涨的直接原因是土地供应不足造成的，这可以应验供求关系决定价格、物以稀为贵的道理。“钱不值钱，土地才值钱”说的正是宁波、杭州、南京、青岛等地的情况。这些城市财政富足，政府并不急着通过土地套现，出让土地像高档酒店上餐一样，一小盘一小盘地上来，把人的胃口弄得越来越高，价格里自然会拧出一些水分。
2003年宁波商品房预售均价已高达4000多元／平米，并且还供不应求。在宁波买楼，售楼小姐往往把脸背过去说：没有。
而与此形成对比的是房屋空置严重的情况，究其原因还主要是供应过量。主要有长沙、南昌、石家庄、郑州、济南、云南、贵阳等中西部城市。以贵阳为例，截至2003年其空置房达280万平方米。
这些城市相对落后，城市化是他们发展城市的法宝。据观察，城市化在那些城市被理解为吸引大商家和小业主进城，并且对主管城市的人来讲，城市化首先要做的是塑造城市形象，塑造形象需要很多钱，主要来自出让土地，因为急着要钱，便宜也可以出手。出让土地一举两得，既鼓了财政的腰包，又红火了招商引资。于是政府对于那些少数企图圈占大量土地浪费资源和冲击市场的开发商，他们几乎可以做到惟命是从地贴身服务。
在昆明，能见到500万平方米的地产项目，在重庆，能见到300万平方米的项目，这些项目的规模比当年该市的全部销售量还要大。某位地产专业人士笑言，“深圳的大盘放到这些地方就只能算是小盘了。”
东西差异要求不同调控政策
石旭升认为造成这两种现象的原因只有一个：“圈地”！
而“圈地”的产生，各地有关政府部门要付最大的责任。这里也有两种不同的“圈地”形式，东部以“政府圈地”为主，中西部地区则以“企业圈地”出现。前者造成供应不足、价格高升；后者则造成了土地吃紧，造成许多开发商大量囤积土地，造成土地供应过剩。
通常对楼市降温最有效的办法，一是收紧银行按揭，二是控制土地供应。
但是，这两把“手术刀”应该分别使用，如果在同一个城市同时下手，就会遇到麻烦。例如面对“价格过热”的楼市，你越是减少土地供应，价格反而越高。这也就是在市场供应不足的前提下，即使是采取最市场化的手段，如招标拍卖土地，地价也会虚高一样。同样，面对一座“空置严重”的城市，你越是收紧银根，开发商的资金链越可能断裂，老百姓的有效需求越可能降低。
这两种办法都具有双重性。以银行按揭为例，一方面它扩大了有效需求，另一方面它作为原因和前提扩大了市场供应。前者的结果是减少了市场上的空置房，后者的结果是使空置更加严重。所以必须慎重对待对银行按揭的调整。土地供应也是如此，供应过大，空置严重；供应不足，价格飙升，出现价格虚热。
“中国幅员辽阔，国家部门之间、国家部门与地方部门之间，地方部门与开发商之间，开发商与老百姓之间存在着严重的利益分歧，房地产更是缺乏市场预警系统和信息披露制度，其问题的根源是不一样的，可谓有的健康、有的过热、有的过冷，是需要因地制宜的。” 石旭升说，“因此，制定政策时不应是一刀切，而是两刀、甚至几刀切。国家此次土地宏观调控，实际只起到一半作用，即控制了中西部的空置泡沫，东部的价格泡沫却更严重。”
石旭升认为中国楼市不是一个“收”与“放”的问题，而是一个量化调整、局部调整的问题。
那么，“能否为城市执政者提供一个诊断楼市冷热的量化标准呢？”他提出。因为只有这样，我们才会随时知道我们的供应量是大是小，银行按揭是高是低。然而，“这么简单的事情却没人来做。” 石旭升慨叹。
比如土地供应量，我们可否从往年的市场消化量来确定今年的的土地供应量？这些都是硬的指标，一般情况下，该地区新增的土地供应量不得大于去年销售量的1.5倍。再如银行按揭，可否通过当地购买按揭银行信誉度来评估？最终能够确定银行按揭是否需要调整，或调整多少。一般情况下，个人银行按揭执行率在95％以上的地区，其政策可以维持不变。
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