业绩下滑VS房价飙升上海地产业遭遇考验

　　本报记者 彭朋 上海报道

　　如果是在地产行业一片低迷的时期，说地产企业业绩一路下滑，人们不会有太多的疑惑，如同大萧条时代，人们不会对企业业绩抱有太多的幻想一样。但在2004年上半年的上海，这个延续了2003年房价一路疯涨态势的城市，也是被视为地产业发展最活跃的城市，却传出地产企业业绩一路下滑的消息，这多少让人感到有些意外。

　　一方面是比2003年一、二季度超过20％的房价涨幅，另一方面却是地产企业的净利润大幅下滑，如此矛盾的两端，出现在全国房价最高的城市上海，确实让人困惑。

　　业绩下滑VS房价飙升

　　七、八月，是众多上市公司公布中报的季节。今年房地产业尤其是上海地产企业的中报让人关注，和这个城市一再上扬的房价密不可分，也正是其才把这个城市的地产业推到了风口浪尖，惹人瞩目。

　　但这一季的中报并没有带给人们预期的惊喜。上海本地主营或兼营房地产的18家上市公司公布的半年报显示，截至6月31日，这18家公司平均净利润为3707.49万元，与去年同期的3228.59万元相比，仅增长了4.78％；这一数据与同时期房价20％以上的大幅飙升相距甚远。而这18家公司中有10家的业绩出现了下降，其中降幅超过30％的就有8家。

　　从上房集团旗下划拨给上海最大的一级土地批发商地产集团的金丰投资(600606)，作为全国赫赫有名的地产中介商，在今年上半年表现不佳，中报业绩大幅回落41％。在上海地产界颇有影响的老牌房地产企业中远发展(600641)的中报显示，其净利润和去年同期相比下滑42％；上海国资委旗下的新黄浦(600638)也下滑了14.16％；而隶属于上海最大的窗口企业上实集团下的上实发展(600748)，净利润也下滑了5.64％。

　　远在香港上市的复星系下属复地集团(2337.HK)，也遭受了同样的命运；公司半年报称期内净利润同比下降8.4％，销售额下跌20％。同在香港上市的上海证大(0755.HK)，也未有佳绩；期内公司经营亏损达2290万港元，仅获得1678万港元盈利，比去年同期下降63％。

　　让人振奋的只有老牌地产商中华企业(600675)，报告期末公司净利润比去年同期增加了119.57％，对于第三季度的业绩，公司同样表示了预增的利好消息。处在中国最活跃的金融贸易区的陆家嘴(600663)也不负众望，获得了8.89％的净利润增长。

　　来自上海统计部门对全市八大行业共1500家企业所做的最新调查，同样印证了这一严峻现实。统计结果显示，上海房地产业在最近两个季度以来的景气程度出现明显下滑，在八大行业中仅排名第六。这份名为《上海企业景气调查与监测》的报告，采用企业家对外部市场环境的判断，即“企业家信心指数”；和企业家对本企业经营预期，即“企业景气指数”两大指标。报告的结论是：上海房地产业远远落后于餐饮、零售批发、建筑等行业，其下滑速度达到两位数，在八个行业中是最快的。

　　然而据记者了解，在房产企业业绩下滑的同时，上海本地房屋销售价格却仍在飙升，并保持着20％以上的增长，市郊房价也开始向6000元／平方米逼近。

　　宏观调控惹的祸？

　　未能获得如一路上扬的上海房价一样的丰厚回报，让上海地产企业颇感失望。他们把更多的原因归咎于宏观调控。

　　分析人士指出，今年上半年国家对房地产行业实行宏观调控，收紧银根，严控土地使用；加之上海从5月份开始实行期房限转、网上销售备案等一系列调控房价的政策，都为沪上地产企业利润大为增长制造了障碍。

　　光大证券分析师赵强表示：“其一，房价的过快上涨，在一定程度上影响了企业的销售业绩，地产中介流通业务也放慢了步伐。其二，伴随房价上涨的宏观调控，让企业的运营成本大为提高，这包括房价上涨带动的地价上扬，让企业新增土地储备成本提高；银根收紧造成的对民间高利率资本拆借的依赖，让企业获得资金的成本提高；房价上涨带动的前期拆迁成本提高等等。”

　　各地产企业的管理层同样把宏观调控视为其业绩受影响的主要因素。

　　正如中远发展公司管理层对企业利润大幅下跌的解释：“净利润下降的主要原因是期间费用增加幅度较大，期间费用增加幅度大于主营业务收入及主营业务利润的增加幅度。这其中包括财务费用、营业费用和管理费用等。”虽然在此期间，中远发展的主营业务收入比上年同期增加41.59％、主营业务利润大幅增长93.41％。

　　主营中介业务的金丰投资认为：“由于国家实施了宏观调控政策，公司中介流通业务的经营情况受到一定影响，1.8亿多的中介流通业务收入，比去年同期减少15.88％。公司住宅配套服务的收入也减少了21.55％。”

　　“上半年宏观调控的影响不容忽视，这在一定程度上影响了公司的销售业绩”，复地集团总裁范伟同样表示。上实集团和新黄浦的解释也如出一辙，就连取得骄人成绩的中华企业也明确表示：“在宏观调控的影响下，公司在加大房地产项目投资建设力度的同时，主要依靠加快销售项目的资金回笼进度，确保了今年上半年业绩的增长。”公司管理层还对下一季度的业绩提前预增，“通过抓紧销售项目资金回笼，预计公司1-9月净利润与上年同期(2003年1-9月净利润为1243.43万元)相比将增长100％以上。”中华企业旗下不仅拥有作为一级土地批发商的上海古北(集团)公司，还有专营地产开发的上海房地产经营(集团)公司。包括北外滩开发项目上海港客运中心、财富广场以及在沪著名的高档住宅板块古北，都是中华企业囊中之物。

　　当然，房地产行业的项目结算周期也是一个因素。正如复地集团的陈述，集团按照既定整体开发时间表进行销售，2003年可供销售面积集中在上半年度；2004年的情况刚刚相反，上半年度可供销售面积较去年同期减少。各项目整体销售率都不低于80％。

　　新的机会

　　但宏观调控同样也带来了新的机会。

　　“其一，拥有较多土地储备的公司含金量高。由于紧缩政策使土地获得成本上升，同时土地储备对资金占用量大幅提高，因此目前已经拥有较多土地储备的公司较为有利；其二，拥有较多在建及在售项目的公司盈利水平高。受益于房价上涨的影响，销售毛利率将有所提高，这对于拥有大量在售项目的公司比较有利。”赵强如此分析。

　　9月14日，在香港举行的业绩发布会上，上海证大主席助理兼执行董事汤健明确表示，“国内推行的宏观调控措施，将对未来上海中高档物业发展带来长远好处。” 他解释说，仅在上海，房地产开发商就有4000多家，但有实力的地产商不多，“借着本次宏观调控，汰弱留强，亦能进一步优化市场结构。我们相信宏观调控将为行业带来并购机会，未来市场可能会跟香港一样，只剩下十多家颇具实力的房地产公司。”

　　由“2003年内地百富榜”排名第43位的富豪戴志康创建的上海证大，在上海以开发高档楼盘水清木华和证大家园而著称。据汤健在发布会上介绍，目前公司正在天津和江苏海门物色项目。

　　已跻身上海地产企业三甲，并在香港H股市场融资17.2亿港元的复地，也不例外。“在现行的宏观政策调控下，预计下半年新增土地供应仍将紧张，同时银行对开发商的信贷资金也仍偏紧，但消费市场需求仍会保持畅旺。这样的境遇，对于复地这样土地储备充足、资金充沛的大型开发商，将利于我们的竞争优势得以凸显。”身为总裁的范伟信心十足。

　　在范伟看来，复地的机会在于：在目前的行业环境下，公司将会利用现有土地储备，继续按计划推进各个项目，同时也将会审慎地进行分析判断，寻找合适的收购机会。

　　已经组建扬子基金的上实发展，同样在等待这样的机会。“此次土地政策的调整有利于促进房地产市场公平竞争和资源整合，给上实发展在以上海为中心、以长三角为重点开拓土地资源方面提供了机遇。同时，公司迅速采取了一系列应变举措，积极应对银行信贷紧缩政策给房地产业务带来的新变动，如及时调整公司的投资政策、控制投资规模、拓宽并采取多渠道融资方式、加强银企合作等。随着行业内的企业重新洗牌，公司面临若干新的机遇，如出现更多的并购对象和并购机会，且已组建的扬子基金有利于并购业务的开展。”