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刘君／文
一系列不断汇总的数据都清晰地向人们表明：政府对房地产业的宏观调控渐显成效，全国房价涨幅明显趋缓。根据国家统计局发布的全国房地产开发景气指数表明：7月份 “国房景气指数”为105.25，比6月份微升0.07点，比5月份回落0.67点，比4月份低0.52点，比3月份下降0.95点，而与去年同月相比则回落了2.02点。
央行8月9日公布的二季度货币政策执行报告指出：“值得注意的是，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨”，“必须高度关注房地产价格”。显然，央行对前些时候快速上涨的房价仍然心有余悸，但现在需要对此前的宏观调控进行总结反思。如果要对这次宏观调控进行总结的话，那么人们很自然地就会想到这样两个问题：我们进行宏观调控的依据是什么；房地产“冷却”到什么水平可以对宏观调控说“不”。
前一个问题涉及到了房地产市场风险预警机制的建立，而后一个问题则需要通过房地产市场信息反馈机制的建设来予以解决。风险预警机制及信息反馈机制的建立涉及到了指标的选取、综合及信息系统的建设等诸多方面，其中关于指标最主要的有价格和空置率，其他的则还有房地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、预售面积等。
本文在这里将只谈一个笔者认为应该作为判断房地产市场景气状况的指标：即合理的房价涨幅，即应该寻找房价涨幅的合理区间。这个区间有一个上限和下限；房价涨幅在区间内且如果房价基数适中(即房价收入比属于中等水平)的话则可认为房价的上涨是合理的、可持续的，当前的房地产市场是健康的；超过上限而且如果房价的基数也很大(比如房价收入比很高)的话则可认为房价涨幅过大，当前的房地产市场存在风险、房价的上涨是不可持续的，应当对房地产市场进行调控；如果房价涨幅处于下限以下而且房价基数还适中或偏低的话则可认为这时的房地产市场发展不充分，房地产市场的发展潜力很大。
写到这，人们自然最关心这个区间的上限和下限分别是什么？笔者认为我国合理的房价涨幅区间的上限是城市居民人均可支配收入涨幅，而下限则是物价的上涨水平。
人均可支配收入水平反映的是居民的消费能力，如果一商品的价格涨幅在可支配收入涨幅之内，则居民对该商品的消费是可以承受的，就不需要挪用消费在其他商品上的钱而去消费这种商品，也即是可以在不减少其他商品消费的同时消费该商品；反则居民就要挪用消费在其他商品上的钱去消费这种商品，这种“拆东墙补西墙”的消费是不可持续的，迟早会因为可支配收入的限制导致需求的减少从而最终使这种商品的价格降下来。这里用城市居民人均可支配收入而不是用全国人均可支配收入水平是因为我国的特殊国情，在我国商品房交易还仅限于城镇。
物价上涨水平这个下限，则是因为房屋属于耐用品是不动产，除可作为消费品外，还可作为投资品如买卖以赚取差价、租出去赚取租金，房屋的这种特殊属性导致房屋不容易贬值反而会随着时间的推移而增值，所以房价的涨幅从整体上来说不应低于物价上涨水平。这个下限为什么不用银行利率呢？因为银行利率反映的是全行业的平均利润水平，那么投资房屋的获利水平至少应该等于利率，否则人们就不会进行房地产投资反而不如把钱存到银行去。上述看法很有道理，但是这种看法忽视了房屋的特殊属性而只把它当作了一般的投资工具；房价的上涨水平就算低于利率也不会影响到投资者盈利，因为至少还可以出租获取租金或者就放在那里等待以后升值再卖出获利。所以房价的涨幅和利率之间的关系不是很明显，笔者认为用物价上涨水平作为下限比较稳妥。
下面我们就看一下，我国进行商品房改革以来房价的涨幅与物价上涨水平和人均可支配收入涨幅之间的关系。下图反映了这种关系，该图选取了从1992年至2003年间的数据。
从上图可以看出，在总共十二年的数据里只有1993年、1994年、1995年和1997年这四年的房价涨幅不在这一区间内，其他的八年均落在该区间内。熟悉我国宏观调控历史的读者一定还记得1992、1993年那时的经济增长率和通货膨胀率都超过10％，出现了经济全面过热的情况。所以后来朱镕基总理上台，政府开始大刀阔斧地进行以整顿金融秩序为重点、治理通货膨胀为首要任务的宏观调控，然后到1997年左右成功实现经济的“软着陆”，从而也为防御随后爆发的东南亚金融危机打下了良好的基础。
上图显示：1993年的房价涨幅很高已超出了合理的区间范围，而1994、1995年房价涨幅却比较低(因为1993年开始的“急刹车”似的宏观调控开始显现效果)，然后房价涨幅开始回升到1997年又超过了可支配收入增幅，接着又迅速回落到合理区间内；换言之偏出该区间的年份大多是经济形势比较特殊的年份，房价涨幅终归会回落到合理区间内并在此区间内随供求形势的变化而波动。而我们从上图也可判断出当前的房地产市场要比1992、1993年那时的房地产市场健康(因为当前的房价涨幅还在合理区间内)，而当前的调控也不会导致1993年前后房价大起大落那种现象的出现。这其中的原因，一方面是因为我国房地产市场的日益成熟；另一方面也是由于政府宏观调控手段的日益丰富与理性。
综上所述，我们不仅可以从基本的经济学道理中推断出合理的房价涨幅应该处于由人均可支配收入增幅作为上限和物价上涨水平作为下限构成的区间内，而且还可以根据过去的经验事实佐证这一合理涨幅区间。必须注意的是，这个合理区间的指标仅是众多指标中的一个，决不能以偏概全只凭这个指标就做出房地产行业是否过热的结论。在考虑房地产行业是否过热的问题时，除了上述的那个区间指标外我们还应综合考虑当时的房价收入比、房屋空置率及具体的供求情况(如竣工面积、销售面积等)。
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