加强宏观调控引导房地产业

　　我们应该采取什么样的金融及土地调控政策以确保房市长期的健康发展呢？说简单一点就是：一是要让好的房地产开发商能够拿到土地，有钱进行开发，但又不能让他们囤积土地炒地皮；二是要让消费终端有钱买房，但又不能让他进行大量的投机性买房

　　处在“风口浪尖”的房价，终于在政府调控这根“定海神针”之下趋于平静。目前对房地产市场的调控已取得了初步成果，据对36个大中城市的监测，今年4月份，全国商品房 集中成交价环比上涨0.39%，涨幅下降0.73个百分点；存量房集中成交价环比上涨2.92%，涨幅下降3.58个百分点。

　　两条措施

　　当前针对房地产的宏观调控政策是在宏观经济局部过热的大背景下出台的，目的是为了防止房地产投资过多造成经济结构失衡、加剧局部行业过热并给银行带来巨大风险。这些政策措施都是“重拳”、“特效药”，能够很快地给有些“发烧”的房地产业降温。但是不可否认的是，这类政策措施大多着眼于短期效应，而对促进房市长期健康的、有序的发展则考虑得不多。应该说，对房地产业的调控政策不能仅为了打击当前房地产投资过热的势头，更根本的目的应该是坚定购房者和开发商对房地产业的信心，并引导房市平稳、健康、有序的发展。我们应该通过加强着眼于长期发展的宏观调控，“调理”房地产业这个躯体，增强其“体质”，提高其“免疫力”，使其不至于因为宏观政策风向的变化而大起大落，能够平稳、健康的发展。

　　那么这类治本措施又有哪些呢？我们先通过对近期的调控措施进行一个回顾，然后再引出一些相应的政策建议。

　　对任何市场商品的分析都可以从构成市场两大主体的需求方和供给方入手。同样目前政府对房地产业的调控措施也是从这两方面着手的。可以看出政府主要是通过金融调控政策和土地调控政策来对需求和供给进行调控的。首先列举一下针对供给方的措施。

　　一是对房地产开发的源头的控制，即土地调控政策对房地产开发商获得土地的限制。例如实行土地招投标制度加大开发商获得土地的难度，颁布暂停半年审批农用地转非农建设用地的措施等。二是金融调控政策提高房地产开发商门槛，紧缩房地产开发资金链条，限制开发商盲目上项目。这方面的措施主要有严控房地产开发贷款、要求房地产开发的自有资本金比例达到35%以上等。而对需求方的调控则主要通过金融政策以限制投资、投机性购房。这方面的措施有：限制期房转让、提高个人房贷申请条件、个人第二套以上购房提高首付比例等。

　　上述一系列调控措施都是为了打击投机性需求、增加有效供给，这样一减一增从而达到抑制房价上涨的目的。这些措施到目前为止已经开始见效，全国房价涨幅明显趋缓。但是正如前面所说，这些政策措施都是在特殊背景下出台的，针对的都是一些具体、特殊的问题，对促进房市的长期健康发展帮助不大。

　　五点建议

　　那么，我们应该采取什么样的金融及土地调控政策以确保房市长期的健康发展呢？说简单一点就是：一要让好的房地产开发商能够拿到土地，有钱进行开发，但又不能让他们囤积土地炒地皮；二是要让消费终端有钱买房，但又不能让他进行大量的投机性买房。也就是所有政策的目的是要让供给和需求良性互动，保持两者在内部结构上的平衡和相互适应，而不能让双方的力量对比失衡。从这个最终想法出发，笔者归纳出以下几条建议：

　　一、关于房地产开发源头的土地。在中国的很多城市中，有多家“婆婆”握有土地的审批权。例如上海的土地管理格局是“两级政府两级管理”，市、区都有权进行土地审批，而且市、区的土地管理机构在行政上、体制上、经济上各自为政，独立运行。我们应打破这样的土地管理格局，把土地的审批权集中到一个机构，并对土地的供应实行统一管理；以防止一些地区为了本地经济利益乱批土地、乱上开发区项目，从而造成土地的无效利用和浪费。还有就是目前一些城市实行的土地招投标制度，直接导致了地价的迅猛上涨，从而引起房价的上涨。我们是不是应该在拍卖过程中设置一个最高的上限价以防止地价的飙升，还有就是应该对用于建设经济适用房的土地实行优惠供应。在土地转让方面应该防止开发商囤积居奇。比如说如果开发商的项目开发量未达到项目开发建设总投资的25%就不允许转让土地，再如制定一个较高的土地转让税和土地增值累进税以打击土地的倒手转卖。这些措施的最终目的是防止开发商囤积地皮，利用土地转让的差价牟取暴利，让地价能够回归到一个合理的水平。

　　二、关于开发商的金融信贷政策。目前还是应该坚持提高房地产开发商的自有资金比例的政策，控制房地产开发贷款，以防止房地产业的过热投资。这些措施不会给房市带来什么不好影响，只会造成房地产行业的优胜劣汰，而留下一些规模大、资金足、品牌知名度高、服务质量好的企业。但是信贷政策又不能过紧而造成房地产业“营养不良”，影响其发展。目前我们更应该做的是拓宽房地产业的融资渠道，当前开发商的融资过多地集中于商业银行，这不仅增加了银行的经营风险，而且导致每次银行信贷政策的松紧都对房地产业造成了巨大影响。我们应该适当地放松优质房地产企业通过上市、基金、信托、债券融资的限制，这样不仅可以减少银行的信贷风险，而且最终也有利于房市的健康发展，而不至于再发生那种因为银行政策的松紧而大起大落的现象。再有就是制定、完善与房地产业投资相关的法律法规，比如制定房地产信托投资法等。

　　三、关于银行自身的业务创新。金融创新特别是针对普通居民的金融创新会极大地提高一国国民总福利。我们可以尝试推行房贷的证券化，以提高住房贷款的流动性。这样银行不仅可以更好地规避风险，增加自身资产的安全性与流动性；而且会减少出于对风险的担忧而对个人的惜贷。这种类似的房地产金融创新必将推动中国房市健康、有序的发展。

　　四、关于个人住房的政策措施。

　　对个人的住房信贷坚决不能取消。对个人房贷的限制将极大地影响消费终端对住房的有效需求，不仅会对房地产业造成致命打击，而且还会极大地影响居民一生的福利。房贷是一种安全性比较高的贷款，少数违规贷款应该通过强化监控和风险评估机制来解决，而不宜靠紧缩贷款来解决。我们应该控制的是居民的投机性需求，而不是住房性需求。因此所有的调控政策都应指向居民的投机性需求，比如对个人的第二套以上购房提高首付比例及提高按揭贷款利率。而居民的住房性需求则应该得到保障，特别是中低收入层居民的住房需求。由于现在是市场经济，银行和开发商都是企业，我们不可能再像过去计划经济那样要求其承担社会义务为中低收入层提供优惠住房。这类社会福利问题应该由政府来解决，一方面可以通过利率等货币政策鼓励房地产企业开发更多的经济适用房，同时为中低收入者购房提供优惠的金融政策支持；另一方面更多地应该通过财政政策的补贴来保证中低收入层居民都有房住，比如可以对特困家庭购房实行贴息政策等。

　　五、关于信息发布。信息问题是经济学中所谓的外部性问题，信息不对称会造成市场交易的失败。我们应该通过拓宽和规范市场信息发布渠道来消除土地批发与房屋销售中的信息不对称现象。政府已经在进行这方面工作的尝试，比如目前实行的房屋上网公售，可以有效地防止投机者囤积房屋、扰乱市场秩序，避免有房却买不着的情形。另外还应该着手建立土地交易方面的信息网站，让开发商清楚地知道目前土地的供应情况与土地的交易情况，这可以有效地防止部分官员和开发商勾结起来进行黑箱操作的现象。

　　国家发改委发言人在日前召开的新闻发布会上指出，当前的宏观调控引入了更多的经济与法律手段，1993年房地产业由于政府的行政性调控而导致的长达五年的萧条期的现象不会再发生。一切迹象都表明，目前政府越来越注重经济、法律等间接手段在宏观调控中的作用，而这必将有利于培育健康的市场机制，促使经济平稳、健康地运行。总之，鉴于房地产业在国民经济中的重要性，对房地产的调控要戒急求稳，尊重市场规律，避免其大起大落而造成宏观经济的大波动。

　　(作者单位：复旦大学中国经济研究中心)