| 海外地产基金难服中国水土合作仍势在必行 | |||||||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年09月02日 16:55 南方周末 | |||||||||||||
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一方面是海外基金对巨大的中国房地产市场的垂涎，一方面是饱受资金短缺之苦的国内房地产商，这种看似“干柴烈火”的格局居然并未带来多少“洞房花烛”的场面，原因在于海外基金只肯锦上添花，不愿雪中送炭，而握锦在手的国内房地产商又嫌海外基金要求的回报率太高。尽管如此，在“房地产开发商融资渠道必须多元化，否则银行体系风险过大”的共识下，地产基金已经是势在必行
□本报驻京记者 夏 英 海外基金抢滩 “现在是投资中国地产的最好时机。”纽约凤凰金融有限公司合伙人商天哲说。又高又瘦的商天哲说话时眼神坚决，他愿意频频跟中国同行谈起的是在美国三十余年学到的生意经：在美国一个地产投资商成功要有三个条件，第一，时间要选得好；第二，时间要选得好；第三，还是时间要选得好。 上个月，在经过长达3年的漫长考察和谈判后，美国普林斯顿英国投资集团公司、纽约凤凰金融有限公司终于和他们的中方合作伙伴北京东泰融信资产管理有限公司签署了合作协议，成立一个总额10亿元的“中国不动产基金”，在中国的地产界寻找投资机会。合作的效果显然已经初步显现，中方合作伙伴东泰融信的总经理吴海滨不无得意地说，他们为一些项目提供“过桥资金”，对另一些项目则可能收购股权，工作已经在沈阳、北京、上海几地同时展开。 这样的事例现在并不鲜见。越来越多的海外资本正通过各种方式谋求进入中国的房地产市场。“三四月份来，有十多家基金跟我谈， 大概有200亿元规模的资金急着要进入中国市场。” 香港人高广垣说。 高广垣是房地产资本资产服务有限公司主席。这家公司常年为房地产投资提供咨询和中介服务，由于地处香港，他们最先感受到风向的变化。基金对中国市场的兴趣甚至超乎大多数人的想象，他们的目光已经越过了那些一眼可见的一级城市，而投向许多二级城市，过去数月，高广垣就陪同客户去了许多此前他从没去过的中国二级城市。 “121号文出来后，有半年时间大家都在观望，但是现在情况完全不同了，海外基金将会引起一个投资中国地产的新潮流。” 高广垣说。 芝麻如何开门 这种局面让人始料未及。过去数年，海外基金一直在中国房地产市场的大门之外逡巡，尽管他们中的一些勇敢者已经开始中国市场的探险之旅，但是这些零星的探路者并不能构成市场的主流方向：中国的地产商人们对银行青睐有加的同时，对这些海外基金抛来的媚眼却置若罔闻。那么，这种形势是怎么发生转变的呢？ “正好碰到这么个机会，银行要收紧贷款。” 高广垣说。 2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这个后来被业界广泛称为“121号文”的通知给了房地产商一个当头棒喝。 121号文要求房地产开发商的自有资金不得低于项目总投资的30％，同时还收紧了对建筑施工企业、消费者的信贷。此举使开发商既有的操作模式遭遇前所未有的挑战。 之前，大部分房地产开发商对“四两拨千斤”的运作模式乐此不疲：房地产开发商通常只握有很少的一部分自有资金——甚至只有10％，他们玩的是“前期靠建筑商的垫款，中期靠银行发放的开发贷款，后期依赖个人按揭贷款”的游戏，由于建筑商的垫款也来自银行发放的流动资金贷款，因此大约会有60％-70％的钱来自银行体系。 在这种模式下，静态的衡量，开发商每个项目平均有20％-30％的利润，如果动态的衡量，那么开发商实行滚动开发后，资金的回报率可以高达100％-200％。高额利润使房地产开发商趋之若鹜，房地产行业出现投资过热，同时银行体系的风险也在积聚，出于对金融风险的防范，121号文被祭出。对大部分的房地产开发企业来说，121号文给它们带来的是资金紧缺。 接踵而至的宏观紧缩，使房地产开发企业面临更严峻的资金考验。与此同时，拿地的规则也在改变。3月，国土资源部、监察部联合下发通知，要求对“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地在8月31日后不得以协议方式出让经营性土地使用权。 这个被开发商普遍称为“8.31大限”的通知，对开发商来说至少造成两方面的资金压力：一是8月31日后，全部实行土地招标拍卖，将抬高土地价格；二是对那些已经持有协议出让土地，但没有缴清土地出让费的企业，必须在短期内把钱补齐。 对地产商来说，在银根紧缩的情况下，“地根”也紧缩，但是对众多徘徊在中国房地产市场外的海外基金来说，却是“天赐良机”。 “在这种情况下，他们与国内企业才比较有合作的空间和机会。”高广垣说。 地产商的救命稻草？ 毫无疑问，现在海外地产基金获得了一个殊为难得的进入中国市场的契机，房地产商和基金的合作项目接踵曝光：比如，4月份，顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。5月，荷兰国际集团宣布收购一家亚洲房地产基金，再度与复地集团合作投资上海房地产。6月，金地集团和摩根士丹利房地产基金、上海盛融投资公司共同出资成立一家项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。 一方面是海外基金垂涎的巨大的中国房地产市场，一方面是中国国内的房地产商资金短缺。但是地产基金真的能解地产商的资金之困吗？ “我们从来是‘锦上添花’，而不会‘雪中送炭’。”吴海滨说，“钱只会往那些本来就不错、但是因为种种原因而出现困难的项目上投，此外我们还要看它的管理团队，看它的人才情况。” 从上述曝光的合作项目来看，显然海外基金更青睐的是那些本来就已经实力雄厚，并且已经在国内房地产市场上树立品牌的大地产公司。 在房地产开发商这端，对海外基金抛来的绣球显然他们也要思量再三。 国内地产大佬万科的融资选择就很能说明问题。7月5日、6日万科接连公布了三项融资计划：第一，向总部设在都柏林的HI公司贷款3500万美元支持广东中山项目的开发；第二，向新华信托投资有限公司贷款人民币1.9995亿元，支持深圳东部十七英里项目开发；第三，计划发行19.9亿元人民币的可转债融资项目。 万科总经理郁亮后来对媒体解释说，房地产发展商所拥有的融资渠道万科基本都有，只是地产基金没有用，“因为现在地产基金对于回报的要求对于我们来说是不合算的”。 此前，房地产开发商从银行取得贷款的资金成本大概在6％，信托的资金成本大约为4％-6％，而基金对回报率的要求虽然不尽相同，但是普遍要求在25％以上。“在美国投资者对基金有20％的回报率就会感到满意，但是对于海外的投资，由于担心风险，他们要求至少要有25％的回报率，”商天哲说，“目前这是制约双方合作的最大因素。” 即便是那些已经与海外基金合作的公司，他们来自基金的资金也十分有限，占大头的仍然是其他融资方式，比如顺驰，有七八个信托计划。 很明显，尽管海外基金与国内的房地产公司有合作的内在需求，但是在如何实现顺利对接上仍然困难重重，这种困难不仅仅来自于双方在利益上的天然分歧，还来自于投资理念的不同。 第一中国房地产发展集团首席执行官韩剑斌大有感慨：“有时候，我觉得我们是来自两个星球上的人，没法对话。” 韩剑斌举例说，国内开发商经常是两三张纸的合同一签，一个合作就算达成了，但是国外基金会觉得不可思议，反过来，国内开发商也会抱怨说，国外基金一个步骤一个步骤走，资金要两三个月时间才能到位，太慢了。 此外，产业基金法在中国还没出台，这些海外地产基金还是师出无名——目前他们与国内公司的合作还不得不采取成立项目公司的变通做法，这也为海外基金与中国地产公司的对接增添了难度。从这些现实情况来看，要得出“地产基金能救中国房地产商于水火之中”的结论，还为时尚早。 地产基金势在必行 尽管地产基金很难救开发商于水火之中，但是地产基金却已经是势在必行。 “过去有很多争议，但现在在我个人看来，推出房地产基金的时机已经成熟。”刘健钧说。 刘健钧任职于国家发改委财政金融司，曾参与过证券投资基金法的起草，现在又参与产业基金法的起草工作。此前颁布的证券投资基金法未能把房地产基金囊括其中，一直是刘健钧的憾事之一。 之所以认为房地产基金成立的时机已经成熟，刘健钧的理由至少有三：第一，作为一个金融品种，需要有投资对象，而目前中国房地产市场已经初具规模，有5亿的城市人口，房地产需求很大；第二，金融资产管理公司要相当发达，最近几年房地产市场已经自发培育出很多房地产经营商；第三，中国的房地产产品的投资者已经出现，居民的储蓄额很大，有能力投资，并且相对于股票市场，投资房地产基金的风险较小。 当然，还有一条很重要的原因，也是当下的一个基本共识，那就是必须使房地产开发商的融资渠道多元化，以化解积聚在银行体系的风险。如前所述，整个房地产行业从开发商到建筑商再到政府土地储备机构再到消费者，约有60％-70％的资金依赖于银行体系，而整个房地产贷款占银行全部信贷余额的比重在调控措施出台之前又在逐年加大。 这是121号文出台的一个背景，银监会主席刘明康更于日前强调将很快颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》——这个指引的重要一点就是严格控制房地产贷款在商业银行全部贷款余额中的比例。但是显然“开源”和“节流”双管齐下才是最终的解决之道，而发展房地产基金显然是建设多元化的房地产融资体系的重要一环。 必须指出的一点是，即便在西方发达国家，银行贷款仍然是房地产开发商取得资金的重要渠道，反过来说，房地产贷款也是银行利润的重要增长点，因此，对中国的银行来说，重要的是：不要“因噎废食”，而是要致力于公司治理结构的改善，建立真正的商业银行运作机制。
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