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物业税尚未试点 “房价会大降”纯属误解

http://finance.sina.com.cn 2004年08月22日 09:37 《财经时报》

  有专家怀疑许多地方争取物业税征收“试点”另有动机,至少有招商引资的目的;房地产税费改革的方向是重新整合现有费税,但变为一种税或在一类税中设两个税种,都需研究;但房地产开发建设成本会因为税费改革有所降低

  本报记者 王长勇

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  “开征物业税将在年内开始试点”,这样的传言不但涉及北京、南京、广州、上海等中国的大都市,也已经波及温州、丹东等中小城市。

  国税总局政策法规司官员本周接受《财经时报》采访时则称,关于物业税的开征问题,目前没有在任何地方安排试点;但是,开征的前期调研和准备工作,正在由各相关部门积极推进。

  “不能把有关部门在各地的调研活动当作试点。那只是一项研究工作。”这位官员表示,外界对“物业税试点”的理解可能有些偏差,即把在各地安排的调研及准备认为是“试点”。显然,“这和增值税转型试点不应该是一回事”。

  他说,将要在东北地区实施的增值税转型试点,是经国务院批准的,有完整的方案,是“真正意义的试点”,是实施一项新的政策。“一项税制的实行或试点都要经过法定程序,要有完整的方案,目前物业税试点还不具备这些条件”。

  质疑试点动机

  关于物业税将“开始试点”的说法已有时日。此前,曾有据称来自财政部方面的消息说,今年下半年,将选择辽宁、江苏、宁夏、北京、深圳五个地方试点,而将在北京亦庄卫星城进行评估值征税试点。

  “对现有房地产税费进行改革,其必要性和改革的方向各部门没有任何异议,但具体的改革内容都在研究探讨当中。”国务院发展研究中心“房地产税费改革”课题组成员倪红日说,物业税改革目前没有任何方案,所以还谈不上“试点”;一些最基本的税法构成要素,现在只是在“研究讨论”,如谁是物业税的纳税人?物业税计税的依据是什么?

  倪说,现在许多地方声称要争取搞物业税征收试点,“我怀疑他们的动机”,因为其中至少存有“招商引资”的目的。“物业税开征在还没有方案的情况下,决不可能搞试点”。

  统一税费是方向

  目前,中国涉及房地产业的税种有9个,中央政府出台的收费项目有20多种,地方政府出台的多达几百种。其中,在房地产拥有环节,对外商投资企业和外籍个人征收城市房地产税和土地使用费,对国内企业和个人征收房产税和城镇土地使用税;在房地产开发建设环节,对外资企业和个人征收土地增值税,对国内企业和个人征收固定资产投资方向调节税。

  国税总局地方税管理司官员认为,这样的税制和征收格局“带来了很多矛盾”:一是内外税制不统一,内外资企业和个人适用不同的税种,政策待遇不一样;二是税种繁杂,计税依据差异大,征收管理困难;三是收入规模过小,调控作用不强,不能发挥其主体税种的作用。

  倪红日认为,房地产税费改革的方向,应该是对原有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、土地使用费等进行整合和改革,但统一后是否变为一种税,或者在这一类税中设两个税种,这些都需要认真研究。

  将现行涉及房地产的税费合并调整为统一规范的物业税,对此,财政部税政司和国税总局地方税管理司表达了一致观点。他们认为,首先应统一内外税制,对内外资企业事业单位、经济组织、个人一律征收物业税,清理取消一大批不合理的收费,将一部分具有税收性质的收费转化为税收,将一部分经营性收费转为由受益者付费,对保留的收费在标准和项目上严格管理,将属于地价的收费归入地价中。

  同时,将征收环节向后推移,由开发建设、交易环节承担的税收,改为由拥有或使用单位和个人承担。

  土地出让金是价格

  关于现行房地产税整合为物业税的改革,目前有一种比较普遍的说法,认为应将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,然后借鉴国外房地产保有税的做法,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。这样,买房时需一次性缴纳的土地出让金等税费,变为在房产保有阶段逐年缴纳,减轻了初次买房支出的负担,由此,房价也会相应下降。

  关于“将土地出让金并入物业税”,倪红日明确表示反对:“作为土地使用权的价格,土地出让金和税是两回事。”即土地出让金本质上是公有资产的所有者收入,是他们出让资产使用权的收入,仍然应该单独交纳,不应该和其他房地产税费合并为物业税。

  中国社科院财贸所研究员何振一也认为,土地出让金是地价,并到物业税里,根本没有可操作性。“我们多年来改革中犯的一个错误,就是把价、费、税混淆了,由此带来一系列弊端。现在提出要改革,假如用‘税’来代替‘价’,这种做法显然是错误的”。

  “房价大降”是误解

  倪红日表示,那种认为“开征物业税后房价会大幅下降”的观点,显然是以“土地出让金和其他房地产税合并为物业税”为前提计算的结果。“开征物业税后,土地出让金应按照政府性基金来管理。”她说,物业税改革对房价的影响因素,主要包括纳税人的承受能力、现实的税负水平及宏观经济形势等。

  何振一认为,改革后房价会降多少?这主要取决于清理取消的费有多少。因为其他税费变化,都不会导致房价下降,例如将收费转为征税,征收总量并没变;何况有些费也不能取消或转移,如拆迁费。“因此,认为开征物业税房价就会大幅下降,这是误解”。但是,房地产开发建设成本会因为税费改革有所降低,这是肯定的,而且不合理收费如果真能取消,降低的幅度不会太小。

  物业税改革后对房价的影响,财政部税政司司长朱振民做了这样的表述:“通过吸纳房地产开发建设环节的一些收费,降低开发成本,使大多数老百姓有条件、有能力买到房,把一次性的支出变成以后若干年的支出。”

  多占财产多缴税

  此外,开征物业税后,是将土地和房产合在一起征税,还是分开征税?倪红日认为,应该合在一起征收物业税。其实,大多数国家和地区是将土地和房产合在一起征收物业税。“将土地和房产分开征收物业税,这种做法是否可行,还值得研究”。

  朱振民也认为,物业税征收的基本要点,是将房屋土地合在一起统一征税,征收范围要从现在的城市、县城、建制镇、工矿区扩大到全国范围。

  针对房地产行业的税收,其计税依据有按原值、评估值、租金、余值、面积等进行评估多种方式。

  财政部及国税总局官员都公开表示,将来开征物业税要按评估值征税。

  他们认为,按房地产评估值征税,能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力,使多占财产的纳税人多缴税。同时,随着经济发展和房地产市场的变化,房产价值随之上下浮动,评估值也会调整,体现了公平的原则。


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