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央行警告房价可能继续上涨

http://finance.sina.com.cn 2004年08月20日 08:57 21世纪经济报道

  李一戈

  许多人都注意到了央行发出的这个警告。

  中国人民银行9日发布的二季度货币政策执行报告指出,随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落,可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期,推动价格上涨。
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因此,必须高度关注房地产价格。

  央行警告是建立在有关房价的另一组数据上。央行报告引用了国家发改委国家统计局对全国35个大中城市房地产市场的一个调查结果,二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%,土地交易价格上涨11.5%。

  央行报告包涵一个什么样的逻辑呢?这就像个三段论:

  大前提:房地产开发投资、新开工面积(供应)影响房价,投资、新开工面积减少,供应减少,房价就会上涨;

  小前提:房地产开发投资、新开工面积增速二季度已经回落并将继续回落;

  结论:房价已经上涨,并将继续上涨。

  也就是说,央行舌头下面压着的半句话是,房价还将继续上涨。

  潘石屹8月13日在他的SOHO小报聊天室说,“二季度房价的上涨比例远远超出了我的预计”,这是因为最近出台的一系列政策限制了土地和房屋的供应量,加剧了房地产市场供不应求的局面,所以房价上涨比较快。他再次预言,“如果没有新的政策和新的情况出现,第三季度、第四季度的房价还会上涨”。

  据称,国务院发展研究中心市场经济研究所近期的一份报告也指出,由于房屋需求仍然较为旺盛,房屋需求的增长幅度将高于房屋供给的增长幅度,因此预计今年下半年房屋价格继续稳步上涨,尤其是住宅供求仍然偏紧,价格上涨幅度较大。

  作为一个唯利是图的地产商,没有不希望房价上涨的。倒是央行的警告不可小觑。

  央行出台一个大的政策前,总是会发出一些小警告信号的。譬如,121文件出台前两年,就发了一个195号文件(即《关于规范住房金融业务的通知》),121文件的很多内容它都包含了。2002年央行检查部分商业银行195号文件的执行情况,居然发现房地产信贷金额的违规比率接近四分之一。所以有121文件的出台。在今年5月对房地产实行宏观调控以前,央行也曾在其他文件中暗示,要“适当控制房地产信贷总量”,适当限制对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目的贷款投放,然后才有了房地产信贷紧缩政策。

  那么,央行8月9日的这个警告,说明了什么?或者说,“高度关注房地产价格”的央行,有可能采取什么对策(办法)?当然,前提是央行认为房价这么涨下去对经济和社会发展不利。

  办法很简单,要么扩大房地产市场供应,要么抑制房地产消费需求。

  扩大房地产市场供应,一是土地,一是资金。国务院决定5-11月暂停农地征用审批,会影响新开工面积的增长,但业内专家普遍认为,现有土地储备可以满足开发需求。因此土地供应短期内基本没有太大的问题。

  资金方面,最重要的是银行信贷。央行二季度报告说,截至6月末,全国商业性房地产贷款余额2.1万亿元,同比增长36.1%,增幅比上月回落5.3个百分点。其中,房地产开发商贷款同比增长26.3%,贷款余额比上月减少161亿元,首次出现余额下降情况。很显然,二季度银行发给开发商的贷款是“纯下降”的,这正是不少开发商感到“手头紧”的重要原因。如果要扩大供应,那么,商业银行就有必要增加对开发商的贷款。这一条最受开发商欢迎。

  反之,如果不增加供应,就只有抑制消费需求,把购房的门槛提高。银行可以采取的方法有,提高按揭贷款利率,降低按揭贷款成数,限制向第二套以上住房发放贷款。这是见效最快也是杀伤力最大的一招。开发商最怕这一条。所以,当今年5月在上海的一次座谈会上,听说国务院还准备了这类措施时,作为行业代表人之一的任志强要坚决反对。

  倘若央行果真想采取对策,控制房价继续(较大幅度地)上涨,可供它选择的两种信贷措施,增加对开发商的开发信贷,或抑制对购房者的消费信贷,是彼此成反方向的。结果大相径庭,开发商应当大为紧张。


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