第一财经日报：私人地产中介的生存状态

　　尽管专业商业地产中介的缺口依然很大，但是不少私人中介仍在夹缝中生存

　　本报记者 莫迟 发自广州

　　放弃了北京一家科技公司副总裁的优薪厚职后，张虹准备朝着“酒店整合与基金合作”的方向寻求更大的空间。为了这个方向，张虹成了不折不扣的“空中飞人”，9月在广州， 10月在上海,未来两个月将会在美国。

　　活在旅途中的中介人

　　“我很喜欢那种人在旅途的感觉，唯有确定的目标，才让我感觉到活着的意义。”这是张虹在接受《第一财经日报》采访时的开场白。

　　9月底，“第二届中国(广州)

商业地产博览会”在广州举行时，吸引了众多商业地产商、海外投资基金财团以及投资者，更有不少中介机构，亦有像张虹那样的私人中介顾问。张虹在商业地产博览会上穿梭，尽量积累高端的客户资源。因为她明白，会上客商均有可能是她未来的潜在客户。

　　张虹毫不保留自己的秘密：“我今年已过30岁了，虽然之前的一份工作非常悠闲而且薪酬不低，但我更喜欢富有挑战性的工作。我已花过不少时间去研究过‘商业地产与投资基金’的前景，未来地产会是商业地产与基金主导的天下。”

　　张虹认为，商业地产的开发有其行业特殊性。不少

开发商自有投资能力较弱，许多开发商希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题。而另一方面，大量国际基金及投资商，寻找地产投资项目，但实现成功投资的少之又少。在未来，要实现稳定、高速的发展，商业地产必须进入“金融产品化”时代。

　　仲量联行董事总经理陈永辉认为，信息是有价值的，中介的作用就是传递信息从而体现价值。所以，在买卖双方均处于不透明的时候，那么这时信息的价值便能得到充分的体现。

　　张虹表示，由于她始终处在中间人的位置上，持续不断地接触新项目，代理新项目，不断地进行信息更新，由此形成的良性循环将会带来最为及时准确的信息资源。相对而言，其他行业在这方面的涉猎就远不及代理行业来得广泛。

　　但张虹亦坦言，尽管目前商业地产的总体势头非常不错，但是要做出一定成绩的话，那么还需要继续努力。

　　专业中介缺失

　　张虹向记者透露，类似他们一样的专业中介的价值体现最终会是在买卖双方成交的那一刹那，通过对双方的斡旋从而达成交易除了获得优厚的佣金外，更重要的是成就感。

　　类似张虹的专业私人中介目前正在逐步增加，这亦从另一个侧面反映了中国商业地产开发产业链中，专业的顾问中介机构是明显缺失的一环。

　　张虹表示，在国际商业地产运作中，中介机构的价值被广为接受。由于专业中介的存在，使得投资方、开发商的职责更清晰，操作更专业，项目的成功也更有保证。大型Mall的开发中最重要的角色也是能够整合商家资源并合理配置业态的专业中介。

　　与住宅项目不同的是，在商业地产项目运作的过程中，也就是进行整个项目运作的流程规划中，商业因素在整个项目的操作中越来越发挥主导性的作用。然而，这并不等于住宅地产项目的操作手法就派不上用场，比如，在对含有商业配套的大型社区的开发，一般的以商业咨询为主的服务机构，恐怕也很难胜任全盘运作的重任。

　　目前，国内很少有真正意义上的商业地产人才，现在从事商业地产的大多数都是从零售行业和招商方面转行而来的，这两种行业都有着其自身固有缺陷，在从事商业地产时会遇到很多新的困难。而迄今为止，全国高等院校尚未开设商业地产的专业或课程，所以也缺乏科班出身的专业人才，所以商业地产人才大多是从实践中培养的。

　　私人中介在夹缝中生存

　　尽管专业商业

地产中介的缺口依然很大，但是不少私人中介仍在夹缝中生存。张虹同样面临着的窘境。张虹正式从事“酒店整合与基金合作”已经3个多月了，但至今仍未有成功促成一单成交。这亦是张虹的压力，张虹坦言，为了业务，她已成立了一家公司，但目前该公司仅有她一个人，既是老板更是员工。尽管没有员工的负担，但生存的压力已经开始隐约感觉到了。张虹无奈地表示：“每去一个地方，所需要的费用，目前仍是自负盈亏，目前最需要的就是获得第一桶金。”

　　对于目前不少人均热衷于投身私人中介，对此，中立地产董事总经理文志坚则表示，这能从另一个侧面反映出商业地产的火爆，出现私人中介亦非常正常。但文志坚认为，私人中介收益会很低，而且以一个人的能力难以完成本该一个公司或团队该做的事情，而且私人中介与财团沟通中会产生很多漏洞，最后很有可能会被买卖双方直接交易而拒付佣金。

　　据了解，一般而言，若是大规模的中介机构与商业地产商、基金和投资者沟通时，均会事先签订一系列的协议以确保利益。若成功交易，中介机构会从买卖双方收取合共2%的佣金，如果成交价在5000万元以下，佣金会高达3%，而超过3亿元的话,亦有可能仅为0.2%。文志坚表示，中介机构的收入会是相对比较稳定，而私人中介却难以保证。

　　文志坚表示，目前活跃在市场上的私人中介多是非常勤奋、有一定专业知识的人，但是他们同样会面临苦苦挣扎的窘境，最终有两个可能，要么会成为成功的中介机构，要么会被大的中介机构吸收成为手下员工，而中立地产此前亦吸收了一个私人中介。

　　文志坚在他决定发展商业地产业务的时候，有人就忠告过他，商业地产犹如“龙潭”，只有真正的“龙”才能经得起考验。尽管如此，张虹还是向记者表示，她会给自己一年的时间，除非到了迫不得已的时候，她才会考虑转行。