房地产企业优胜劣汰加速 金融业宜未雨绸缪

　　记者 王晓欣

　　近年来，涨价是楼市始终不变的主旋律，然而，近1个多月来，坚挺的房价开始了松动，出现了局部疲软现象。这种现象又互相影响，不断蔓延，许多城市楼市低迷状持续，北京、上海楼市“有价无市”的局面愈演愈烈。楼市整体成交走势的持续疲软，从侧面反映出政府连续调控举措之后的实际影响效力，而“有价无市”将加速房地产企业的优胜劣汰。

　　房价收入比的合理范围一般是3至6倍，也就是说，一个中等收入家庭用3年到6年的全部收入就可以买一套中等档次的住房。在发达国家，这一比例一般在3至4倍，而我国不少大中城市的房价收入比早已“越线”，北京、上海等地更是多年高达两位数。如此之大的差距，高企的房价当然会让消费者难以承受，“有价无市”也就是一件情理之中的事情了。

　　“有价无市”现象折射出本轮调控政策精准度基本做到了对症下药。从宏观政策角度来看，本轮调控不但调控供给，而且对非自住需求进行重点调控。今年央行通过多次连续加息和提高存款准备金率，特别是通过提高第二套以上住房贷款首付和同时相应上浮利率，提高投资客和投机客的投资成本和门槛，降低其收益，增加其风险，有效过滤了楼市非自住消费需求，改善了楼市供需状况。尤其是年底银根收紧，对于依靠银行贷款进行投资的炒房者们来说，限制很大。

　　

房地产业作为国民经济的一个产业部门，它自然也要遵循经济发展的一般规律。经济发展不可能永远持续高增长，它也有正常的下降和调整阶段。世界发达国家及我国上世纪90年代的房地产发展历史均表明，即使是正常的房地产成长期，

房价有明显上涨的阶段，也有明显调整或下跌的阶段。房地产市场总是有涨有跌，呈周期性的波动，没有永远上涨的房市。但是，也有许多人认为，中国房地产市场有着“特殊国情”,可使用土地会越来越少、城镇化进程会越来越快、人们用于投资的“闲钱”也会越来越多，这三大“刚性需求”将支撑着房价不断上涨。但从目前“有价无市”的房地产市场现实情况来看，这三大理由显然都站不住脚。

　　房地产业调整期一般分为三个阶段：初期价格微跌，成交量大降；二期价格急跌，成交量进一步放大；三期价格下落速度和成交量同时放缓。“有价无市”可以说是房地产业调整的初期，一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大；另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。可以说，房地产企业资金短缺，将加速房地产企业优胜劣汰。

　　房地产行业的调整是必须的，但这种调整也将对金融业产生巨大的影响，土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近。一是房地产的全面过热，房贷快速增长，挤占了大量的银行新增贷款，导致金融资金过度向一个行业集中，如果不改变，

中国经济将出现严重失衡；二是银行的风险同房价上涨的幅度是成正比的，房价上涨一倍，意味着以银行资本购买实物资产的代价翻了一倍，也就是说，房屋的增值，意味着银行金融资本的贬值。一旦房价下跌，房屋资产的水分被挤出，就将导致银行金融资本的大幅缩水；三是地产泡沫全国性蔓延，并与股市相结合，如果不给予及时控制，类似之前东南亚经济危机和日本经济危机的金融风险或许就将在中国爆发。因此，在其他调控措施失效的背景下，银行提高房贷首付就成为降低风险的最有效手段。

　　房地产市场“有价无市”现象的产生，以及一些城市开始松动、下调，预示着房地产市场调整周期的开始。这种调整是必须的，也是中国房地产市场走向健康成熟所必须经过的一个阶段。面对这种调整，与房地产市场休戚相关甚至生死与共的我国金融业准备好了吗？