公司 | 在黎明之前储备资金：注册制后房企发债井喷

中房报记者 苗野 | 北京报道

与很多房企马不停蹄“扩融”不一样，旭辉、融创等7家房企主动申请中止发债审查。

据证监会近期披露的一份文件显示，截至2020年2月27日，海伦堡地产、时代中国、美好置业、旭辉、融创等7家房企发债状态目前变更为中止审查。7家房企中止审查均为发行人主动申请，但关于公司债发行时间、具体额度等要素并未在证监会披露的一览表上显示。

这一幕与2018年相似，彼时房地产市场开启新一轮全面调控，曾在6月的一周内，包括合生创展、富力地产、碧桂园、花样年、新城控股、宝龙地产等10家房企陆续中止了公司债发行，中止发行债券累计金额接近500亿元。

对于这种现象，融创中国董事长孙宏斌曾公开表示，公司债中止发行是公司主动行为，不是被动的。融资收紧是针对所有房地产行业，而不是仅仅针对某个公司。

经不完全查询，去年4月到12月，融创、旭辉、时代中国、海伦堡先后发行的80亿元、43亿元、79亿元和30亿元公司债均获得交易所核准通过申请。至于中止发债审查的原因并未进一步披露。

无独有偶，3月2日，上清所信息显示，万科发行金额20亿元，期限3年的2020年第一期中期票据取消发行。这也正是公司债、企业债券公开发行全面施行注册制后的首个工作日。万科对取消此次中票发行的理由是资金安排，调整后的发行安排将另行公告。

有分析认为，在现金流和高负债承压下，发行公司债一直是房企主要的融资方式，每一种融资工具的发行都是企业有计划的部署，没有特殊情况，企业不会盲目取消融资工具的发行。中止不代表终止，在公司债注册制全面施行下，企业会对融资动作进行调整。也不排除后续证监会对房企发债资金用途监管有所升级，房地产公司债发行审核谨慎对房企也可以起到警示作用。

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注册制利好房企发债

3月1日，中国证监会、沪深交易所分别发布关于公开发行公司债券实施注册制有关事项的通知，标志着作为新证券法“注册制新政”落地的第一个品种——公开发行公司债券实行注册制启动。

2日，中煤能源、华侨城等首批公开发行公司债券分别获沪深交易所受理，公司债券注册制发行落地。两大交易所首批注册制公司债至少有5单，累计募资金额不超过322亿元。

这一改变，无疑是一个里程碑式的意义。3月2日，能源、地产、基建板块领涨大市，内房股集体拉升走强。个股方面，恒盛地产涨超7%，绿城中国涨超6%，万科、朗诗地产、融创中国、旭辉控股涨超5%，碧桂园涨超3%。

野村证券发表的房地产报告称，随着政策环境变得更加有利，对内地房地产板块保持乐观看法。

根据通知，公司债公开发行条件有所调整，比如新增“具备健全且运行良好的组织机构”的条件，删除了“最低公司净资产”、“累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十”等条件；对公司债券申请上市交易条件亦作出调整，删除了“公司债券的期限为一年以上”等条件，授权证券交易所对公司债券上市条件作出具体规定。

光大证券研报认为，债券发行注册制改革放松了发行条件，无疑会刺激企业债券、公开公司债券的发行，未来预计这两类债券的净供给将会上升。这一改革也是“宽信用”政策的延续，从融资端刺激信用扩张，有效改善债券融资过度萎缩的困境，同时增加融资供给亦是稳投资的重要抓手，未来随着信用债发行的增多，一定程度上也能改善实体经济融资环境。

3月5日，华侨城集团195亿元小公募公司债券状态变更为“提交注册”。另外万达商管98亿元公司债状态更新为“已受理”；复地30亿元小公募公司债已受理首期发行规模15亿元；碧桂园地产85.38亿元公司债获受理，用于偿还到期债务；华建国际实业15亿元私募公司债获深交所受理；路劲基建8.1亿元ABS专项计划更新为“已接受反馈意见”。在此之前绿地控股申请发行的180亿元小公募债券，龙湖申请发行的180亿额度小公募债券，均已被交易所受理。

汇生国际融资总裁黄立冲认为，受疫情冲击，这次新规需要达到为企业纾困的目的，缓解企业融资难的现状。公司债发行条件放松可能只是开始，未来在融资端可能会有更多利好政策。

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储备资金

直接融资的适度宽松，无疑给因疫情而“冰封”的房地产市场注入了“强心剂”，一大波儿发债需求在路上。

3月5日，上交所披露，绿城拟发行14.3亿元公司债，票面利率为3.19%；3月4日，泰禾集团公告拟申请发行120亿元公司债；3月2日，上交所披露，中国奥园拟公开发行规模不超过25.4亿元，票面利率为5.5% 的2020年第一期公司债券；同日世茂股份公告称公开发行2020年公司债券（第一期），发行规模不超过人民币25亿元（含25亿元），期限为3年期，利率未定。

中融信托高级研究员李红伟认为，上半年房地产企业流动性将面临挑战，针对房地产企业融资继续收紧的可能性不大，房地产行业融资政策有望迎来适度宽松。

记者注意到，3月伊始，已有中海地产、新城控股、首开股份、华侨城等超过10家房企试图通过境内外多种融资渠道筹钱，涉及总额为521.3亿元。从270天的短期融资债券到超过10年的长期债券，从10亿元的小规模短期应急筹资到计划新增融资规模达300亿元的长期计划，房企正在加快释放融资需求，充盈现金流储备。

黄立冲认为，房企发债潮通常出现在春节前后，今年1月下旬以来，受新冠肺炎疫情影响，境外资本市场对中国房企回笼资金有担忧，2月份开始典型房企美元债环比下降。这些房企转战国内，国内流动性宽松、贷款利率下行等政策有助于这些房企发行“抗疫（防控）债”、公司债等融资产品，利息更便宜，渠道更方便。

同策研究院的融资监测数据显示，2020年前2个月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计1683亿元。融资成本最低的是招商蛇口发行的两期超短期融资券，融资成本为2.7%和2.65%。融资成本最高的为当代置业发行的两笔境外绿色优先票据，融资金额为2亿美元和1.5亿美元，利率高达11.8%——11.85%。

具体融资用途来看，不外乎“偿还金融机构借款、偿还前期发行公司债及利息、补充流动资金和一般运营资金”等，新债还旧债实则占据更高比例。

贝壳研究院报告称，在2020年前两个月的159笔债券融资中，仅1家房企的资金用途为“补充运营资金”，其余158笔融资用途均涉及全部或部分用于存量债务偿还。

以万达商管为例，2月28日，上交所受理了万达商管拟发行金额98亿元的小公募债项目。据募集说明书显示，募集资金拟用于偿还到期公司债券，涉及万达商管于今年8月份和10月份到期的两笔公司债。

“2020年作为房企偿债高峰年份，叠加疫情影响，债务再融资压力预期将贯穿全年。”贝壳研究院新房分析师潘浩认为，一般而言，房企在一季度资金安排相对压力不会太大，资金压力高峰将从二季度开始，目前房企的融资动作多数有未雨绸缪的性质。

同策研究院研究员陈朦朦表示，整体来看，优质房企的融资成本有所下降，多数低于6.5%，在融资环境险峻的情况下融资优势凸显。因疫情的冲击，房企拿地放缓、开工延迟、销售冰冻，短期经营性现金流受到侵蚀，房企急需外部融资缓解巨大资金压力。虽流动性宽松、贷款利率下行等政策有助于缓解地产融资压力，但融资窗口仅为短期放松，并不意味着地产融资环境的长久改善。短期来看，各大房企应把握融资窗口，拓宽融资渠道，为未来做足资金储备。

（此文刊于中国房地产报3月9日02版 责任编辑 何可信）

流程编辑：曹冉京