泽平宏观：疫情对房地产市场有何影响？

　　原标题：疫情对房地产市场有何影响？

　　来源：泽平宏观

　　首席房地产研究员：夏磊

　　研究员：易炜林 庞欣

　　导读

　　本次疫情对房地产市场有明显冲击。随着疫情消退，各区域房地产市场将如何表现？

　　摘要

　　疫情爆发初期，售楼处关闭、市场观望情绪浓厚，市场销售量大幅下行，市场调整压力大。

　　根据克而瑞数据，2020年2月1日至15日，40城新房销售面积44.3万平，同比下降86.6%。其中，一线4城销售面积8.8万平，同比下降74.6%；二线16城25.2万平，同比下降86.2%；三四线20城10.4万平，同比下降90.9%。

　　分区域看：

　　一线城市土地市场火热，销售回暖

　　土地市场未明显受疫情影响。根据Wind数据，2020年春节后四周，一线城市成交土地占地面积合计197.4万平，较2019年春节后四周同比增加20.6%；四周的土地溢价率分别为24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，为2019年7月份以来的高位水平。以北京为例，仅2020年2月11日至25日，北京市累计出让10宗住宅类地块，出让金额达440亿元，平均溢价率26.6%。

　　房地产销售较快恢复。根据中指院数据，2020年2月17日至23日（北京上海春节假期复工后第二周），北京、上海商品房销售套数分别为666、945套，较上一周的413、595套明显回温。复工后的第三周（2月24日至3月1日），北京商品房销售套数为1792套，甚至高于去年同期（春节假期后第三周）的808套。

　　二线城市多数土地市场尚未重启，销售先抑后扬

　　多地暂停土地出让。此次新冠疫情集中于中东部地区爆发，2月初，辽宁、四川、石家庄、西安、合肥、长沙、贵阳等省市宣布暂停土地出让。根据Wind数据，2020年春节后四周，二线城市成交土地占地面积为624.5万平，较2019年春节后四周同比减少67.2%；四周土地溢价率分别为7.6%、7.0%、10.4%、18.5%，处于2019年以来的较低水平。

　　房地产销售遇冷。根据中指院数据，重点监测的21个样本城市中，2020年2月24日至3月1日，二线代表城市成交面积环比增加49.7%，但同比减少58.6%。

　　受益于户籍制度改革和人才新政，以及区域中心城市的吸引力，随着疫情好转，二线城市房地产市场在逐渐恢复。

　　典型如南京市，新增确诊数自2月11日开始显著下降，疫情影响不断减弱，房地产市场迅速反弹。根据中指院数据，复工后（2月10日）的14天时间，南京市商品住宅成交1968套，相较于去年开工后（2月11日）14天的824套，同比大幅增加138.8%。

　　三四线城市土地市场冷清，销售分化

　　土地市场明显降温。根据Wind数据，2020年春节假期后四周，三线城市成交土地占地面积合计1071.5万平方米，较去年春节后四周减少52.0%；四周的土地溢价率分别为0%、14.4%、5.4%、9.6%，处于历史较低位水平。

　　总体来说，房地产销售短期内承压。根据中指院数据，重点监测的21个样本城市中，2020年2月24日至3月1日，三四线代表城市成交面积同比减少54.3%。

　　具体看，房地产市场分化，都市圈内三四线城市销售表现优于非都市圈内三四线城市。根据房管局数据，来自深莞惠、广佛肇、南京等9个都市圈的14个样本城市，2020年2月24日至3月1日，商品房合计成交6269套，同减46.9%、环增166.4%。同期，另外14个非都市圈样本城市，商品房合计成交3279套，同减49.2%、环增155.8%。

　　在中心城市辐射带动下，都市圈内三四线城市产业协同创新能力更强，交通基础条件更优，人口集聚潜力更大，疫情消退之后，房地产市场将较快回暖。典型如广佛肇都市圈内的佛山，2020年2月24日至3月1日合计成交2332套，环比大增251.7%，市场回暖迹象明显。而同处广东省境内，但不在都市圈内的江门，2020年2月24日至3月1日合计成交107套，环比增幅仅为27.4%，市场恢复较缓慢。

　　但疫情影响最严重的武汉都市圈内三四线，短期内房地产市场恐难恢复。典型如黄石、黄冈、孝感，虽然根据《武汉市城市总体规划（2017-2035）》，位列武汉都市圈，但受疫情影响，企业至今未复工，2020年1月27日至3月1日，3市商品住宅成交套数分别仅为0、1、14。

　　疫情冲击较大，应出台相应的稳地产政策

　　维持土地市场平稳，具体举措包括：加大优质土地供应，适度放宽出让土地条件；降低土地竞买保证金比例；调整土地价款缴付方式或期限，允许延期或分期支付。

　　适当调整房地产调控措施，支持合理的购房需求，具体举措包括：首套房认定以购房时有无未结清贷款为准；提高公积金贷款额度，加快按揭贷款资金发放，并在利率方面给予一定优惠；精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准；缩短限售时限直至逐步取消。

　　风险提示：疫情防控效果不及预期、房地产市场超预期回落、疫情对经济的影响超预期

　　目录

　　1  疫情爆发前期，售楼处关闭、市场观望情绪浓厚，销售量大幅下行

　　2 疫情爆发后，各区域房地产市场表现分化加大

　　2.1 一线城市土地市场火热，销售回暖

　　2.2 二线城市多数土地市场尚未重启，销售先抑后扬

　　2.3 三四线城市土地市场冷清，销售分化

　　3 疫情冲击较大，应出台相应的稳地产政策

　　正文

　　1 疫情爆发前期，售楼处关闭、市场观望情绪浓厚，销售量大幅下行

　　售楼处关闭、人流管控，市场销售量大幅下行。根据克而瑞数据，2020年2月1日至15日，40城新房销售面积44.3万平，同比下降86.6%。其中，一线4城销售面积8.8万平，同比下降74.6%；二线16城销售面积25.2万平，同比下降86.2%；三四线20城销售面积10.4万平，同比下降90.9%。

　　市场观望情绪浓厚，加上房企加大折扣力度回笼资金，短期内市场有调整压力。贝壳研究院调查显示，38.0%的受访者表示因疫情影响看房而暂缓买房计划、28.8%的受访者认为房价会跌而暂缓买房。疫情加重市场观望情绪，房价短期承压。根据克而瑞数据，2020年1月前十房企操盘项目销售均价12660元/平，同比下降3%、较2019年全年下降2.3%。

　　2 疫情爆发后，各区域房地产市场表现分化加大

　　2.1 一线城市土地市场火热，销售回暖

　　土地市场未明显受疫情影响。根据Wind数据，2020年春节后四周，一线城市成交土地占地面积合计197.4万平，较2019年春节后四周同比增加20.6%；四周的土地溢价率分别为24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，为2019年7月份以来的高位水平。以北京为例，仅2020年2月11日至25日，北京市累计出让10宗住宅类地块，出让金额达440亿元，平均溢价率26.6%。

　　房地产销售较快恢复。根据中指院数据，2020年2月17日至23日（北京上海春节假期复工后第二周），北京、上海商品房销售套数分别为666、945套，较上一周的413、595套明显回温。复工后的第三周（2月24日至3月1日），北京商品房销售套数为1792套，甚至高于去年同期（春节假期后第三周）的808套。

　　2.2二线城市多数土地市场尚未重启，销售先抑后扬

　　多地暂停土地出让。此次新冠疫情集中于中东部地区爆发，2月初，辽宁、四川、石家庄、西安、合肥、长沙、贵阳等省市宣布暂停土地出让。根据Wind数据，2020年春节后四周，二线城市成交土地占地面积为624.5万平，较2019年春节后四周同比减少67.2%；四周土地溢价率分别为7.6%、7.0%、10.4%、18.5%，处于2019年以来的较低水平。

　　房地产销售遇冷。根据中指院数据，重点监测的21个样本城市中，2020年2月24日至3月1日，二线代表城市成交面积环比增加49.7%，但同比减少58.6%。

　　受益于户籍制度改革和人才新政，以及区域中心城市的吸引力，随着疫情好转，二线城市房地产市场在逐渐恢复。

　　典型如南京市，新增确诊数自2月11日开始显著下降，疫情影响不断减弱，房地产市场迅速反弹。根据中指院数据，复工后（2月10日）的14天时间，南京市商品住宅成交1968套，相较于去年开工后（2月11日）14天的824套，同比大幅增加138.8%。

　　2.3三四线城市土地市场冷清，销售分化

　　土地市场明显降温。根据Wind数据，2020年春节假期后四周，三线城市成交土地占地面积合计1071.5万平方米，较去年春节后四周减少52.0%；四周的土地溢价率分别为0%、14.4%、5.4%、9.6%，处于历史较低位水平。

　　总体来说，房地产销售短期内承压。根据中指院数据，重点监测的21个样本城市中，2020年2月24日至3月1日，三四线代表城市成交面积同比减少54.3%。

　　多数三四线城市返乡置业需求难以释放。按照往年的销售惯例，春节前后是返乡置业需求释放的高峰期。今年受疫情影响，多地暂停线下销售或禁止开盘、促销等，三四线城市销售降幅明显。2020年传统返乡置业季，三四线代表城市商品房销售套数合计549套，与去年同期相比下降92.4%。

　　具体看，房地产市场分化，都市圈内三四线城市销售表现优于非都市圈内三四线城市。根据房管局数据，来自深莞惠、广佛肇、南京等9个都市圈的14个样本城市，2020年2月24日至3月1日，商品房合计成交6269套，同减46.9%、环增166.4%。同期，另外14个非都市圈样本城市，商品房合计成交3279套，同减49.2%、环增155.8%。

　　在中心城市辐射带动下，都市圈内三四线城市产业协同创新能力更强，交通基础条件更优，人口集聚潜力更大，疫情消退之后，房地产市场将较快回暖。典型如广佛肇都市圈内的佛山，2020年2月24日至3月1日合计成交2332套，环比大增251.7%，市场回暖迹象明显。而同处广东省境内，但不在都市圈内的江门，2020年2月24日至3月1日合计成交107套，环比增幅仅为27.4%，市场恢复较缓慢。

　　但疫情影响最严重的武汉都市圈内三四线，短期内房地产市场恐难恢复。典型如黄石、黄冈、孝感，虽然根据《武汉市城市总体规划（2017-2035）》，位列武汉都市圈，但受疫情影响，企业至今未复工，2020年1月27日至3月1日，3市商品住宅合计成交套数分别仅为0、1、14。

　　3 疫情冲击较大，应出台相应的稳地产政策

　　此次疫情对房地产市场影响较大，应出台相应的稳地产政策。

　　第一，维持土地市场平稳，具体举措包括：加大优质土地供应，适度放宽出让土地条件；降低土地竞买保证金比例；调整土地价款缴付方式或期限，允许延期或分期支付。

　　第二，适当调整房地产短期调控措施，支持合理的购房需求，具体举措包括：部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤，建议首套房认定以购房时有无未结清贷款为准；提高公积金贷款额度，加快按揭贷款资金发放，并在利率方面给予一定优惠；限价造成精装房改毛坯销售，使建筑品质倒退，不利于住房消费升级，建议精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准；部分城市限售时限最长达5年，抑制了住房自由流通，建议缩短限售时限直至逐步取消，确保居民可自由换房改善。

　　“房地产周期”系列研究：

　　74、疫情之后，房地产投资如何走？，2020年03月02日；

　　73、本次疫情对住房需求有何影响，2020年02月22日；

　　72、长效机制新思路，市场分化新格局——2020年房地产政策和市场展望，2019年12月31日；

　　71、2020年房地产投资是否还能高位运行，2019年12月24日；

　　70、房地产税的最佳出台时机和预期影响——房产税系列之三，2019年11月20日；

　　69、什么是房企资产负债率的合理水平？——行业对比和国际视角，2019年11月14日；

　　68、中国房地产：问题、难题与建议—“激荡二十年”系列三，2019年10月24日；

　　67、客观评价房地产的历史贡献—“激荡二十年”系列二，2019年10月23日；

　　66、中国住房制度改革的历史功过—“激荡二十年”系列一，2019年10月22日；

　　65、未来中国房地产市场空间有多大，2019年10月11日；

　　64、如何识别房企风险？—透析房企财务指标背后的秘密，2019年09月25日；

　　63、房产税的改革历程和实践效果——房产税系列之二，2019年09月17日；

　　62、房地产税征收的国际经验，2019年09月05日；

　　61、香港高房价困境是如何形成的？，2019年08月19日；

　　60、发达国家如何监管住房租赁市场？，2019年08月13日；

　　59、告别短期刺激，房地产融资向何处去，2019年07月31日；

　　58、中国房地产市场：运行状况、政策周期与风险评估，2019年07月18日；

　　57、全面回顾中国住房制度：成就、反思和改革，2019年07月12日；

　　56、国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？英国经验，2019年06月28日；

　　55、控制供地+货币超发=高房价——英国住房制度启示录，2019年06月27日；

　　54、房地产投资拐点已现，2019年06月14日；

　　53、中国房地产企业的三种未来，2019年06月12日；

　　52、中国房企未来发展之路：新加坡REITs模式经验，2019年06月11日；

　　51、中国房企未来发展之路：美国专业化金融化模式经验，2019年06月10日；

　　50、香港龙头房企如何玩转房地产？，2019年06月04日；

　　49、钱流进房地产了吗？，2019年05月06日；

　　48、日本住房制度启示录，2019年04月09日；

　　47、日本房地产市场大起大落的终极逻辑，2019年04月02日；

　　46、发达经济体房地产税怎么收？，2019年03月18日；

　　45、房地产税能否替代土地出让收入？ ，2019年03月11日；

　　44、美国60年房地产大牛市如何终结？，2019年03月08日；

　　43、美国如何造就60年房地产大牛市？，2019年03月07日；

　　42、当前房地产市场是否实现平稳健康发展？，2019年02月19日；

　　41、传统周期延续，还是长效机制破局？——2019年房地产市场展望，2018年12月26日；

　　40、高房价之困 ——香港住房制度反思，2018年11月07日；

　　39、新加坡如何实现“居者有其屋”——新加坡住房制度启示录，2018年09月20日；

　　38、中国人口大流动：3000个县全景呈现，2018年09月17日；

　　37、全球房价大趋势，2018年08月23日；

　　36、全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录，2018年08月20日；

　　35、当前房地产融资渠道和形势，2018年08月13日；

　　34、货币超发与资产价格：中国，2018年08月02日；

　　33、货币超发与资产价格：国际经验，2018年08月01日；

　　32、棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产，2018年07月20日；

　　31、中国人口大迁移，2018年07月10日；

　　30、房地产政策分析框架：工具、效果与反思，2018年06月19日；

　　29、房地产调控的城市迁移与博弈，2018年06月13日；

　　28、本轮房地产调控的回顾、反思和展望 （2014-2018），2018年06月11日；

　　27、城市“抢人大战”：高质量发展、大都市圈战略和土地财政，2018年06月07日；

　　26、粤港澳大湾区：引领新一轮开放创新，打造国际一流湾区和世界级城市群，2018年06月06日；

　　25、住房租赁融资：渠道与风险，2018年04月08日；

　　24、《房地产周期》导论，2017年09月19日；

　　23、从春秋到战国：房地产进入强者恒强的王者时代，2017年07月19日；

　　22、粤港澳大湾区：打造国际一流湾区和世界级城市群，2017年06月20日；

　　21、新首都 新北京，2017年05月16日；

　　20、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来（国内篇），2017年04月23日；

　　19、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来（国际篇），2017年04月23日；

　　18、雄安新区：大手笔打造新增长极和世界级城市群，2017年04月07日；

　　17、三四线城市地产销量火爆：去库存和挤出效应，2017年03月13日；

　　16、房地产调控二十年：回顾、反思与抉择，2017年03月08日；

　　15、为什么我们对2017年房地产投资不悲观：兼论房地产投资增速的三种预测方法，2017年01月12日；

　　14、人地分离，供需错配：一线高房价、三四线高库存的根源，2017年01月05日；

　　13、英美城镇化经验与中国城镇化趋势，2016年12月06日；

　　12、德国房价为什么长期稳定：反思中国房价暴涨和房地产调控，2016年10月25日；

　　11、人口迁移的国际规律与中国展望：从齐增到分化 ，2016年10月24日；

　　10、房地产盛宴的受益者：房价构成分析，2016年10月18日；

　　9、控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势，2016年10月11日；

　　8、保房价还是保汇率：俄罗斯、日本和东南亚的启示，2016年10月11日；

　　7、房产税会推出吗？—从历史和国际视角推断，2016年09月26日；

　　6、中国房地产泡沫风险有多大？，2016年09月19日；

　　5、全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示 ，2016年09月05日；

　　4、地王之迷：来自地方土地财政视角的解释 ，2016年08月23日；

　　3、这次不一样？——当前房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较，2016年03月16日；

　　2、避免悲剧重演：日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训，2016年03月04日；

　　1、中国房地产周期研究，2016年02月25日。

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责任编辑：覃肄灵