国内联合办公标杆企业赴美上市 优客工场发布招股书

　　格隆汇12月12日丨美国时间12月11日，国内最大的联合办公企业——优客工场向美国SEC公开递交招股书，拟寻求在美国纽交所上市，股票代码为“UK”，主要承销商为海通国际、华兴资本、The Core Securities， Prime Number Capital，CRIC Securities。

　　空间业务与非空间业务的想象力

　　图1：优客工场的运营模式

　　图片来源：优客工场招股书

　　优客工场的使命是从四个维度创造一种新的办公文化——共享、创新、担当、相互成就。优客工场将不懈地在全球范围内培育智能联合办公生态系统，让入驻的企业可以利用办公生态网络来释放全部发展潜力，共同创造最大的商业价值。

　　实质上，优客工场正在一步步实现这些愿景。

　　根据招股书中沙利文数据显示，成立于2015年的优客工场，目前已经是国内管理空间数量最多，管理面积最大，覆盖城市最广泛的联合办公企业。

　　优客工场的业务主要分为空间业务（城市更新，老旧办公物业改造出租），以及由此衍生出的非空间业务（基于联合办公空间网络和大数据分析，为会员和入驻用户提供全方位的综合服务，提高物理空间坪效）。

　　空间业务：

　　2015年9月优客工场开始运营第一家联合办公空间，截至2019年9月30日，优客工场已经布局了197个联合办公空间，覆盖了中国的41个城市以及新加坡；其中171个空间已在运营当中，优客工场共提供72，700个工位，整体出租率为79%；另外26个空间在建设或筹备当中，优客工场预计其中大部分空间或将在2019Q4及2020年开始运营。

　　除此之外，优客工场与合作伙伴一起，在中国的4个城市和纽约为用户提供7个联营的联合办公空间，用户可以在此享受优客工场的空间服务；这部分空间优客工场只占少数股权，不为优客工场贡献收入，但对于优客工场的品牌以及市场扩张做了良好的铺垫。

　　具体来看，优客工场的空间业务包含两类：

　　1）  直营模式：U Space， U Studio， U Design

　　2）  轻资产模式：U Brand， U Partner

　　截至2019年9月30日，优客工场轻资产模式的空间数量为39个，管理面积约为138，700㎡，约占总面积的23%（总管理面积608，600㎡）。

　　图2：优客工场空间业务模式

　　图片来源：优客工场招股书

　　非空间业务：

　　为充分提高物理空间的坪效，在空间业务的基础上，优客工场利用强大的数据系统和运营系统累积下来海量用户数据，精准分析满足用户的各种需求，开展了多样化的非空间业务服务（U Plus服务），如设计工程一体化服务、精准营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等。

　　截至2019年9月30日，优客工场生态上已聚集大约700个业务合作伙伴，联合30多个优客工场投资企业，为客户提供非空间业务；会员数量为609，600，其中企业会员25，000，个人会员584，600。

　　根据招股书数据显示，优客工场今年8月新推出了社区电商业务，上线两个月的业务成交总额（GMV）已达人民币880万元。而2017年至2019年前9个月，优客工场的非空间业务净收入（包含U Brand）累计达到人民币5.22亿元。

　　图3：优客工场为用户提供的服务模式（U Plus服务）

　　图片来源：优客工场招股书

　　财务数据表现亮眼

　　招股书中优客工场披露了2017年至2019年前9个月年度财务数据，以及2018Q1至2019Q3的季度数据，据此分析可得：

　　1）净收入快速增长

　　优客工场2017全年、2018全年、2019年前9个月净收入分别为人民币1.67亿元、人民币4.49亿元、人民币8.75亿元；2018全年、2019年前9个月同比增长分别为168%、210%。

　　其中，空间业务净收入2017全年、2018全年、2019年前9个月分别为人民币1.54亿元、人民币3.94亿元、人民币4.20亿元；2018全年、2019年前9个月同比增长分别为155%、59%。

　　非空间业务中，市场品牌业务净收入2018全年、2019年前9个月分别为人民币2461.70万元、人民币4.03亿元；占总净收入的比分别为5%、46%。

　　图4：2017全年、2018全年、2019年前9个月的净收入

　　图片来源：优客工场招股书

　　2）规模效应带来成本费用占比下降，经营杠杆逐渐释放

　　随着优客工场运营规模增加，各项费用占净收入比不断下降。其中，一般管理费用占比由2017年的56%下降至2019年前9个月的15%，市场销售费用占比则由2017年的15%下降为2019年前9个月的6%。

　　2017全年、2018全年、2019年前9个月，优客工场运营亏损分别为人民币4.00亿元、人民币4.57亿元、人民币5.61亿元；运营利润率由2017年的-239%改善至2019年前9个月的-64%，而2019Q3运营利润率已优化至-37%。

　　联合办公行业增长潜力巨大

　　随着中国经济引擎由房地产向新经济转型，中小企业产生了大量的联合办公需求，中国联合办公行业市场规模将快速增长。根据招股书中沙利文数据，2013年中国联合办公的市场规模仅为人民币11.7亿元，2018年增长到人民币174.1亿元，年复合增长率高达72%。预计2023年，中国联合办公的的市场规模将达到人民币1322.8亿元，2018-2023年复合增长率为50%。

　　图5：2013-2023E 中国联合办公市场规模

　　图片来源：优客工场招股书，沙利文

　　卓越的团队管理与战略定位

　　运营规模庞大的联合办公空间，企业管理团队必须高度自律，同时具备较强的空间管理能力、产品设计能力、数据分析能力和服务用户的能力。

　　从招股书中可以看到，优客工场的主要管理团队，曾就职于凯德置地、万科集团、腾讯系企业、海航集团、铂涛集团、IWGplc、Zaha Hadid Architects等知名公司或财富500强企业，在商业地产和连锁经营行业、技术开发领域拥有丰富的经验，具备高效率运营大型连锁联合办公空间的能力。

　　优客工场将继续提高品牌认知度，增加轻资产模式占比，扩展U Plus非空间业务服务来加强企业的联合办公生态系统。同时，优客工场将继续在技术研发上投入，以提高运营效率、升级智能办公系统。未来，优客工场也将继续选择合适的收购和投资机会来巩固和扩张市场领先地位。预期未来优客工场运营收入和运营效率将进一步提升，整体盈利能力会稳步提升。

责任编辑：王永生