花旗:中国地产投资将保持强劲增长 中期前景或已见顶

　　原标题：花旗：明年中国地产投资仍将保持强劲增长 但中期前景或已见顶

　　花旗在近日一份报告中表示，明年中国房地产投资增速较今年有所放缓，但仍将保持强劲增长。但从中期前景来看，中国房地产投资可能已经见顶。

　　中国国家统计局数据显示，1至10月全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1至9月回落0.2个百分点，连续第3个月下滑。

　　花旗预计，2019年中国房地产投资将保持在6%左右的强劲增速，但仍将低于今年约9.5%的增速。按照花旗估计，明年6%的房地产投资增速会对GDP增长做出1.3个百分点的积极贡献，相比之下，今年房地产投资的贡献率为2.1个百分点。

　　花旗指出，明年三个因素将对地产投资提供支持，包括二、三线城市地产调控放松、今年强劲的土地销售和低库存，以及社会保障房对地产投资贡献上升。

　　但从中期增长前景来看，高空置率，再加上房地产税立法进程加快，令中国房地产投资前景黯淡。

　　据花旗估算，空置物业的楼面面积可能与过去五年建成的楼面面积相当，一旦房地产税推出，大量空置的房子可能会被推向房地产市场，从而抑制房地产投资。

　　与此同时，人口老龄化和城市化进程放缓的边缘也将减缓房地产需求。房地产投资放缓也将对中国的中期增长前景产生重要影响。花旗指出，随着投资和净出口双双放缓，通过结构和政策改革提振消费将比以往任何时候都更加紧迫。

　　地产调控偏向放松

　　首先，为了应对外部冲击和增长放缓，未来房地产调控政策将偏向于放松，以提振房地产销售。贸易摩擦下，中国净出口增速可能会适度放缓，随之而来的供应链冲击将对就业造成压力。鉴于房地产业仍是中国经济的重要支柱，贡献了约三分之一的增加值产出，在外部需求不断下降之际，政府不能允许房地产业出现问题。

　　此外，2017年土地出让收入仍占地方政府总收入的近23.3%（图10）。随着中国省级政府启动了自己的财政计划，以帮助企业降低运营成本，同时为了满足它们增加基础设施投资的需求，土地出让收入将变得比以往更加重要。

　　截至今年9月，全国住宅用地拍卖失败案例951件，同比增长37.6%，未拍卖住宅用地面积达41.89万平方米，同比增长111.43%。

　　花旗认为，一线城市的政策宽松空间不大，但在二、二线城市将很有可能实行有针对性、有分寸的政策宽松。具体来说，非一线城市的地方政府可以放松对购房和抵押贷款规定的限制。事实上，“人才计划”为大学毕业生在城市落户提供了初步的经济激励，提供了住宿、就业或创业方面的货币补贴，并无条件提供户口登记。这些政策被认为是放松房地产限制的政策（图11）。

　　与此同时，由于银行体系注入了大量流动性，抵押贷款利率已经开始下调，花旗预计，明年抵押贷款利率可能会进一步下调。

（图10：土地出让收入在地方政府收入中占比；图11：宣布了人才政策的区域）

　　强劲土地销售和低库存

　　其次，强劲的土地销售和较低的房地产库存预示着明年房地产投资的强劲增长。尽管土地流拍比率不断上升，但土地销售仍然强劲，10月土地销售同比增长15.3%（图12）。一般来说，土地获得往往会带来房地产投资。政府收紧了政策，要求开发商在购买土地后尽快开工。例如，深圳市政府要求开发商在一年内开始建设所有住宅用地，并在四年内完成开发。

（图12：土地销售依然强劲）

　　社会保障房对地产投资贡献上升

　　第三，花旗预计2019年社会保障房投资将保持可观规模，从而支持投资增长。首先，花旗认为，社会保障房和公租房建设将继续快速发展（图13）。因为对于政府而言，扩大这类投资是方便的，不仅能够实现社会目标，而且促进投资增长。

　　考虑到棚户区的规模，明年棚户区改造计划将变得更加重要。花旗估计，棚户区改造在2016-2017年的住宅销量中占比达20%左右，今年这一数字约为18.4%。根据三年（2018-2020）建成1500万套棚户区住房的目标，花旗预计2019年棚户区改造目标将在500万套左右，占2017年建成面积的74%左右。

　　然而，由于对三、四线城市房价快速上涨的担忧，棚户区计划的货币化程度可能会下降。据报道，棚户区的货币化在年中已经放缓。不过，住建部明确表示，棚户区货币化将针对住房存量低、房价快速上涨的城市进行调整，而不是完全封闭。

　　鉴于这项政策的微调，花旗预计棚户区货币化项目占比将从今年的50%下降到明年的40%。这一货币化比率的政策调整，很可能会使购房需求减少8100万平方米，相当于2018年全国房地产销售的5.7%。

　　总体而言，花旗估计2019年社会住房发展可为房地产投资贡献4.2个百分点，相比之下2018年为3.9个百分点。

（表15：棚户区改造以及其他社会住房项目对房地产投资的影响）

　　花旗预计2019年中国房地产投资将保持在6%左右的强劲增速，但仍将低于今年约9.5%的增速。

　　今年至今GDP同比增长6.7%，估计截至第三季度，房地产行业的总影响为2.14个百分点，考虑到截至9月房地产投资增速为9.9%，据此花旗估算，房地产投资1个百分点的年增长率可以带来0.22个百分点左右的GDP增长。

　　因此，按照花旗估计的明年6%的房地产投资增速就会对GDP增长做出1.3个百分点的积极贡献，相比之下，今年房地产投资的贡献率为2.1个百分点。

　　与此同时，花旗预计到2019年基础设施投资增速将反弹至10%，而今年截至10月的基础设施投资增速为3.7%，这将大大抵消房地产投资增速放缓的影响。

　　中期前景黯淡

　　虽然花旗对中国明年的房地产投资保持乐观，但包括高空置率在内的一系列指标显示，中国房地产投资可能已经见顶。此外，酝酿中的房地产税，尽管不太可能在明年推出，但有可能在中期内加速房地产投资放缓。

　　虽然官方并未发布过有关空置率的数据，但一些由大学、政府机构和私营机构进行的调查可能可以提供一些线索。

　　西南财经大学一项调查显示，2013年城市房地产空置率可能高达22.4%，这一比例在三线城市最高，在一线城市最低。在他们调查的6个城市中，上海和北京的空置率最低，分别为18.5%和19.5%。重庆和成都这两个西南城市的空置率最高，分别为25.6%和24.7%（图20）。

　　也有调查将年用电量低于20千瓦时的家庭视为大部分时间空置的房屋，得出的结果是，估计2015年的空置率在20%和26%之间。

　　综合以上调查和研究，花旗估算中国的住房空置率在12%到26%之间，高于其它主要经济体。在全球范围内，一般来说可容忍的空置率应在10%以下，10%~20%之间的比率属于风险范围，高空置率代表了房地产市场的投机囤积行为。

　　花旗进一步估算，到2017年底，中国房地产空置面积约为3600-7800百万平方米，相当于过去五年建成住宅面积的94%-204%。这意味着，一旦开征房地产税，大量空置的房子可能会被推向房地产市场，从而给市场带来大量供应，房价应声下跌，房地产投资停滞。在极端情况下，中国GDP增速可能放缓三分之一。

　　本文来自华尔街见闻

责任编辑：张宁