【头条研报】集体经营性用地入市 对地产股影响多大?

　　　　《头条研报》——汲取研究精华，捕捉资金走向，潜伏市场预期。

　　行业重磅消息：

　　农业农村部、发改委等六部委发布《关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的指导意见》。《意见》提出，根据公司股东、农民专业合作社成员等各方的意愿和要求，合理确定土地经营权入股的形式，培育一批土地经营权出资发展农业产业化经营的公司、农民专业合作社。农户的土地经营权可以依法直接对公司和农民专业合作社出资，还可以先出资设立农民专业合作社，再由农民专业合作社以土地经营权出资设立公司。探索“优先股”，让农民在让渡公司经营决策权的同时享有优先分红的权利；探索“先租后股”，让农民先出租土地，在公司、农民专业合作社具有稳定良好的经济效益之后再入股。

　　机构研究

　　中信证券分析如下：

　　中国人大网披露国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告。

　　集体经营性建设用地入市范围和方式已较为明确。集体经营性建设用地入市范围和方式已较为明确。总结报告指出，试点地区已经建立了集体经营性建设用地入市管理办法和交易规则。目前具备了进一步落实 2014 年《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，2018 年初《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》的实践准备。必须说明的是，农村集体建设用地的入市，在规划上首要的条件，是确定为工业、商业等经营性用途，不涉及住宅用地。而且总结报告还特别要求严格按照土地利用总体规划等法定规划确定的用途使用土地，即在赋权的同时强化规划的严肃性。

　　宅基地的“三权分置”改革仍需进一步探索。宅基地方面，报告建议鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，下放存量宅基地审批权。但是，报告认为不具备下放新增建设用地的农转用审批条件（为保护农地），且坦言“各有关方面对宅基地所有权、资格权、使用权的权利性质和边界认识还不一致”。因此，我们认为宅基地“三权分置”改革仍将探索一段时间。和农村集体经营性建设用地不同，在中期来看，宅基地是不会入市交易的，长期而言，其使用权的边界界定和受益模式仍需要研究探讨。因此我们认为，至少在相当长的时间，农村集体产权制度改革并不会带来针对城镇居民住宅用地供给的上升。

　　规范征地程序，缩小征地范围。报告对于土地征收制度的改革提出明确建议。从实践角度来看，和房地产行业相关，即成片开发可以征收土地，范围限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内——这进一步强调了规划的严肃性。而规范土地征收程序，强化对征地农民的保障，有利于推动整个城镇化的发展。

　　深化农村土地制度改革不等于可开发用地大幅增加，更不等于商品住宅供给无序增长。农村土地制度改革的目的是增加农民财产性收入，保障农民合法权益，提高农地利用水平，优化土地配置利用。但这一改革的目的，不是为了铺开摊子，盲目扩张建设用地，更不是为了无序建设，在农村各处兴建商品住宅。这恰恰是改革极力反对和避免的。跨境比较来看，即使是土地供给最为稀缺的香港，其实也并不乏掌握在企业手中的农地、棕地，但严格的规划条例，使得这些土地要兴建商品房难度比较大——实际上，阻碍香港建设用地供给扩张的，也并不是土地出让制度本身，而主要是郊野公园规划的保护和海域的保护，导致陆上和海上的潜在新增建设用地都难以在短期入市。当然，香港的规划保护较为极端化，这种强烈控制建设用地规模的规划条例存在一定不合理性，然而绝大多数市场经济国家和地区，的确都有严格的规划条例，限制建设用地的规模，规范建设活动的区域。

　　中央经济工作会议推动地产行业政策长效化、制度化、市场化，预计面对下行的基本面，政策托底力度将有所增强。政策的态度，是看好地产板块的关键原因。

　　声明：此文属于专业人士对相关事件的个人观点和分析，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，投资者据此操作，风险自担。

责任编辑：高艳云