REITs市场横盘调整与扩募进行时 | 2024二季度地产资管发展报告

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摘要：二季度内，已上市的5只保租房REITs中，华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏华润有巢REIT三只保租房REITs陆续发布扩募启动公告。（报告期：2023.03.18-2023.06.19）

观点指数 消费类REITs驶入发行“快车道”，仓储物流类全力加速中 期内，共有1只REIT成功上市发行，为中金印力消费REIT，这也是继2024年一季度上市了三只消费基础设施REITs后的又一单消费基础设施REIT。此外，目前共有3只REITs状态更新为注册生效，分别为易方达广州开发区高新产业园REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT。

市场呈横盘调整趋势，保租房类集体扩募申报 报告期内，中证指数（收盘）的变动幅度相比上一季度来说较小，其中4月、5月指数的月涨跌幅分别为1.15%、-1.18%，而此前2月指数的月涨幅为12.27%，且自5月以来，REITs市场进入横盘调整，指数下跌1.03%。而二季度内，已上市的5只保租房REITs中的华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏华润有巢REIT三只保租房REITs也陆续发布扩募启动公告。

资管机构重仓商业地产，海外与国内投资各有侧重 期内，共录得14起收并购事件，其中商业地产类共10起，标的资产主要为酒店、办公楼、度假村、学生公寓。就近几年海外的地产交易来讲，学生公寓资产是资管机构大力押注的板块。但在国内，资管机构在学生公寓上的投资则较为少见。

光大嘉宝获财务资助，凯德投资成功发行首笔熊猫债 报告期内，共录得12起融资事件，已披露金额达464.13亿元，融资总额较上一季度有所减少。4月2日，光大嘉宝发布公告

表示上海安瑰向其提供总额不超过4.1亿元的借款，这也是观点指数统计中较为少见的融资方式。期内，新加坡凯德投资旗下的子公司在中国成功发行了首单10亿元人民币的可持续发展挂钩熊猫债，这也是新加坡企业首次发行熊猫债。

消费类REITs驶入 发行“快车道”，仓储物流类全力加速中

期内，共有1只REIT成功上市发行，为中金印力消费REIT，这也是继2024年一季度上市了三只消费基础设施REITs后的又一单消费基础设施REIT。

具体来说，中金印力消费REIT的发行规模为32.6亿元人民币，募集资金主要用于归还22.3亿元的项目负债，并计划保留4亿至5亿元用于未来的持续发展。

据其募集说明书披露，本次募集资金拟新投资项目包括上海虹桥前湾印象城 MEGA、天津和平印象城、杭州奥体印象城、杭州市余杭区 BY 项目及嘉兴市秀洲区 XH 项目。

观点指数了解到，最后的两个项目是印力的新拟建项目，若这两个项目的投资因客观原因不及预期，原始权益人将会调整该部分资金投资灵活用于其余三个项目中。

此外，这笔REIT的上市也吸引了多家国内金融机构的参与，包括深圳地铁集团、国寿投资控股有限公司、中信证券股份有限公司等。深圳地铁集团作为初始战略投资人，认购了29.75%的份额，投资金额为9.7亿元，该笔投资创下了国内国资体系对消费类REITs的最大单笔投资纪录。

据观点指数统计，目前共有3只REITs状态更新为注册生效，分别为易方达广州开发区高新产业园REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT。

其中，易方达广州开发区高新产业园REIT是于4月3日正式获批，也是广州市获批的首单园区基础设施REITs项目，易方达广州开发区高新产业园REIT的底层资产包括创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区，均位于广州开发区科学城核心区域，总面积约27万平方米。

就广州市而言，5月31日，其发布了“1+3”政策，其中“1”是《广州市关于优化空间载体支撑制造业高质量发展的实施意见》，《实施意见》包括“总体要求”“主要任务”“保障措施”3大部分23项内容；“3”为3个“若干措施”，分别为《关于推动工业用地高效利用的若干措施》《关于支持工业厂房建设的若干措施》《关于加快工业园区高质量发展的若干措施》，共21条具体举措。

而政策中就提及支持产业园区开展REITs试点，对成功发行基础设施REITs产品的原始权益人发放一次性激励补贴，单个企业补贴最高不超过500万元。于此，易方达广州开发区高新产业园REIT在成功发行后也可直接享受政策的激励性补贴。

而华夏深国际仓储物流REIT是2024年首单仓储物流公募REIT，其底层资产包括两个高标仓项目，这两个项目是深国际物流港杭州（一期）和深国际物流港贵州·龙里，合计产权建筑面积35.5万平方米，总估值14.88亿元。

值得注意的是，期内华泰紫金宝湾物流仓储REIT针对深交所的受理意见删除了廊坊宝湾物流园项目，且发行的底层资产总体估值从原来的13.12亿元下调至12.26亿元，下调幅度为6.55%。

华泰紫金宝湾物流REIT项目的反馈回复稿表示，删除的原因是截至2024年2月29日，因廊坊市高标仓新增供应较多，当地仓储物流市场出现较大波动，整体空置率大幅上升、去化压力较大，出租率和租金水平有所下降，且预计市场下行趋势短期难以逆转。

市场呈横盘调整趋势，保租房类集体扩募申报

报告期内，中证指数（收盘）的变动幅度相比上一季度而言较小，其中4月、5月指数的月涨跌幅分别为1.15%、-1.18%，而此前2月指数的月涨幅为12.27%，且自5月以来，REITs市场进入横盘调整阶段，指数下跌1.03%。

数据来源：WIND，观点指数整理

从单个公募REITs的市场表现来看，报告期内多只REITs价格实现上涨。

其中，中金厦门安居REIT区间涨跌幅最高，为10.25%，收盘价也从3月18日的2.687元持续上涨至6月17日的2.961元。而东吴苏园产业REIT、华夏基金华润有巢REIT、嘉实物美消费REIT的区间涨跌幅分别为9.16%、7.97%、6.91%。

其次，区间涨跌幅为负的REITs有博时蛇口产园REIT、中金印力消费REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT，幅度分别为-1.2%、-1.75%和-2.65%。

就期内整体REITs市场的表现趋势而言，不同板块的行情出现分化，产业园区、保租房板块表现较好，而仓储物流板块由于部分区域供需结构承压，表现并不突出。

目前据观点指数统计，仅有产业园区和仓储物流类的四只公募REITs完成扩募程序并在交易所中上市，这四只REITs分别为华安张江产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、中金普洛斯REIT及红土创新盐田港REIT。

而报告期内，已上市的5只保租房REITs中的华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏华润有巢REIT三只保租房REITs陆续发布扩募启动公告。

5月23日，红土创新盐田港REIT发布扩募公告表示，拟购入基础设施项目暂定为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。

5月30日，华夏华润有巢REIT表示此次拟购入基础设施项目暂定为上海市的保障性租赁住房项目。

6月1日，红土创新深圳安居REIT则表示认购深创投-深圳安居保障性租赁住房 2号资产支持专项计划，并最终投资于红土创新深圳安居REIT承福苑项目、南馨苑项目和空港花园项目三个保障性租赁住房项目。

资管机构重仓商业地产，海外与国内投资各有侧重

期内，共录得14起收并购事件，其中商业地产类事件共10起，标的资产主要为酒店、办公楼、度假村、学生公寓。

而黑石是二季度发起收并购事件的主力军，其出售或收购多项商业地产。

4月12日，黑石集团表示已达成最终协议，将以约100亿美元的价格收购美国公寓业主公司的AIR Communities。

据了解，AIR Communities原名为Apartment Income REIT，专注于美国高品质租赁住房社区。该公司的投资组合包括分布在美国10个州和哥伦比亚特区的76个社区，总计约2.7万套公寓住宅。

而据黑石集团CEO Jon Gray表示，美国房地产市场估值已触底，未来黑石也在调整全球资产配置，计划出售旗下灵活办公空间提供商The Office Group，以优化投资组合。

4月26日，KKR宣布以16.4亿美元收购Blackstone房地产投资信托基金(BREIT)旗下的学生宿舍物业组合。此次交易涉及约1万个宿位，分布在美国10个州的19个物业中。

而这项资产是BRIET于2018年通过与Greystar Real Estate Partners的合资企业购买的，且KKR将主要通过KKR Real Estate Partners Americas III基金收购这项学生公寓组合，并将通过University Partners来管理上述物业。

就近几年海外的地产交易来讲，学生公寓资产是资管机构大力押注的板块。如在2022年黑石就以128亿美元全现金收购美国校园社区公司（American Campus），这项交易也是黑石BREIT最大的学生住房交易。

相比其他波动较大的资产，学生公寓的抗风险性较强，主要是因为新的学生住房建设相对较少，且目前较多的欧美大学都存在着住房供应短缺的问题，这也推高了校园附近租赁住房的租金。

戴德梁行数据显示，英国学生公寓租金在2023-2024学年上涨了8.02%，而床位供应年增长率仅为1%，这也显示该领域存在供需缺口和投资潜力。此外，英国资产规模最大的学生公寓运营商Unite集团表示，截止至2023年12月31日，今年秋季开学的2024/25学年的学生公寓，已经有创纪录的逾71%被提前预订，这也意味着下学年的公寓供应将更加短缺。

在中国国内，资管机构同样专注于商业地产领域，但在学生公寓投资上则较为少见。4月25日，铁狮门发布消息表示收购鹏欣集团位于上海五角场核心区20层高的酒店项目，并计划将原酒店改造成约300个单元的全新长租公寓。

观点指数了解到，该栋物业总面积达34279平方米。其中2层至20层的公寓部分将通过深度改造，提供单间、一居和两居室在内不同房型的租赁单元，并配备升级的浴室和全新厨房，计划于2025年二季度完成项目改建并正式运营，且该项目将聘用新加坡服务式公寓运营商辉盛国际提供运营服务。

6月7日，远洋集团发布公告表示，拟将所持的北京颐堤港二期项目全部股权出售予大股东中国人寿以及合作方太古地产。这个项目是远洋与太古于2020年获取的项目，且分别持有颐堤港二期项目64.79%及35%的权益，此次出售也是远洋将其64.79%的股权进行转让，交易总作价为40亿元。

据远洋集团披露，此次出售是由于受到房地产市场下行的影响，集团面临重大流动性压力，难以通过惯常渠道取得融资，且目前颐堤港二期正在建造中，此前已向二期项目投入63亿元，项目预计将于2025-2026年完成，因此短期内不会为其带来现金回报。

光大嘉宝获财务资助，凯德投资成功发行首笔熊猫债

报告期内，共录得12起融资事件，已披露金额达464.13亿元，融资总额较上一季度有所减少。

融资类型涉及ABS、银团贷款、财务资助及债券等，资金的投向主要为偿还借款、项目的运营投资，但与以往不同，这个季度的融资还涵盖了此前较为少见的财务资助。

4月2日，光大嘉宝发布关于接受财务资助暨构成关联交易的进展公告。根据该合同的约定，上海安瑰向光大嘉宝提供总额不超过4.1亿元借款（实际借款金额以银行划付凭证记载为准），借款期限为自借款发放之日起至2024年12月31日，借款的年利率为6.5%。

此外，中国金茂与新鸿基地产在二季度内分别获得了230亿港元、40亿港元的银团贷款。据新鸿基地产披露，部分款项用作债项再融资，其余则作日常营运资金，而据市场消息称中国金茂的这笔银团贷款将用于偿还于6月21日到期的2.5亿美元债。

值得注意的是，3月20日，新加坡凯德投资旗下的子公司在中国成功发行了首单10亿元人民币的可持续发展挂钩熊猫债。这是新加坡企业首次发行的熊猫债，期限为三年，票面年固定利率3.5%，认购倍数达到1.65倍。

熊猫债是指境外机构在中国境内发行的以人民币计价的债券，并在中国银行间市场交易商协会注册。凯德方面也表示此次发行使公司能够获得低成本的资金，并将筹集的资金用于偿还旗下子公司的现有借款。

这笔熊猫债的发行不仅标志着新加坡企业在中国债券市场迈出了新的一步，也显示出国际投资者对于中国资本市场的认可。

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