股市震荡，需要注意什么？跨年行情，应该如何布局？【立即开户，领取福利】
来源：地产豪声音
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点 评
1 房地产行业数据：上周（20/11/7-20/11/13）主流45城一手房成交620万平，环比-12%；其中，一二线环比-8%、三四线环比-25%；11月截至上周累计一手房月成交同比+16%，较10月提升13pct；其中一二线同比+16%、三四线同比+15%，分别较10月+13pct和+12pct。上周14个重点城市二手房成交141万平，环比-6%。库存方面，上周15城推盘217万平米，环比+36%；对应周成交/推盘比为0.87倍，低于7、8、10月的1.00倍、0.95倍、1.10倍，高于9月的0.65倍。截至上周末，15城可售面积为9,587万平米，环比+0.3%；3个月移动平均去化月数为9.7个月，环比上升0.1个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。
2 主要政策新闻：全国10月CPI同比上涨0.5%，环比下降0.3%，其中居住价格同比下降0.7%，环比上涨0.1%；全国10月份人民币贷款增加6,898亿元，同比多增285亿元，其中住户部门贷款增4,331亿，同比多增121亿元；昆明加强商品房预售监管，专款专用，监管额度为项目预售总额30%；佛山五区重点推介52个城市更新项目，改造面积2,434万平米，围绕旧城镇、旧厂房和旧村庄开展；自然资源部印发土地征收成片开发标准，占用永久基本农田等情形将不得批准；东莞港发布未来15年总体规划，未来将形成四大港区；银保监会发布通知，禁止保险资金投资直接从事房地产开发建设的标的企业，包括开发或者销售商业住宅（注：该条列此前就有，并非新增）；最高人民法院发布意见，支持深圳土地管理制度改革，促进土地资源合理流转。
3公司动态跟踪：招商蛇口10月销售金额260.3亿元，同比+52.6%，发行不超过人民币10.4亿元债券，票面利率为4.15%，公司副总经理张林先生辞任；龙湖集团10月销售金额280.1亿元，同比+3.7%，发行2026到期3.5亿美元利率5.25%的优先票据；阳光城1-10月累计销售金额1700.5亿元，同比+3.6%；首开股份10月销售金额93.2亿元，同比+19.4%；宝龙地产10月销售金额81.0亿元，同比+50.5%；禹洲集团10月销售金额115.2亿元，同比+25.2%；融创中国建议分拆融创服务于港交所主板独立上市；招商积余下期拟减持公司股份数量不超过5,301.7万股，不超过公司总股本5%；新城悦服务6,286万元收购大连华安物管股权，占目标公司股权总额60%；中国奥园拟国际发售美元优先票据，所得款项将用于现有境外债务再融资。
4 一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.16%，沪深300指数下跌0.59%，相对收益为-0.57%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第20位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京能置业、招商积余、泰禾集团、中润资源（维权）、新潮实业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深深房A、外高桥、浦东金桥、中体产业、阳光股份。
5投资建议：我们依然看好房地产的发展潜力，房企融资新规料将影响供给结构，金融能力的约束和运营能力的倡导，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：万科A、金科股份、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。
6 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
一、行业数据
（一）新房成交量：上周45城周成交环比-12%，月成交同比+16%，一二线同比+16%、三四线同比+15%
1、成交周环比：上周45城周成交环比下降12%，一二线环比下降8%、三四线环比下降25%
上周(11.7-11.13)45个重点城市新房合计成交620.0万平米，环比下降12.2%，较19年周均成交626.1万平米下降1%，较本年周均成交571.5万平米上升8.5%。
其中一二线城市合计成交488.2万平米，环比下降8.1%，较19年周均成交466.7万平米上升4.6%，较本年周均成交437.7万平米上升11.5%。三四线城市合计成交131.8万平米，环比下降24.8%，较19年周均成交159.4万平米下降17.3%，较本年周均成交133.8万平米下降1.5%。
按照更细分城市能级来看，
上周(11.7-11.13)4个一线城市新房合计成交95.0万平米，环比下降2.0%，较19年周均成交88.9万平米上升6.9%，较本年周均成交85.0万平米上升11.8%。
上周(11.7-11.13)17个二线城市新房合计成交393.1万平米，环比下降9.5%，较19年周均成交377.8万平米上升4.1%，较本年周均成交352.7万平米上升11.5%。
上周(11.7-11.13)16个三线城市新房合计成交97.5万平米，环比下降21.1%，较19年周均成交103.7万平米下降6%，较本年周均成交91.0万平米上升7.1%。
上周(11.7-11.13)8个四线城市新房合计成交34.3万平米，环比下降33.7%，较19年周均成交55.7万平米下降38.3%，较本年周均成交42.9万平米下降19.9%。
注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。
2、成交月同比：11月45城月成交同比上升16%，一二线同比上升16%、三四线同比上升15%
11月(11.1-11.13)45个重点城市截止上周一手房合计成交1,234.8万平米，较10月同期环比上升62.7%，较去年11月同期同比上升15.7%。其中当月成交同比较10月上升13.1pct；年初累计至今成交2.6亿平米，同比下降6.2%。
其中一二线城市合计成交941.6万平米，较10月同期环比上升77.5%，较去年11月同期同比上升15.9%，其中当月成交同比较10月上升13.3pct；年初累计至今成交19,820.4万平米，同比下降2.8%。三四线城市合计成交293.2万平米，较10月同期环比上升28.4%，较去年11月同期同比上升14.9%，其中当月成交同比较10月上升12.3pct；年初累计至今成交6,059.4万平米，同比下降15.7%。
按照更细分城市能级来看，
11月(11.1-11.13)4个一线城市截止上周一手房合计成交174.2万平米，环比10月上升73.1%，较去年11月同比上升8.3%，其中当月成交同比较10月上升9.0pct；年初累计至今成交3,848.5万平米，同比下降1.3%。
11月(11.1-11.13)17个二线城市截止上周一手房合计成交767.4万平米，环比10月上升78.5%，较去年11月同比上升17.8%，其中当月成交同比较10月上升14.5pct；年初累计至今成交15,971.9万平米，同比下降3.2%。
11月(11.1-11.13)16个三线城市截止上周一手房合计成交210.0万平米，环比10月上升37.1%，较去年11月同比上升30.3%，其中当月成交同比较10月上升18.7pct；年初累计至今成交4,118.9万平米，同比下降10.6%。
11月(11.1-11.13)8个四线城市截止上周一手房合计成交83.2万平米，环比10月上升10.8%，较去年11月同比下降11.4%，其中当月成交同比较10月上升0.3pct；年初累计至今成交1,940.6万平米，同比下降24.8%。
（二）二手房成交量：上周14城周成交环比-6%，11月月成交同比+17%、较上月+14pct
上周(11.7-11.13)14个重点城市二手房房合计成交140.5万平米，环比下降6.0%；11月截至上周累计成交278.7万平米，较10月同期环比上升189.4%，较去年11月同期同比上升17.2%，其中当月成交同比较10月上升14.1pct；年初累计至今成交6,260.9万平米，同比上升1.0%。
按照更细分城市能级来看，
上周(11.7-11.13)2个一线城市二手房房合计成交49.8万平米，环比上升4.3%；11月截至上周累计成交94.0万平米，较10月同期环比上升228.9%，较去年11月同期同比上升33.7%，其中当月成交同比较10月上升16.1pct；年初累计至今成交2,076.4万平米，同比上升18.1%。
上周(11.7-11.13)8个二线城市二手房房合计成交80.0万平米，环比下降9.3%；11月截至上周累计成交160.9万平米，较10月同期环比上升177.8%，较去年11月同期同比上升13.5%，其中当月成交同比较10月下降18.7pct；年初累计至今成交3,662.2万平米，同比下降8.0%。
上周(11.7-11.13)4个三四线城市二手房房合计成交10.6万平米，环比下降20.9%；11月截至上周累计成交23.8万平米，较10月同期环比上升142.6%，较去年11月同期同比下降7.3%，其中当月成交同比较10月下降27.6pct；年初累计至今成交522.2万平米，同比上升13.7%。
注：由于10月国庆期间部分城市数据缺失，因此环比数据波动较大。
（三）新房库存：15城上周推盘217万方，可售面积环比+0.3%、去化月数环比上升0.1个月
上周（2020/10/07-2020/11/13）15个重点城市合计推盘216.9万平米，环比上升35.6%；对应上述城市合计成交188.2万平米，环比下降22.6%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为0.87倍，低于7、8、10月的1.00倍、0.95倍、1.10倍，高于9月的0.65倍。
上周末（2020/11/13）15个重点城市合计住宅可售面积为9,586.9万平米，环比上升0.3%。其中，一线城市合计可售面积为3,008.8万平米，环比下降0.8%。北上广深可售面积环比变化分别为+0.05%、-2.0%、-0.9%、-1.5%。二线城市合计可售面积为4,999.7万平米，环比上升1.2%。三线城市合计可售面积为1,578.4万平米，环比下降0.5%。
上周末（2020/11/13）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为9.7个月，环比上升0.1个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为8.0个月，环比下降0.04个月。北上广深去化月数分别为13.9个月、4.4个月、10.0个月、5.0个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为10.1个月，环比上升0.3个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为13.9个月，环比下降0.1个月。
注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。
二、行业政策和新闻跟踪
行业政策：自然资源部印发成片征收标准，占用永久基本农田等情形将不得批准；最高人民法院支持深圳建设先行示范区，促进深圳土地资源合理流转；东莞港发布未来15年总体规划，未来将形成四大港区；昆明加强商品房预售资金监管，监管额度为项目预售总额30%；佛山五区重点推介52个城市更新项目，改造面积2433.6万平米，改造意向覆盖了工业、商住、商服等多种类型；银保监会发布通知，禁止保险资金投资直接从事房地产开发建设的标的企业，包括开发或者销售商业住宅。
宏观：一个月港元拆息跌至0.17厘，创1个月新低，半年期拆息跌至0.57286厘。国家统计局数据显示，10月CPI同比上涨0.5% 居住价格降0.7%；央行数据显示10月人民币贷款增加6,898亿元，住户部门贷款增4,331亿。
三、重点公司公告
招商蛇口10月实现签约销售面积122.24万平方米，同比增加41.71%，实现签约销售金额260.30亿元，同比增加52.57%；发行第一期公司债券，不超过人民币10.4亿元；公司副总经理张林先生辞任；阳光城1-10月累计销售金额1,700.51亿元，累计权益销售金额1,091.33亿元，累计销售面积1,216.65万平方米，累计权益销售面积799.32万平方米；10月获得1个土地项目；龙湖集团10月实现合同销售金额人民币280.1亿元，合同销售面积166.9万平方米；发行二零二六年到期为3.5亿美元的5.25%优先票据；首开股份10月共实现签约面积38.33万平方米，签约金额93.20亿元；华夏幸福10月获得6宗土地使用权，地块面积合计37.5万平方米，合计成交金额4.6亿元；公司将回购并注销限制性股票合计214,500股。
融创中国建议分拆融创服务于港交所主板独立上市；旭辉控股已厘定购买要约的最高接纳金额将为3.5亿美元；南山控股拟申请注册发行总额不超过人民币5亿元的中期票据和总额不超过人民币10亿元的永续中票；新城悦服务以人民币6285.6万元收购大连华安物业管理有限公司股权，占目标公司股权总额的60%；授出合共135万份购股权认购135万股每股面值0.01美元的股份，约占已发行股本总额的0.16%；中国奥园拟进行美元优先票据国际发售，所得款项将用于现有境外债务再融资；金地集团发行2023年11月12日到期的中期票据，发行规模20亿，发行期限3年，发行利率为3.93%；招商积余下期拟减持公司股份数量不超过5302万股，不超过公司总股本5%。蓝光发展10月新增5个房地产项目；荣盛发展控股股东荣盛控股质押股权数量3700万股，占荣盛控股所持股份比例的2.39%；光大嘉宝控股子公司重庆兴渝收到债权转让通知，永鑫投资将其持有的重庆兴渝人民币1.5亿元债权间接转让给宜兴光控投资有限公司。
四、板块行情回顾
板块表现方面，SW房地产指数下跌1.16%，沪深300指数下跌0.59%，相对收益为-0.57%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第20位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京能置业、招商积余、泰禾集团、中润资源、新潮实业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深深房A、外高桥、浦东金桥、中体产业、阳光股份。
五、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
法律声明
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华创地产研究团队
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复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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