【天风地产|周观点】土地溢价持续高位、商品房交易缓慢修复，政策基调“大紧小松”， 持续推荐低估值优质房企

来源：天诚地产会

投资建议：

年初至今，百城土地供应同比增速6.07%，成交同比增速-1.07%，基本实现与去年同期持平；其中一二三线累计供应的同比增速分别为60.97%、1.98%、4.09%，累计成交同比增速分别为16.58%、-6.87%、1.95%，可以看到一线城市的供应大幅提升（或主要由于去年供应较少），伴随的，成交也明显增加，土地市场呈现出持续火热的状况。截至5月24日，5月百城土地成交溢价率环比4月再度提升，一方面或由于房企补库需求较高，且市场中优质土地供应较多，另一方面或由于融资环境相对宽松的情况下，拿地可得性更高。从具体能级来看，百城中一线、二线、三线土地溢价率逐步提升，分别为13.76%、15.58%、18.02%，或由于二三线城市土地单价低于一线、拿地竞争更为激烈。但总体拿地的积极态度，或显示了房企对后续市场的乐观态度。

从商品房成交情况来看，重点关注样本城市年初至今累计成交套数同比增速为-29.6%，其中一线、二线、三四线累计增速分别为-29.0%、-29.0%、-30.6%，累计增速逐步回升，同时可售套数分别环比增速分别为-0.3%、1.7%、0.3%，仍然处于库存增加的状态中。但从4月份统计局公布数据来看，全国商品房住宅价格稳中有升，表明市场仍然处于恢复状态中。

从政策角度来看，年初至今，多地采取“因城施策”举措从拿地宽松、预售条件放宽、购房条件等维度进行松绑，但仅限于对此前政策进行调节，但仍然并未脱离“房住不炒”的主基调。两会重申“房住不炒”，政策“大紧小松”的格局或将短期内难以发生改变。

但从宏观角度来看，政治局会议和两会中反复提到的“积极的财政政策要更加积极有为稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，”后续流动性持续充裕预期还在，地产、购房者供需双方均有望收益。

疫情对于商品房交易的冲击仍在缓慢修复，后续多地或将持续边际宽松、资金环境趋暖，房企拿地意愿高，二季度或将集中迎来修复，我们认为政策边际将持续宽松，房住不炒基调不变但因城施策也值得重视，我们认为整体政策利好地产，持续看好地产板块，我们短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。

风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期

3-5月百城溢价率（%）

资料来源：Wind、天风证券研究所

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP