华泰证券：春江水暖鸭先知地产融资梦回2016|地产融资_新浪财经

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　　【华泰地产陈慎团队】春江水暖鸭先知地产融资梦回2016

　　来源：华泰证券研究所

　　发布时间：2020年4月6日

　　研究员：陈慎（S0570519010002）/刘璐（S0570519070001）/韩笑（S0570518010002）

　　年初以来流动性充裕和监管执行边际改善推动地产融资环境优化，3月房地产境内债净融资额创2016Q3以来新高。2020Q1房地产内外债净融资规模和融资成本皆接近2015-2016年宽松时期，区别在于优质房企更加受益，发债规模占比更高、成本更低、期限变得更长，融资集中度提升趋势强化。我们认为Q2地产板块有望迎接基本面、调控政策、流动性更多元的利好共振，建议把握配置机遇。

　　3月房地产境内债净融资额创2016Q3以来新高，境外债前高后低

　　境内债方面，3月发行规模1180亿元，创出2016年7月以来新高，同比增长48%，连续2个月正增长，3月净融资额达到829亿元，创出2016年9月以来新高，连续5个月为正。Q1境内债发行规模1956亿元，同比下滑0.4%；净融资额1111亿元，此前两个季度均为净偿还，创出2016Q3以来新高。境外债方面，3月发行规模403亿元，同比下滑9%，月初发行势头良好，但第二周以来中资美元债市场出现大幅波动，导致3月下旬仅有2笔海外债发行。Q1境外债发行规模1947亿元，同比增长0.5%；净融资1162亿元，创出历史次高值（历史最高是2019Q1的1410亿元）。

　　优质房企融资环境比肩2015-2016年，融资集中度提升趋势强化

　　2020Q1房地产内外债净融资规模约2273亿元，仅次于2015-2016年宽松时期，当时净融资规模曾连续5个季度突破2000亿元。当前融资环境和2015-2016年相比的区别，在于优质房企更加受益。1、优质房企发债规模占比更高：AAA房企2020Q1发债规模占比达到67%，2015-2016年仅为27%，净融资规模已超过当时的季度峰值水平；2、优质房企发债成本更低：3月AAA房企平均发债利率为3.25%，已低于当时的最低点，大量百强房企3月发债利率创下历史新低；3、优质房企发债期限变得更长：例如万科首次发行7年期公司债，百强房企频发5年期、7年期公司债产品。

　　监管执行边际改善叠加流动性宽松，共振利好房企融资环境持续优化

　　整体而言，我们认为房地产融资环境处于边际改善的阶段，同时流动性宽松预期也将进一步优化融资结构：1、虽然房地产金融监管口径并未明显变化，但实际执行层面已经对于名单制管理进行优化，我们观察到融创、保利等房企均时隔几年首次获准发行公募公司债产品。2、全球新一轮宽松周期打开我国货币政策的调整空间，3月末以来央行降逆回购利率、定向降准、超预期降超储利率，说明宽松趋势仍在延续，4月LPR大概率重启下行，地产融资仍将持续受益，后续应重点关注土地市场热度对融资环境的影响。

　　二季度有望多元利好共振，把握地产板块配置机遇

　　一季度房地产融资环境如我们去年底判断持续改善，优质房企持续受益。展望二季度，我们认为基本面、政策、流动性多元利好将持续共振。继续重点推荐：1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A、金地集团；2、成长型房企，在未来有望受益评级提升：中南建设、金科股份、华发股份；3、物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。