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招商蛇口引入战略投资者中国平安一事更新进展。平安人寿将认购定增35亿，交易完成后，其将会持有招商蛇口2.23亿股，成为第五大股东。招商蛇口在昨日发布的重组报告书中披露上述信息。
中国平安这位“地产大鳄”的版图也将进一步扩张。自2015年开始，平安陆续参与众多头部房企的股权投资，目前是碧桂园、华夏幸福、旭辉集团、中国金茂等房企的第二大股东。但平安方面曾多次公开表态称，“不做房企的野蛮人”。那么此次作为战投牵手招商蛇口，不仅出钱还出力，平安究竟意欲何为？
交易方案细节敲定 战投平安认购定增35亿
6月7日，招商蛇口披露重组预案公告，公司拟向深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）购买其持有的深圳市南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）24%股权。交易的支付方式共分为三种，包括向深投控发行股份、可转换公司债及支付现金。
现金部分主要来自平安人寿的保险资金。为了募集交易的配套资金，招商蛇口引入平安作为战投，向平安资管、平安人寿非公开发行股份，发行股份数量不超过发行前公司总股本的30%。
南油集团创立于1984年，现位于深圳市前海蛇口自贸区。在本次交易前，招商蛇口占股76%，深投控占股24%。
根据官网资料，南油集团目前在前海拥有23万平方米权属土地，主要持有资产为通过深圳市招商前海实业发展有限公司间接持有的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称“前海自贸”）。
前海片区是目前深圳房价最高的地区之一。交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司，而招商蛇口对前海自贸（前海土地资源持有方）的股权占比由重组前的36.17%提升至41.56%，销售权益占比提升，有利于上市公司提高其在前海片区享有的资源价值，从而推动盈利能力进一步增强。
招商蛇口是招商局集团旗下唯一的地产资产整合平台。对于前海土地开发计划，在2019年度业绩发布会，招商蛇口董事长许永军曾对媒体表示，将在8-10年开发完毕，总建筑面积约500万平方米，分为可售物业及持有物业，具体根据公司铺排而定。
不过，在6月份披露的重组预案公告中，由于南油集团24%股权的交易价格尚未确定，因此向深投控发行的股份、可转债及向平安发行的股份数量等相关内容仍有待进一步披露。
而在昨日（7月2日），最新一版交易草案公告（以下简称“重组报告书”）确认，南油集团24%股权对应的交易价格为70.35亿。按照三种支付方式分别占交易对价2.5%、47.5%和50%的比例计算，这意味着，招商蛇口向深投控发行股份、可转换公司债以向中国平安定增对应的金额分别为1.76亿元、33.42亿元和35.18亿元。
重组报告书显示，在评估基准日2019年12月31日，南油集团的股东全部权益账面值为178.36亿元，评估值为293.14亿元，评估增值为114.78亿元，增值率为64.36%。
一位上市房企财务人士指出，南油集团本来就是招商蛇口控股的公司，之前已实现并表，而且前海土地开发周期按计划长达8-10年，因此利润释放比较慢，交易完成后对招商蛇口的财务报表影响不大。
除了确认了资产交易总价外，重组报告书还对新股的发行价作出了调整。在重组预案中，招商蛇口向深投控以及平安人寿、平安资管发行新股的发行价定在16.58元/股，为上市公司重组定价基准日前20个交易日的交易均价。
而重新调整的发行价为15.77元/股，主要在原本16.58元/股发行价的基础上进行了除息计算。根据招商蛇口2019年度利润分配方案，公司每股股息约为0.81元。该发行价较发稿前最后一个交易日招商蛇口收盘价折价约20.55%。
按照新股发行价为15.77元/股，总认购金额为35.28亿元来计算，交易完成后，平安将持有招商蛇口2.23亿股，持股比例为2.67%（深投控所持上市公司新发行可转换公司债转股的情况下）。
wind数据显示，截至5月29日，招商局集团、国新投资、中国人寿以及北京诚通金控为招商蛇口前四大股东，四大股东及其一致行动人持股数量分别为50.17亿、3.83亿、3.38亿和2.36亿。而在本次交易完成后，中国平安将成为招商蛇口第五大股东。
“地产大鳄”版图再度扩张 称不做房企“野蛮人”
中国平安与招商蛇口渊源颇深。招商蛇口控股股东招商局集团是中国平安的发起人股东之一，此前平安和招行蛇口在业务层面也早已围绕产业新城、产业园区等领域展开过合作。
对于平安入股招商蛇口，华创证券分析称,对于招商蛇口来说，一方面将利用平安的资金优势，加速公司持有类资产的盘活、推动园区项目的开发建设和拓展，另一方面公司将利用平安的建筑供应链平台等科技资源，进一步优化供应链系统，降低运营成本。
实际上，近一年来，央企开发商引入险资的动作频频。今年1月，太平人寿以约19.07亿认购了大悦城非公开发行的约2.83亿股股份；2019年底，上海临港也引入了中国太保旗下太保寿险，后者斥资近27亿元参与了定增认购。
天风证券研报研报指出，从大悦城定增引入太平人寿、上海临港引入太保寿险、金茂引入平安定增等类比来看，招商蛇口此次引入平安，或符合当前“地产-险资”合作发展模式，“一方面为地产补充低成本资金，另一方面为险资提供高分红、高股息的投资渠道”。
“房地产行业近年以来股权融资案例较少，股权融资通道的收紧对企业扩表带来较大影响，招行蛇口若成功发行股份并募集配套资金，将为市场提供新的思路”， 国泰君安谢皓宇团队表示。
而这次的战略投资也让平安这位“地产大鳄”的版图再度扩张。对于参与招商蛇口混改，中国平安方面回应媒体时表示：“平安的投资原则是匹配保险资金长期负债”。
这和此前投资中国金茂、华夏幸福的表述一般无二。近年来，平安不仅通过共同开发、联合拿地、融资合作等形式与众多头部房企建立合作关系，此外还陆续参与了多家房企的股权投资。
2015年4月，平安人寿以每股2.816港元的价格，认购22.362亿股新股，成为碧桂园第二大股东。后来，平安不仅是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉、朗诗的二股东，还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企的股票。而且在投资房企过程中，平安往往抄底在股价低位，从而获得了可观的投资回报。
平安方面曾多次公开表态称，投资房企主要着眼于获取投资收益的财务性投资和资产管理型投资，而不过多地介入具体的开发事务。
“平安对房地产立足于财务投资，关注长期价值和投资价值，不做房地产公司的野蛮人，不会参与公司实际经营管理”，时任平安集团总经理任汇川曾表示，平安在房地产的投资符合监管要求，保险资金配置远低于银保监会规定的30%的上限。
根据本次重组预案公告，在公司治理方面，平安方面有权提名在招商蛇口的董事人选；在经营业务层面，双方则将围绕智慧园区、智慧康养、智慧建筑、保险保障、投融资等领域深化合作，战略合作期限为3年，合作期限届满后如各方均未书面提出终止协议，则合作期限将自动延长3年。
2019年，招商蛇口归母净利润为160.33亿，现金分红金额（含税）为64.23亿，招商蛇口分红率连续三年保持在40%以上，撇除业务层面上的合作，相信对于平安来说，入股招行蛇口或也将会是一笔不错的财务投资。
截至发稿，招商蛇口股价为19.69元/股，跌0.81%。（新浪财经 徐苑蕾）
责任编辑：陈悠然 SF104
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