周度观点：本周北京、上海优化楼市政策，更好满足刚性和改善性住房需求；中央经济工作会议召开，强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，加快推进“三大工程”，加快构建房地产发展新模式。后续供需两端仍需政策持续发力稳定预期，“三大工程”推进进程有望加快，新发展模式将持续构建。个股投资方面，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A 等；同时关注物管、代建、经纪等细分领域龙头、产业链及城中村改造等主题性机会。
政策环境监测：1）政策呵护基调延续，新模式方向渐明；2）京沪楼市松绑，政策呵护延续；3）低基数助力开工转正，竣工延续良好增长。
市场运行监测：1）新房成交环比回升，有望延续改善。本周（12.9-12.15）新房成交2.4万套，环比升7%，二手房成交1.7万套，环比降2.4%。12月新房日均成交同比下降28.2%，降幅较11月扩大8.6pct。随着楼市宽松政策落地，叠加年末推盘量加大，短期成交有望逐步改善。2）库存环比微升，去化周期18.4个月。16城取证库存10439万平，环比升0.8%。去化周期18.4个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一线占比提高。上周百城土地供应建面3231.9万平、成交建面5882.8万平，环比降57.1%、升8.2%；成交溢价率3.3%，环比降0.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.6%、33.3%、64.1%，环比分别升0.7pct、降0.7pct、持平。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行69.2亿元，环比减少47.2亿元，海外债发行0.9亿美元，上周无发行；重点房企发行利率为2.66-4.48%，可比发行利率较前次上升居多。2）地产股：本周房地产板块涨1.08%，跑赢沪深300（-1.7%）；当前地产板块PE（TTM）13.44倍，估值处于近五年84.62%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、招商蛇口、张江高科，南向资金净流入前三为融创中国、万科企业、碧桂园服务。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
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